Das Beispiel Borehamwood Shopping Park in Großbritannien zeigt, wie komplex eine zukunftsweisende Neupositionierung eines Handelsstandorts sein kann. Erfolgreich ist ein solches Projekt nur mit einem globalen Blick auf die Gesamtimmobilie und auf Abhängigkeiten und Synergien zwischen den einzelnen Mietern und Nutzungsformen. Mit diesem strategischen Ansatz ist es dann aber möglich, einen Handelsstandort stabil und ertragreich für die Zukunft zu machen.
Der Borehamwood Shopping Park war im Jahr 2017 von Nuveen Real Estate erworben und noch im selben Jahr erweitert worden. Die beiden neuen Einheiten mit einer Gesamtfläche von 595 qm erbrachten einen Kostengewinn von mehr als einer Million Pfund. Auch ein Teil der Fassadenverkleidung wurde erneuert. Hinzu kamen in den vergangenen Jahren zahlreiche Asset-Management-Maßnahmen.
Das zentrale Ziel der Strategie war es, den hohen Anteil an Modefilialisten zu reduzieren, um die Diversifizierung zu erhöhen und das Angebot im Convenience-Segment auszuweiten, da diese Erträge beständiger sind und viel weniger vom Online-Handel flankiert werden. Ein weiterer Teil der Strategie ist es, eine Umnutzung beziehungsweise Erweiterung durch Wohnen zu erreichen.
Im Zuge der Asset-Management-Maßnahmen wurde die frühere Fläche des Händlers Outfit an B&M Bargains vermietet und die ehemaligen Flächen von Frankie and Benny’s wurden an ein Fitness-Studio vermietet. Anytime Fitness hat für eine Fläche von rund 467 qm einen neuen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. Eine Entwicklung mit deutlichem Mehrwert für den Standort, denn diese Einheit stand kurzfristig leer, um den Umbau der Aldi-Filiale zu erleichtern. Die Ansiedlung einer Fitnessstudio-Nutzung wurde als wichtige Initiative gesehen, um die Einnahmen weiter zu diversifizieren und eine Neupositionierung der Mieter und der Zielgruppe, hin zu jüngeren Nutzern, zu erreichen.
Der Mietvertrag mit Pets at Home, wie auch der mit Vodafone, wurde umgestaltet und um weitere fünf Jahre verlängert. Dieser Vorgang war zwar bewertungsneutral, jedoch konnten im Rahmen der Transaktion einige im Mietvertrag enthaltene Beschränkungen in Bezug auf den Parkplatz aufgehoben werden, was die Kommerzialisierung der Parkflächen in Zukunft vereinfachen wird. Das Optical Center unterzeichnete Ende 2022 einen neuen Mietvertrag, nachdem HSBC das Objekt im dritten Quartal 2022 verließ und die freigewordene Fläche mit der ursprünglichen Einheit des Optical Centers zusammengelegt werden konnte. Das Optical Center ist ein relativ neuer Händler auf dem britischen Markt, verfügt jedoch über mehr als 100 Filialen in Frankreich und ist auch in anderen europäischen Ländern vertreten.
Der Abschluss erfolgte deutlich über den Erwartungen und sollte so zu einer Verbesserung der Anlageperformance der Strategie führen. Für die einzige leer stehende Einheit – vormals Gourmet Kitchen – wurde als neuer Mieter eine Fast-Food-Kette mit einem Mietvertrag für 15 Jahre gewonnen. Das Mietniveau liegt für diese Nutzung ebenfalls oberhalb der zuvor erwarteten Marktmiete und stellt eine attraktive Erweiterung des Casual-Dining- Angebots im Retailpark dar.
Die Ausrichtung auf Händler im Convenience-Segment wurde zum Beispiel durch eine Verlängerung des Mietvertrags mit Marks & Spencer um weitere zehn Jahre gefestigt. Außerdem konnte eine Neuvermietung an Aldi auf einer Fläche von ca. 1 440 qm – vorher Clarks und New Look – mit einem Mietvertrag über 25 Jahre abgeschlossen werden. Später vergrößerte sich Lidl auf der ehemaligen Debenhams-Fläche, was eine geschätzte Verdoppelung des Umsatzes von Lidl und nur minimale (negative) Auswirkungen auf Aldi zur Folge hatte.
Die einstige Lidl-Fläche wurde anschließend an den asiatischen Supermarkt Longdan vermietet. Bei beiden Händlern zeichnet sich ab, dass sie höhere Erträge als im Businessplan erzielen. Schließlich wurde die von Halfords besetzte Einheit, die einer rollierenden dreimonatigen Kündigungsfrist unterliegt, einem Autohändler angeboten. Die beabsichtigte Miete liegt 40% über dem aktuellen ERV (der ERV ermittelt auf Basis aktueller Marktmieten die bei Vollvermietung theoretisch erzielbaren Mieteinnahmen für ein Objekt).
Von zentraler Bedeutung für die Weiterentwicklung der Immobilie waren zeitliche Anpassungen beziehungsweise eine Synchronisierung der Mietverträge mit den Mietern des Argos-Blocks, um nach dem Auslaufen des Mietvertrags mit Argos 2024 etwa 150 Wohneinheiten auf dem Areal errichten zu können. Auf diesem Teil des Fachmarktzentrums ist momentan eine größere Fläche ungenutzt und wäre somit für eine Neuentwicklung geeignet.
So wurden mit den Händlern neue Mietverträge für ihre Flächen ausgehandelt, die eine rollierende Kündigungsfrist von nur drei Monaten beinhalten. Diese neuen Mietverträge ermöglichen es, weiterhin Mieteinnahmen zu generieren, bis eine konkrete Entscheidung über die Errichtung von Wohnungen getroffen werden kann. Damit können die künftigen Entwicklungsoptionen der Strategie abgesichert werden.
*)Der Artikel wurde dem FMZ Report 2023 der MEC entnommen
