Vermietungsmarkt Logistik

Schwäche in der Industrie zeigt noch keine Wirkung

Spatenstich für Edeka-Lager in Oberhausen. Foto: Edeka

rv DÜSSELDORF. Die Nachfrage nach Logistikflächen bleibt hoch, auch wenn sich die Immobiliendienstleister JLL und BNP Paribas Real Estate nicht einig sind, ob das Vermietungsvolumen bislang höher oder niedriger ausgefallen ist als in den ersten drei Quartalen des Jahres 2018. Experten erwarten für das Gesamtjahr aber ein Volumen von über 6,5 Mio. qm, da noch einige große Abschlüsse in der Pipeline sind.

Im einzelnen ermittelte der Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) in den ersten neun Monaten einen Flächenumsatz von 5,29 Mio. qm, womit das außergewöhnliche Vorjahresergebnis noch einmal um 1% überboten worden sei und auch das Rekordergebnis von 2016 nochmals minimal getoppt werden konnte. JLL kommt auf 5,1 Mio. qm Flächenumsatz, was nach seiner Lesart einen Rückgang von 5% gemessen am Vorjahreszeitraum bedeute. Einig waren sich aber beide Berater, dass der zehnjährige Durchschnittswert auf jeden Fall um 21% überschritten wurde. Berücksichtigt werden bei der Untersuchung Eigennutzer und Vermietungen.

Einig sind sich die Immobiliendienstleister auch in ihrer Einschätzung, dass die bisherige Entwicklung für einen gut laufenden deutschen Vermietungsmarkt für Logistik- und Lagerflächen spricht: „2019 werde der Markt die 6,5-Millionen-Quadratmeter-Marke überspringen, ist sich Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany, sicher. Große Deals, die das Geschäft beflügeln, sind neben den Plänen des Maschinenbauers Krauss-Maffei für ein neues Werk im bayerischen Parsdorf weitere Lager von Amazon in Achim und von Edeka Rhein-Ruhr in Oberhausen.

Für Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate, spiegelt sich das etwas schwächere konjunkturelle Umfeld, vor allem in der Industrie, auf den Logistikmärkten bislang also nicht wider: „Wichtige, nachfragewirksame Trends, wie das anhaltende Wachstum des eCommerce oder Investitionen in die Umstellung auf E-Mobilität, sind langfristig und laufen ungeachtet konjunktureller Dellen weiter.“ Deshalb zeichnet sich aus seiner Sicht eine generelle Umkehr dieses Trends derzeit nicht ab.

Augenfällig war im bisherigen Jahresverlauf aber, dass sich in den Ballungsräumen der Big 5 (JLL) respektive der Big 8 (BNPPRE) die Flächenknappheit bemerkbar macht, so dass die Regionen das Vorjahresergebnis bisher verfehlt haben. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurde in den ersten neun Monaten mit etwa 1,3 Mio. qm laut JLL immerhin 20% weniger Fläche umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Am deutlichsten sei der Rückgang in Düsseldorf (-39 %) und Hamburg (-38 %) ausgefallen. Nur die Region Berlin konnte sich mit einem Zuwachs von 39% auf 385 000 qm dem Abwärtstrend entziehen, weil hier laut BNPPRE im Vergleich zu anderen Agglomerationen im Umland noch ein größeres Angebot verfügbar ist. Dehnt man den Radius auf die acht namhaften Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) aus, wie BNP Paribas das tut, dann liegt der Flächenumsatz mit 1,85 Mio. qm um 8% unter dem Vorjahresergebnis. Dabei  verzeichnet auch Leipzig mit -41% einen beachtlichen Rückgang.

Standorte außerhalb der Logistik Hubs legen zu

Im Umkehrschluss bedeutet diese Entwicklung, dass Standorte außerhalb der Logistik-Hubs zulegen konnten. Hier stieg der Flächenumsatz laut BNPPRE um gut 6% auf 3,44 Mio. qm. JLL ermittelt ein Volumen von 3,76 Mio. qm. Besonders stark schlägt die Flächenknappheit laut JLL in der Größenklasse ab 5 000 qm zu Buche.

Ein außergewöhnliches Resultat konnte erneut das Ruhrgebiet mit rund 475 000 qm (JLL) einfahren. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen die Regionen Hannover/Braunschweig mit 252 000 qm und Nürnberg mit 222 000 qm. In den zwölf Logistik-Hubs, die BNPPRE neben den Ballungszentren analysiert, lag das Volumen bei 1,24 Mio. qm, was einem Rückgang von knapp 3% entspricht. Denn auch hier stößt das Angebot an Grenzen.

Die größte Flächennachfrage kam laut JLL aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit einem Anteil von 30%, Handelsunternehmen stehen für 26% und Industrieunternehmen für 25%. Zu einer anderen Aufstellung kommt BNPPRE mit den Produktionsunternehmen mit 40% auf dem Spitzenplatz. Überraschend sei das mit Blick auf die Abschwächung im verarbeitenden Gewerbe aber nicht, so die Experten, da neben einigen größeren Abschlüssen die Industrieunternehmen investieren müssten, um neue Techniken weiter zu entwickeln. Handelsunternehmen stehen auch hier auf dem zweiten Platz (28%) und Logistikdienstleister auf dem dritten (26%).

Die hohe Nachfrage hat in den vergangenen zwölf Monaten auch die Mietentwicklung beeinflusst. Im Schnitt lag der Anstieg an den bedeutenden Standorten laut BNPPRE bei etwa 5% auf knapp 6,20 Euro je qm. In Berlin war es ein Plus von 11% auf 7,20 Euro, in Hamburg +9% auf 6,30 Euro, in Köln + 6% auf 5,40 Euro und in Frankfurt +5% auf 6,60 Euro. Stabil blieben die Mieten in München und Düsseldorf.

„Die Logistikmärkte zeigten sich bislang relativ unbeeindruckt von der gedrosselten Konjunkturentwicklung“, resümiert BNPPRE: Ob dies mittelfristig so bleibe, sei abzuwarten. Mit Blick auf die großen Verträge, die noch vor der Unterzeichnung stehen, können sie sich aber vorstellen, dass womöglich die 7-Millionen-qm-Marke zum zweiten Mal übertroffen werden kann.