Aus Eigentümersicht ist die Sicherung von Mietverträgen in erster Linie eine Sicherung des Cashflows bzw. die Absicherung der Wertstabilität der Investition. Da eine Einzelhandelsimmobilie in aller Regel ein auf die Bedürfnisse des Nutzers zugeschnittenes Produkt ist, stellt sich die Frage, wie man gewährleisten kann, einen langfristigen Ertrag aus der Investition generieren zu können, wo doch der Nutzerkreis stark eingeschränkt ist? Sicherlich gibt es hierfür eine Reihe von sinnvollen Optionen. Es können aber auch relativ einfache Ansätze zum Erfolg führen, die möglicherweise bei dem einen oder anderen aus dem Blick geraten sind.
Für viele Eigentümer ist die Antwort auf diese Frage nach Sicherung die langfristige Bindung des Mieters/Nutzers/Händlers an das jeweilige Objekt. Doch wie stellt man sicher, dass derjenige, für den das Objekt u. U. errichtet wurde, dies auch über die erste Festmietdauer hinaus nutzt oder zumindest die erforderliche Investition bei einer Nachvermietung möglichst gering ausfällt – man also in der Nutzungsklasse bleibt und im Idealfall an den gleichen Adressatenkreis nachvermietet?
Im ersten Schritt ist die Sicherung des Bestands, also die Sicherung des Gebäudes sowie der baulichen und rechtlichen Situation hierbei ein probates Mittel, um die jeweils geleistete Investition vor Erosion zu bewahren. Hierzu zählt zunächst die mangelfreie Nutzung der zur Verfügung gestellten Immobilie für den Mieter. Das sollte mit eigenen Bordmitteln bzw. einem guten Property Manager machbar sein.
Weiterhin ist es unabkömmlich, die Wettbewerbs- und sonstige Entwicklung im Einzugsgebiet im Auge zu behalten. In einer kleinen 3 000-Seelen-Gemeinde führt die Neuausweisung von u. U. attraktiveren, da mitunter verkehrlich besser angebundenen Flächen, die neben dem Lebensmittelhandel evtl. auch Kosmetik in Verbindung mit Babyartikeln führen, meist zum Exodus des vorhandenen Handelsbesatzes.
Bewerten Sie die Situation und überlegen Sie, ob es sinnvoll sein kann, hier zu intervenieren! Meist beginnen solche Prozesse schleichend, z. B. durch die Ausweisung eines Kerngebietes, in dem Ihr Markt gerade nicht liegt. Bitte seien Sie in diesem Fall nicht allzu sehr überrascht, dass ggf. Ihr eigener Mieter Sie dann auch am neuen Standort begrüßt – er hat seinen vorhandenen Kontakt und sein Netzwerk genutzt, um sich so in eine umsatzstärkere Lage „zu verlagern“. Nehmen Sie ihm das nicht krumm – Händler tun sowas!
Im Allgemeinen muss man jedoch konstatieren, dass meist die Lage eines etablierten Standorts gut ist und bleibt, sofern man bereit ist, hieran zu arbeiten. Es gibt also gute Gründe, sich um Bestandsimmobilien zu kümmern, nicht nur, weil immer weniger neue Flächen ausgewiesen werden oder sich die Baukosten durch immer komplexere Baubeschreibungen erhöhen. Bestehende Handelsimmobilien verfügen über teilweise Jahrzehnte alte Kundenfrequenzen, hier ist schon die eigene Mutter einkaufen gegangen, auch wenn sich der Warenkorb inzwischen meist drastisch verändert hat.
