rv DÜSSELDORF. Die Stimmung in der globalen Immobilienwirtschaft – gemessen im RICS Global Commercial Property Monitor(GCPM) – hat sich im ersten Quartal 2023 etwas aufgehellt. Oder anders formuliert: Die Stimmung ist etwas weniger negativ. Der Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI) verbesserte sich zwar um vier Punkte, blieb mit einem Wert von -11 nach -15 immer noch im negativen Bereich, wie die RICS-Umfrage unter weltweit 3 000 Immobilienexperten ergab.
Fest steht jedenfalls, dass der Ruck, den Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland, nach dem vierten Quartal 2022 in naher Zukunft erhofft hatte, trotz Aufhellung zu Jahresbeginn nicht zu erkennen ist. Diese gedämpfte Stimmung ist laut RICS-Umfrage in ganz Europa zu registrieren. Das gilt besonders für die Investoren, deren Pläne und Geschäftsmodelle durch den relativ raschen Anstieg der Kreditzinsen als Folge der Inflation und der Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank (EZB) neu gedacht werden müssen.
So bleibt der europäische Investment Sentiment Index (ISI) mit -24 (nach -28) das vierte Quartal in Folge im negativen Bereich, nachdem sich das Kreditumfeld laut RICS-Umfrage verschlechtert hat. Das gilt vor allem auch für Amerika. Bei der Mieternachfrage ist das Bild insgesamt besser. Hier erhöhte sich der Occupier Sentiment Index (OSI) insgesamt von -14 auf -12. Schwächen identifizierte die Umfrage bei sekundären Büroflächen und bei Einzelhandel, allerdings dürfte das nicht für den Bereich Nahversorgung gelten.
Im europäischen Verbund gehört Deutschland beim ISI zu den Schlusslichtern – nur noch unterboten von Frankreich und Ungarn. Das zeigt auch der Blick auf die immer noch sehr negativen Zahlen. So lag der Wert hierzulande bei -38, nachdem er im vierten Quartal bei -42 gelegen hatte. Der Occupier Sentiment Index verbesserte sich hierzulande von -25 auf -19 und der Commercial Property Sentiment Index von -33 auf -28. In den meisten anderen europäischen Länder ist die Lage ähnlich, außer in Zypern,Portugal, Rumänien und Griechenland
Die Zeit für einen Turn-around ist laut Eickermann-Riepe nach diesen Werten der Indikatoren noch nicht gekommen. So sieht auch das Gros der Befragten in Europa (81%) den Gewerbeimmobilienmarkt in einer Abschwungphase – nach 78% im vierten Quartal 2022. Besonders negativ gestimmt sind die Deutschen und die Österreicher. Ein kleiner Teil glaubt hierzulande aber noch, dass sich der Markt wieder im Aufwärtstrend befindet, einige gehen davon aus, dass der Boden erreicht ist und andere sehen den Markt auf einem Peak.
Dass es offenbar Spielraum für weitere Abwertungen gibt, zeigt der Blick auf die Kapitalwerterwartungen in Deutschland. So bezeichnen 71% den deutschen Investitionsstandort als „teuer“ und 10% als „sehr teuer“. Dass es hier aber offenbar bereits Korrekturen gab, zeigt der Vergleich mit den Zahlen des dritten Quartals 2022. Damals bewerteten 64% den hiesigen Investitionsstandort als „teuer“ und 20% als „sehr teuer“.
Nach einem zehnjährigen Aufschwung und Übertreibungen ist angesichts der hohen Finanzierungskosten zweifellos noch viel Spielraum für Wertkorrekturen. Die hohen Kaufpreise, die zuletzt aufgerufen wurden, passen nicht zu den hohen Zinsen. Vor allem bei Büroimmobilien werden Korrekturen erwartet. Stichwort: Veränderungen durch Homeoffice. So konstatiert auch Eickermann-Riepe, dass unter dem Strich immer noch alles sehr teuer ist: „Hier hat sich noch nicht viel bewegt.“ Die RICS-Deutschland-Chefin geht bei ihrem Blick in die Zukunft davon aus, dass die aktuelle Unsicherheit die Jahre 2023 und 2024 prägen wird.
Eine deutlich positive Entwicklung zeigt der Global Construction Activity Index (G-CAI), der sich von +8 auf +15 fast verdoppelt hat. Die Ausnahme bilden die europäischen Länder. Hier ging der Indikator leicht von -2 auf -4 zurück. Vor allem Deutschland mit einem negativen Wert von -14 – nach -17 und die Niederlande mit -20 (nach -36) drückten den europäischen Schnitt.
In diesem Marktsegment ruht die Hoffnung der Marktakteure laut RICS vor allem auf den Infrastrukturinvestitionen. Hier werden in den nächsten zwölf Monaten die stabilsten Erwartungen für das Arbeitsvolumen registriert. Dabei tut sich Deutschland mit einem Wert von +32 auch im europäischen Vergleich hervor. Dagegen liegen die Erwartungen beim privaten Wohnungsbau bei -59 und beim privaten Gewerbebau bei -15. Probleme bereiten die Materialkosten – auch wenn der Anteil der Befragten, die über dieses Thema klagen, von 91% im ersten Quartal 2022 auf 75% gesunken ist. Ein weiteres Thema ist für gut zwei Drittel der Befragten auch hier die Finanzierung.
