Investmentmarkt Logistik

Rekordergebnis scheint in greifbarer Nähe

Foto: Logivest

rv DÜSSELDORF. Mit einem Transaktionsvolumen, das BNP Paribas Real Estate mit rund 5 Mrd. Euro beziffert, konnten sich Logistikimmobilien in den ersten neun Monaten 2019 im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt hinter Büroimmobilien und Handelsimmobilien auf dem dritten Platz etablieren und damit in etwa den Vorjahreswert halten. Allein im dritten Quartal wurden laut JLL 1,9 Mrd. Euro in Logistikimmobilien investiert und damit beim Quartalsergebnis zum achten Mal in Folge die Eine-Milliarde-Euro-Hürde übersprungen.

Für das vierte Quartal erwartet Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany sogar eine noch deutlich bessere Entwicklung, „da noch einige mittlere und größere Einzel- und Portfolio-Deals in der Pipeline sind“, die nach seiner Einschätzung bis zum Ende dieses Jahres abgeschlossen sein dürften. Vor diesem Hintergrund erwartet er bei Logistik- und Industrieinvestitionen ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen wie 2018, als der Wert laut JLL bei 7,5 Mrd. Euro lag.

Diesen Optimismus teilt auch Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH (BNPPRE): „Dass zum Jahresende erneut die 7-Milliarden-Euro-Marke geknackt wird, ist aus jetziger Sicht realistisch.“ Letztlich hängt das aus seiner Sicht jedoch davon ab, „ob neben der Vielzahl an Einzeltransaktionen die Nachfrage nach Portfolios ein Angebot findet“. Raabe will aber auch nicht ausschließen, dass zum Jahresschlussquartal mit weiter nachgebenden Renditen zu rechnen ist.

Derzeit liegen die Spitzenrenditen bei 3,8%, wie BNPPRE und JLL unisono berichten, nachdem sie zur Jahresmitte mit 3,90% erstmals die 4%-Schwelle unterschritten hatten. Raabe sieht noch kein Ende der Rendite-Kompression in diesem Segment. Die hohe Nachfrage und das zu geringe Angebot auf dem Logistik- und Industrieimmobilienmarkt haben die Renditen in den vergangenen zwölf Monaten laut Scheunemann um 30 Basispunkte sinken lassen: „Bis Jahresende dürfte die Spitzenrendite weiter auf 3,75% fallen“, erwartet der Experte. JLL ermittelte für die ersten neun Monate 2019 ein Investitionsvolumen von 4,7 Mrd. Euro.

Laut Scheunemann gab es im bisherigen Verlauf des Jahres 2019 mit zehn Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich sogar einen Deal mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2018, allerdings lag das Volumen im Vorjahr im Schnitt bei 280 Mio. Euro und in diesem Jahr nur bei knapp 190 Mio. Euro. Mit einem Umsatzanteil von 64% oder einem absoluten Wert von 3,2 Mrd. Euro prägten laut Raabe 2019 vor allem Einzeltransaktionen das Marktgeschehen. Das Transaktionsvolumen mit Portfolios beziffert er mit 1,8 Mrd. Euro.

Die größte Transaktion im dritten Quartal war laut JLL der Verkauf des „Frasers Logistikportfolios“. Konkret hat die Immobilien-AG aus Singapur, Frasers Property, neun deutsche und drei australische Logistikimmobilien für 320 Mio. Euro an ihre Tochter, den Real Estate Investment Trust (Reit) Frasers Logistics & Industrial Trust, weitergereicht. Die größte Transaktion in den ersten neun Monaten ist der Verkauf von drei deutschen Big-Box-Lagern mit 340 000 qm für 355 Mio. Euro durch ein Multi Family Office aus Dubai an ein Joint Venture aus Green Oak und Apeiron.

Gefragt sind bei Investoren nach Feststellung des Immobiliendienstleisters auch Immobilien aus dem Mid Cap-Segment in der Größenordnung von jeweils 15 Mio. Euro. Im ersten Quartal zählte JLL 122 Transaktionen im Gesamtvolumen von 780 Mio. Euro, nach 109 Deals und 640 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Mit Blick auf die regionale Verteilung ermittelte BNP Paribas Real Estate große Unterschiede. Während die bayerische Landeshauptstadt München mit einem Rekordvolumen von 402 Mio. Euro in den ersten neun Monaten laut BNPPRE in einer ganz eigenen Liga spielt - das war das höchste Volumen in den vergangenen zehn Jahren - verlief das Geschäft in den übrigen Metropolen eher bescheiden.

So verzeichnete Hamburg mit einen Volumen von 85 Mio. Euro laut BNPPRE einen Rückgang von -57%, Düsseldorf mit 83 Mio. Euro von -47% und Berlin von -30%. „Das Ergebnis der Bundeshauptstadt muss jedoch vor dem Hintergrund des starken Vorjahresresultats gesehen werden, sodass sich die aktuell registrierten 208 Mio. Euro auf den zweiten Blick sogar als das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre entpuppen“, schreibt der Dienstleister. Eine neue Bestmarke registrierte er dagegen für Leipzig mit Investments in Höhe von 125 Mio. Euro. Damit erreicht die Region den dritten Platz im aktuellen Ranking.

Ins Auge springt, dass unter den Verkäufern Unternehmen mit einem Anteil von 28% inzwischen die stärkste Gruppe bilden, wie Dominic Thoma, Team Leader Industrial Investment bei JLL in München berichtet. 2018 lag der Anteil bei 17%. Gleichzeit ging der Anteil der Entwickler von 31% auf 21% zurück. Für Thoma ist die Entwicklung klar: „Einerseits fällt es Entwicklern von Logistikimmobilien immer schwerer, passende Grundstücke zu finden, anderseits haben Unternehmen teilweise Gefallen daran gefunden, ihre Immobilien selbst zu entwickeln und direkt zu verkaufen, um an der Marge zu verdienen.“