Neuvermietungsgeschäft

Textil-Discounter mieten die meiste Fläche

Erstellt von Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“

Ernsting's Family: Weiter auf Expansionskurs. Foto: Ernsting's Family

Im ersten Quartal 2019 hatte sich beim Neuvermietungsgeschäft im innerstädtischen Einzelhandel erstmals ein Wechsel an der Spitze vollzogen. Die expansive Gastronomie-Branche hatte den schwächelnden Textileinzelhandel als stärkste Nachfragegruppe im Neuvermietungsgeschäft abgelöst. Im dritten Quartal verzeichnete der Immobilienberater JLL nun erneut einen Wechsel, weil sich der Textileinzelhandel beim Flächenumsatz die Spitzenposition zurück erobert hat und spricht davon, dass die Konsolidierung in der Branche langsam greift.

Grund für diesen Wechsel sind nach Feststellung von JLL die größeren Flächenanmietungen durch Unternehmen aus dem Bekleidungseinzelhandel im dritten Quartal 2019. So registrierte der Immobiliendienstleister zwischen Juli und September die Anmietung von 30 Ladenlokalen mit mehr als 1 000 qm, so dass die Textilbranche unter dem Strich einen Flächenumsatz von rund 100 000 qm und damit einen Anteil von 26% am gesamten Flächenumsatz auf sich vereinigen konnte.

Die Nachfrage nach großen Verkaufsflächen zeigt aber auch, wer der Treiber der Nachfragebelebung im Bekleidungseinzelhandel ist. Es sind nicht die klassischen Marken des Mittelpreissegments, sondern vor allem Textildiscounter wie Ernsting's Family (Foto: Ernsting‘s Family) und TK Maxx, die das Geschäft beleben, während etwa die Sparte „Junge Mode“ schwächelt. Sie hat in den vergangenen fünf Jahren etwa die Hälfte ihres Flächenvolumens verloren. Dagegen hat die preisorientierte Mode-Kette TK Maxx, die bekannte Bekleidungsmarken mit deutlichen Preisabschlägen anbietet, allein im dritten Quartal 2019 acht neue Flächen gemietet.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, sieht nach mehreren Quartalen mit rückläufigen Marktanteilen in dieser „Rückkehr des Bekleidungseinzelhandels an die Spitze des Neuvermietungsgeschäfts“ ein erstes Signal dafür, dass die Konsolidierung im Bekleidungseinzelhandel langsam greift. Aus seiner Sicht durchläuft die Branche, die in den vergangenen Jahren einen Teil des Umsatzes an die Online-Konkurrenz abgegeben hat, denselben Prozess, den der stationäre Bucheinzelhandel, der als erster von der Internet-Konkurrenz angegriffen wurde, vor 15 Jahren durchlaufen und inzwischen abgeschlossen habe. Hier habe sich ein stabiles Gleichgewicht zwischen stationärem und Onlinehandel eingestellt, so der Experte.

Viele Probleme im Textileinzelhandel

Aber die Textil-Discounter sind nur ein Teil des Bekleidungseinzelhandels. Namhafte Mode-Marken wie Tom Tailor, Bonita oder Esprit haben weiter zu kämpfen und Gerry Weber absolviert ein Insolvenzplanverfahren in Eigenverwaltung und denkt eher über Filialnetzverkleinerung denn über eine Ausweitung des Netzes nach.

Besonders unter Druck steht im Bekleidungshandel - wie schon seit längerem zu beobachten ist - das Mittelpreissegment. Hier zeichnet sich die Ware durch große Beliebigkeit aus, so dass in diesem Segment auch der Online-Anteil größer ist als beispielsweise im höherwertigen Genre oder bei den preisgünstigen Anbietern, die sich mit dem Online-Verkauf - nicht zuletzt auf Grund der niedrigen Margen und der teuren Retouren - eher zurückhalten. So kann es sich der irische Modeanbieter Primark leisten, auf einen eigenen Online-Shop zu verzichten und nur auf die Sozialen Netzwerke und Influencer zu setzen.

Ein weiteres Problem in der Branche ist die zeitgemäßen Belieferung mit Saisonware. So beklagt der Bundesverband des Textileinzelhandels (BTE) an die Adresse der Hersteller gerichtet die zu frühe Belieferung des Einzelhandels etwa mit Herbst-/Winterware bereits im August. Frühjahrskollektionen werden nicht selten bereits im Winter geliefert. Das bringt den Einzelhandel häufig unter Zugzwang, den Verkauf durch massive Preisreduzierungen zu fördern.

