rv DÜSSELDORF. Seit die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2022 sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien ihren Höchststand erreicht haben, ist mit der Zinswende seit vergangenem Sommer ein kontinuierlicher Abwärtstrend zu verzeichnen. Nach Feststellung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP) gingen die Immobilienpreise im vierten Quartal 2023 gemessen am Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 7,2% zurück und gegenüber dem Vorquartal um 2,2%. Der VdP-Immobilienpreisindex sank auf 175,2 Punkte, wobei 2010 mit 100 Punkten das Basisjahr bildet.
Gemessen am Höchststand des Immobilienpreisindex von 194,8 Punkten im zweiten Quartal 2022 bedeutet die jüngste Entwicklung nach Feststellung des Verbands der Pfandbriefbanken (VDP) – basierend auf der Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten – einen Rückgang von 10%. Dabei war der Rückgang bei Wohnimmobilien im Schlussquartal 2023 mit einem Minus von 6,1% gegenüber dem vierten Quartal 2022 und von 1,6% gegenüber dem dritten Quartal 2023 noch relativ moderat. Hier hat insbesondere der Nachfrageüberhang nach Wohnungen in den deutschen Metropolen dämpfend gewirkt. Laut VdP sind die Preise für Wohnimmobilien seit dem zweiten Quartal 2022 damit im Schnitt um 8,4% gesunken, wobei es starke regionale Unterschiede geben dürfte.
Mit Blick auf die Tatsache, dass sich die Preise im Zuge des zwölf Jahre währenden Immobilien-Booms – angeheizt durch die Null-Zins-Politik der Europäischen Zentralbank – mehr als verdoppelt haben, ist der Rückgang aber noch sehr moderat und dürfte die Übertreibungen kaum ausgleichen. Doch der Druck auf die Mieten wirkt gleichzeitig stabilisierend auf die Preise. Laut VdP lag die Jahresveränderungsrate bei den Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern im vierten Quartal 2023 bei +5,8%. Da der Wohnungsmangel noch weiter zunehmen dürfte, sind auch steigende Mieten nicht ausgeschlossen.
Deutlich stärker fielen die Preiskorrekturen mit durchschnittlich -12,1% im Jahresvergleich bei deutschen Gewerbeimmobilien aus und gemessen am Vorquartal gingen die Preise im vierten Quartal 2023 um 4,9% zurück. So konstatiert der VdP, dass beide Werte die bislang größten im Immobilienpreisindex gemessenen Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien darstellen: „Seit dem zweiten Quartal 2022, als die Preise ihren bisherigen Höchststand erreicht hatten, gingen sie um 16,5% zurück“, heißt es: Zwischen 2010 und 2022 hätten sie sich aber um rund 55% verteuert.
Beim Blick auf 2024 konstatiert VdP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt, dass eine Trendwende bei den Immobilienpreisen, über die bereits häufiger in der Öffentlichkeit spekuliert wurde, noch nicht absehbar ist. Nach dem schwierigen Immobilienjahr 2023 ohne jegliche Belebung erwartet er, dass auch 2024 „vorerst schwierig bleiben“ wird.
Diese Einschätzung legt auch der Blick auf die Entwicklung im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt nahe – vor allem im Segment Büroimmobilien, das sich in einem tiefgreifenden Strukturwandel befindet. So trug laut VdP vor allem die Entwicklung der Büroimmobilienpreise zu dem negativen Trend im vierten Quartal bei. Sie gingen gegenüber dem dritten Quartal 2023 um 5,2% und gegenüber dem Vorjahresquartal um 13,3% zurück. Laut Tolckmitt drückt die verhaltene Nachfrage die Büroimmobilienpreise und die Renditen stehen in der Breite unter Druck, weil sie noch nicht dem Niveau entsprechen, das die Investoren erwarten.
Zudem belastet die aktuelle Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland den Markt, denn niemand weiß, wie stark der Standort im weltweiten Vergleich unter den hohen Energiekosten leiden wird. Das beeinflusst die Nachfrage nach Büros. Und auch die Frage, wie stark sich der Trend zu mehr Homeoffice auf den Bedarf auswirken wird, ist derzeit nicht zu beantworten.
In diesem Kontext steht das Segment Handelsimmobilien, das seit Jahren unter dem Strukturwandel durch die Digitalisierung leidet und durch die Corona-Krise stark gelitten hat, etwas besser da. Hier gingen die Preise laut VdP zum Jahresende 2023 im Jahresvergleich um 9,0% und im Quartalsvergleich um 3,9% zurück – nicht zuletzt auch deshalb, weil der Abwärtstrend auf dem Einzelhandelsmarkt bereits seit Jahren anhält, der Zyklus entsprechend schon deutlich weiter fortgeschritten ist und der Boden erreicht sein dürfte. Ein Indiz dafür ist laut Tolckmitt „der erste Anstieg der Neuvertragsmieten nach mehr als vier Jahren“.
Den deutschen Immobilienmarkt insgesamt sieht er im noch jungen Jahr 2024 mit weiter sinkenden Preisen im Abschwung: „Es bedarf noch einiger Zeit, bis sich Immobilienverkäufer und Käufer auf ein neues Preisgleichgewicht verständigt haben.“ Das sehen viele Immobilien-Experten genauso. Die Preisfindungsphase verläuft in Deutschland nur sehr schleppend und erst nach deren Abschluss erwartet Tolckmitt eine spürbare Marktbelebung.
Allerdings rechnet er damit, dass sich die Abwärtstendenzen im Jahresverlauf spürbar abmildern und bei den Wohnimmobilienpreisen eine Stabilisierung im Sommer zu erwarten sei, während mit einer Stabilisierung bei den Gewerbeimmobilienpreisen nicht vor Ende 2024 gerechnet werden könne. Bei seinem Optimismus stützt Tolckmitt sich auf die erreichte Stabilisierung des Zinsniveaus, die steigenden Renditen resp. das fallende Preisniveau und die anhaltenden Mietsteigerungen, die selbst bei Büroimmobilien festgestellt werden konnten. Ein Problem bleiben aus heutiger Sicht die geopolitischen Ungewissheiten.
