rv DÜSSELDORF. Im derzeit schwierigen Umfeld konnten sich Logistikimmobilien relativ gut behaupten, denn Themen wie Reshoring und der zeitweise stark wachsende Online-Handel belebten das Geschäft. Doch die schwächelnde deutsche Konjunktur in Verbindung mit neuen Höchstmieten haben im vergangenen Jahr den Neubau spürbar gebremst, wie die Daten des jüngsten Logistikimmobilien Seismographen des Beratungsunternehmens Logivest zeigen.
So bedeutete der Baustart von etwa 3,8 Mio. qm neuer Logistikfläche 2023 – gegenüber dem Vorjahr – einen Rückgang um 1,4 Mio. qm oder von 27%. Dabei sprang vor allem das vierte Quartal mit einem Volumen von nur noch etwa 400 000 qm Neubauflächen ins Auge.
Nach den Worten von Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe, kam neben dem Doppelschlag aus einem schwachen wirtschaftlichen Gesamtumfeld 2023 und dem Erreichen von Höchstmieten, noch hinzu, dass mit dem Abebben der Pandemie wieder mehr Menschen in den stationären Einzelhandel zurückkehren und den Online-Handel damit erst einmal in eine Konsolidierungsphase geschickt haben. So schwächte sich nach den Daten des jüngsten Logivest Seismographen die Nachfrage der Mieter und Eigennutzer nach neuer Logistikfläche ab und Unternehmen aus der eCommerce-Szene standen im vergangenen Jahr vor der Aufgabe, ihre aufgebauten Überkapazitäten abzubauen und Neubauprojekte zu verschieben.
Hinzu kommt, dass sich laut Neumeier auch die Logistikimmobilien-Branche den gestiegenen Finanzierungskosten nicht entziehen konnte und die Kreditinstitute bei der Finanzierung neuer Projekte viel zurückhaltender sind als in der Niedrigzinsphase. So sei es in vielen Fällen deutlich schwieriger gewesen, überhaupt eine Finanzierung zu bekommen. Als Lichtblick für 2024 bewertet der Logisvest-CEO indessen, dass potenzielle Nutzer bereits über 3 Mio. qm projektierte Logistikhallenfläche verhandeln. Insgesamt gibt es nach seinen Worten derzeit 12 bis 13 Mio. qm projektierte Logistikimmobilienfläche – das ist eine gut gefüllte Pipeline, auch wenn nicht alle geplanten Projekte bereits in diesem Jahr realisiert werden können.
Ein Lichtblick für die Branche ist auch, dass die Finanzierungskosten in den vergangenen Monaten wieder etwas gesunken sind, so dass für Neumeier die Aussichten für eine Markterholung im zweiten Halbjahr 2024 gar nicht so schlecht sind. Das größte Potenzial für Neuentwicklungen gibt es nach den Daten des Seismographen in den Regionen um Leipzig/Halle sowie um Duisburg/Niederrhein mit jeweils mehr als 1 Mio. qm und Berlin/Brandenburg mit gut 750 000 qm. Mit jeweils weniger als 250 000 qm Neubaufläche wird das Potenzial in den Logistikregionen Erfurt, Donau und Stuttgart dagegen ungünstiger beurteilt.
Damit kann die Region um Leipzig und Halle ihre Top-Position festigen, denn im vergangenen Jahr verzeichnete sie mit 275 000 qm Neubauvolumen bereits die meisten Spatenstiche. Auf den weiteren Plätzen folgten die Region Hannover mit einer Verdoppelung gegenüber 2022 auf etwa 250 000 qm, die ihr eine Verbesserung von Rang 14 auf Platz zwei einbrachte. Berlin/Brandenburg blieb mit 235 000 qm im vergangenen Jahr auf dem dritten Platz – genauso wie 2022 und wahrscheinlich auch 2024. Wenig tat sich im Vorjahr dagegen in Deutschlands teuerster Region München mit 25 000 qm, die zusammen mit Koblenz, dem Saarland, der Region Schwaben und Erfurt – alle jeweils 25 000 qm – das Schlusslicht bildete.
Allerdings nicht bei den Mieten für Neubauflächen, die in der Bayernmetropole in der Bandbreite von 10,50 bis sogar 16 Euro je qm und Monat lagen. Etwas günstiger – im bundesweiten Vergleich aber immer noch teuer – waren im Vorjahr Stuttgart mit 7,00 bis 9,20 Euro und Hamburg mit 7,50 bis 9,00 Euro. Es gibt hierzulande aber auch noch Regionen, in denen der Preis bei 5 Euro liegt. Einer der wesentlichen Faktoren für die Höhe der Mieten sind laut Neumeier die Grundstückpreise.
Mit Blick auf die Flächenknappheit und die Konkurrenz zu anderen Nutzungsarten wie Wohnen sowie auf das Thema Flächenversiegelung und Umweltschutz hat sich Logivest auch mit dem Thema Greenfield als bevorzugten Baugrund versus Brownfield – also Bau auf Industriebrachen – befasst und dabei festgestellt, dass der Trend eindeutig hin zur Nutzung von Brachflächen geht: Zum einen, weil immer weniger Grünflächen für den Neubau zur Verfügung stehen, zum andern, weil die kommunalen Politiker befürchten müssen, dass die Wähler weitere Flächenversiegelungen nicht akzeptieren.
Dagegen befinden sich Industriebrachen meist in Top-Lagen und sind laut Logivest für Logistikzentren damit gut geeignet. Der Nachteil von Industriebranchen ist freilich der notwendige Rückbau der alten Gebäude und die Beseitigung möglicher Altlasten in den Böden. Doch da die Politik den Flächenverbrauch von täglich 55 ha im Jahr 2021 auf 30 ha 2030 verringern möchte, wird der Spielraum für Greenfield-Bebauungen immer enger. So werden laut Logivest ab diesem Jahr 8 Mio. qm Greenfield-Fläche 5,5 Mio. qm Brownfield-Fläche gegenüberstehen. Im Vorjahr war das Verhältnis 2,6 Mio. qm Greenfield zu 1,2 Mio. qm Brachfläche.
Nachdem sich der Handel 2023 als Treiber der Flächennachfrage verabschiedet hatte – mit 570 000 qm Neubaufläche lag die Branche nur auf Platz drei – geht Logivest davon aus, dass sich das Blatt wieder wenden wird: „Ein Blick auf die gut gefüllte Projektpipeline zeigt, dass ab 2024 die Handelsunternehmen mit gut 1,1 Mio. qm potenziell die meisten Neubauflächen nachfragen werden, gefolgt von Logistikdienstleistern mit rund 845 000 qm und Automotive-Unternehmen mit an die 460 000 qm“, schreibt Logivest: Der Tiefpunkt bei Handelsunternehmen scheine überwunden. Das erwartet Neumeier generell für die Neubautätigkeit – auch wenn der Rückgang beim Neubau massiv gewesen sei: „Die Talsohle ist aus meiner Sicht erreicht.“ Für die kommenden Jahre haben wir eine gut gefüllte Projekt Pipeline.“