Wie Ralf-Peter Koschny, Vorstand der Bulwiengesa AG, zuletzt beim Hahn German Retail Property Day, betonte, muss sich der Bekleidungshandel „neu erfinden“. Wichtig sei eine klare Positionierung wie die Erfolge der stark wachsenden Textildiscounter mit ihrer „Preisführerschaft“ einerseits und die Markenfamilie der Inditex-Gruppe mit ihrem „Qualitätsanspruch“ andererseits zeigen würden. Insofern ist die Expansion der Textil-Discounter nur ein kleiner Lichtblick in der Branche. Hinzu kommt, dass die Discounter nicht für jede Lage und jedes Shopping-Center geeignet sind, vor allem nicht in einer großen Zusammenballung.

Hinter dem Textileinzelhandel konnte sich beim Neuvermietungsgeschäft die Gastronomie-Branche mit einem Volumen von knapp 95 000 qm und einem Marktanteil von 25% etablieren. Und in punkto Mietvertragsabschlüsse konnte sie den ersten Platz verteidigen. „Mit 255, vor allem kleineren Anmietungen, verbucht diese Sparte die meisten Abschlüsse“, berichtet JLL. Demnach waren Lebensmittelanbieter wie Netto und Rewe, die verstärkt auf Convenience-Angebote setzen, besonders aktiv. Dabei spielte hier auch das Thema Nachhaltigkeit eine Rolle, denn unter den Mietern waren erstmals auch „Unverpackt-Konzepte“.

Wenig überraschend ist der dritte Platz für das Segment Gesundheit/Beauty mit 17%, denn dm und Rossmann expandieren weiter. Aber auch großflächige Fitness-Studios leisten ihren Beitrag zu diesem Ergebnis. Dem Fitness-Trend folgend drängen viele Studios in die zentralen Lagen. Mit weitem Abstand folgen die Warenhäuser (7%) und die Sport-/Outdoor-Branche (6%) auf den folgenden Plätzen.

Bei der Zahl der Abschlüsse lag die Gastronomie vorn

Auch wenn sich insbesondere der Textileinzelhandel im dritten Quartal mit vielen großflächigen Anmietungen hervor getan hat, so dominierte laut JLL von Juli bis September doch die große Nachfrage nach kleinen Flächen den Einzelhandelsvermietungsmarkt. In den ersten neun Monaten lag der Flächenumsatz mit 380 000 qm um 5% über dem Vorjahreszeitraum. Die Zahl der Vertragsabschlüsse erhöhte sich sogar um 10% auf 885. Davon entfielen 56% auf Läden mit unter 250 qm. Besonders gefragt war die Größenklasse mit 100 bis 250 qm.

Interessant ist die Erkenntnis, dass die zehn Top-Handelsstandorte bei der Neuvermietung im Einzelhandel an Bedeutung verloren haben. Lag ihr Anteil an der Neuvermietung im dritten Quartal 2018 noch bei 53%, so erreichte er im dritten Quartal 2019 nur noch magere 21%. In den ersten neun Monaten dieses Jahres summiert sich der Anteil damit auf 30%. In Berlin zeigt sich das am Rückgang des Volumens von 44 000 qm in den ersten drei Quartalen des Vorjahres auf 31 400 qm in diesem Jahr. In Frankfurt/M dürfte nicht zuletzt die Neustrukturierung des My Zeil mit einem großen Gastronomie-Angebot dazu beigetragen haben, dass das Volumen bei 20 000 qm lag.

In Köln (Foto) registriert JLL, dass die zur Verfügung stehenden Flächen in punkto Größe und Zuschnitt für die Ansprüche der Mieter offenbar nicht optimal sind, was die hohe Verfügbarkeitsquote von 19% in der Domstadt erkläre. Der Immobilienberater erwartet für die Metropole im laufenden Jahr einen Rückgang bei den Spitzenmieten von 260 auf 250 Euro pro Monat und qm. Als „eher enttäuschend“ bezeichnet der Dienstleister das Vermietungsjahr 2019 mit 9 000 qm auch in Düsseldorf. „Offenbar reagieren viele Einzelhändler zunächst abwartend, insbesondere was die Pläne zur Neugestaltung der Einkaufsmeile Schadowstraße angeht“, vermutet Wichner: „Durch die Neuentwicklung des Kö-Bogen II ist hier auch die verfügbare Fläche deutlich gestiegen.“ Zudem belasten die Bauarbeiten die Einkaufsmeile erheblich.

Mit Blick auf das Nachgeben der Mieten in Köln erwartet JLL für das erste Halbjahr 2020 für die Big 10 ein „leichtes Nachgeben der Spitzenmiete um durchschnittlich 0,4%“, wobei aber noch offen sei, ob sich diese Entwicklung auch auf die anderen Metropolen übertragen werde. Für die Städte jenseits der Big 10 wird sogar ein durchschnittlicher Rückgang der Spitzenmieten um rund 2% erwartet.