Der Kunde kennt die Wegbeziehung seines Supermarkts
Dennoch ist es schon fast ein Reflex, diesen Standort ebenfalls zur Deckung seines eigenen täglichen Bedarfs aufzusuchen wenn, ja wenn man hier nicht allzu oft negative Erfahrungen gemacht hat (bitte hier vor allem den ersten aufgezählten Punkt im Blick behalten, also die mangelfreie Nutzung). Man kann sagen, dass der Kunde die Wegebeziehungen seiner Einkaufsstätte erlernt hat und sich diese Wege meist in weitere Versorgungs- oder Besorgungsgänge integrieren. So z. B. den Gang zur Apotheke, Physio oder auch zum Friedhof.
Das bestehende Objekt ist in den Ort oder den Stadtteil eingewachsen und integriert. Vor Corona wäre in der Aufzählung der tägliche Weg zur Arbeit an erster Stelle gekommen – dies ist sicherlich heute noch immer relevant, wenn auch die weltweite Pandemie ihre Spuren hinterlassen hat und sich heute, durch eine neue Arbeitswelt, auch neue Wegebeziehungen etablieren, welche im traditionellen 9 to 5 Job nicht denkbar gewesen wären.
Um keinen falschen Eindruck zu erwecken: Vor allem lebensmittelgeankerte Immobilien sind und bleiben ein Stabilitätsanker im Portfolio. Dies hat u. a. folgende Gründe:
1.) Durch eine, aufgrund von Zuwanderung befeuerte, positive demografische Entwicklung von 81 Mio. Einwohnern Deutschlands (Stand 2021) auf rd. 86 Mio. Einwohner im Jahr 2030 ist eine Steigerung des Lebensmittelhandelsumsatzes von insgesamt 15 Mrd. Euro anzunehmen.
2.) Durch Corona hat sich die Alltagssituation von vielen Arbeitnehmern nachhaltig verändert. Umsätze haben sich von Kantinenbesuchen in die jeweiligen Wohnquartiere verlagert, hier profitieren die ansässigen Nahversorger, sozusagen als stationäre Kühlschränke, von dieser Entwicklung.
3.) Lebensmittler sind weiterhin expansiv unterwegs und richten ihren Fokus für Neuflächen derzeit vor allem auf Ballungsräume und Nachverdichtung. Hierzu experimentieren die Marktteilnehmer mit verschiedenen Konzepten, wie dem Tiny-Konzept oder personallose Smart-Store-Lösungen. Vorhandene Standorte sind somit auch aufgrund der baurechtlichen Genehmigung ein echtes Asset!
Doch lassen Sie uns zur ursprünglichen Frage zurückkommen: Wie sichert man denn nun den Bestand? Die vorgenannten Möglichkeiten sind für langjährige Akteure dieser Branche sicherlich nichts Neues, auch wenn die eine oder andere Entwicklung doch überraschen kann! Der wesentliche Punkt ist auch keine Raketenwissenschaft, dennoch sollte man ihn beherzigen und nicht leichtfertig vom Tisch wischen: Die wichtigste Methode, den Bestand und somit seine Investition abzusichern ist: Kommunikation. In erster Linie mit seinem Mieter! Letztlich muss man sich vor Augen führen, dass hier beide Parteien mitunter das gleiche Ziel verfolgen. Auch der Mieter will sich langfristig gegen den Wettbewerb etablieren und Umsatzanteile nachhaltig absichern.
Es macht somit durchaus Sinn, hier in eine offene und zielgerichtete Kommunikation einzutreten und die jeweiligen Ziele gegenüberzustellen. Wenn Sie gut sind, machen Sie das regelmäßig, und wenn Sie besser sind, erkennen Sie mögliche Bluffs des Gegenübers rechtzeitig. Verschiedene Themen sollten als Zweckgemeinschaft und Partnerschaft vereinbart und angegangen werden, auch um die Kompetenz des anderen gezielt für das eigene Projekt einsetzen zu können.
Versuchen Sie es! Lassen Sie uns in die Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter gehen – sofern es nicht klappt war es ein kostenloser Versuch; sofern es klappt, kann es im positiven Sinne über das jeweilige Projekt hinaus gehen – ich drücke uns die Daumen!
