Fachmarktzentren

Potenzial für Wertsicherung und Wertsteigerung

Erstellt von Moritz Felix Lück, Head of Marketing und PR bei MEC

Aus groß mach viele: SB-Warenhaus wird zum Fachmarktzentrum. Foto: MEC

Die Kaufpreise für Fachmarktzentren und Hybride Malls bewegen sich seit Jahren auf einem Höchststand und es ist nicht absehbar, wann sich dieser Trend ändert. Trotzdem bleiben Fachmarktzentren eine attraktive Assetklasse – egal ob hochpreisige Neuakquisition oder Bestandsimmobilie.

Bewirtschaftungskosten senken: Insbesondere bei den Betriebskosten gibt es noch wirtschaftliche Potenziale. Ein Beispiel sind Energiekosten und die Kosten für das Facility Management (FM). In Kooperation mit entsprechenden Spezialisten lassen sich bei den Energiekosten spürbare Effekte erzielen. Ein gebündelter Einkauf von Energie für mehrere Fachmarktzentren zusammen senkt die Kosten. Bis zu 20% sind drin.

Facility Management bietet ebenfalls die Chance, Kosten durch die bedarfsgerechte Strukturierung der Services zu senken. Eine stärkere Differenzierung nach Handelsimmoblientypus ist dabei wichtig. Dabei darf man die Balance zwischen Wünschen der Verbraucher und Mieter einerseits und einem ggf. reduzierten Leistungsumfang nicht aus dem Auge verlieren.

Ferner ist das Thema Betreiberverantwortung von zentraler Bedeutung. Wenn Investoren bereit sind, diese Verantwortung in größerem Maße zu behalten, können sie Kostensenkungseffekte erzielen. Die Abwägung von Risiko und Nutzen sollte dabei sehr bewusst getroffen und von den Betreibern eingefordert werden. Denn im Falle eines Schadens können größere Forderungen auf den Verantwortlichen zukommen.

Wandel im Vermietungsmarkt nutzen: Der stationäre Handel ist weiterhin tonangebend, erst Recht beim periodischen Bedarf. Seitens der Mieter ist der Markt zwar enger geworden, aber Fachmarktzentren sind auch aus Sicht der Verbraucher und Einzelhändler begehrt. Klare Positionierung im Wettbewerbsumfeld, niedrige Kostenstrukturen, stabile Frequenzen – die Anforderungen der Händler an Fachmarktzentren werden größer, da sich die Marktmacht zu ihren Gunsten verschoben hat. Der Vermietungsmarkt ist herausfordernder geworden, aber es gibt keinen Anlass, Trübsal zu blasen.

Neue Akteure sind an Flächen von Fachmarktzentren interessiert: Anbieter aus den Segmenten Freizeit und Unterhaltung wie z. B. Fitnessstudios oder Sky-Diving-Anbieter suchen nach frequenzstarken Lagen. Aber auch klassische Konzepte des periodischen Bedarfs sind an gut gemanagten Lagen interessiert. Auch Non-Food-Discounter wie z. B. TK Maxx, Kik, Tedi und Woolworth expandieren noch.

Langfristige Mietvertragslaufzeiten sind gerade bei Kleinflächenkonzepten und im Bereich Textil nicht mehr unbedingt die Regel. Daraus ergibt sich die Chance, Standorte schneller an neue Gegebenheiten anpassen zu können, weil Flächen ggf. schneller wieder verfügbar sind. Anpassungsbedarf kann sich z. B. aus einer geänderten Wettbewerbs- oder Nachfragesituation ergeben oder weil es neue Händler mit besseren Vertriebskonzepten und Magnetwirkung als bei manchen Bestandsmietern gibt. Asset Manager und Betreiber müssen deshalb flexibler werden und sich sehr genau mit der Passung der (potenziellen) Mieter für den jeweiligen Standort beschäftigen. Aber: Wenn ein Mieter sich an einem Standort bewährt, wird er auch gerne auf einen längeren Vertrag eingehen.

Potenziale zur Wertsteigerung: Die größten Potenziale zur Wertsteigerung liegen in umfassenden Modernisierungen und Revitalisierungen. Die Kriterien und Auslöser für Revitalisierung sind vielschichtig (vgl. Fachmarktzentren in Deutschland 2014). Schätzungen verschiedener Marktteilnehmer besagen, dass ungefähr jedes dritte Fachmarktzentrum in Deutschland revitalisierungsbedürftig ist. Mancher Standort wird nur durch eine Revitalisierung seinen Wert erhalten, die meisten aber können dadurch den Immobilienwert steigern.

Es ist auf jeden Fall wichtig, Standorte im Zuge einer Revitalisierung Nachfrage- und Wettbewerbsgerecht auszurichten und auszustatten. Die Nachfrage wird letztlich von den Verbrauchern vorgegeben, aber auch die Nachfrage seitens des Handels ist selbstverständlich zu berücksichtigen.

In den vergangenen Jahren haben sich die Flächenanforderungen der Handelsunternehmen immer wieder geändert. Das bedeutet, dass spätestens bei umfassenden Modernisierungen oder Revitalisierungen Gebäude und Technik von Fachmarktzentren so anzupassen sind, dass Flächen mit geringen Kosten auf flexible Nachfragesituationen angepasst werden können. Es gibt bereits neue Nutzungskonzepte für Großflächen - in so manchen Fachmarktzentren mieten sich z. B. Fitnessstudios ein. Das erschließt neue Potenziale. Eine gute, dem Gesamtprodukt Fachmarktzentrum angemessene Aufenthaltsqualität sollte ebenfalls das Ergebnis eines Refurbishments sein.

Für Investoren ist der Druck auf die Renditen spürbar, ist doch eine Abschwächung bei den Kaufpreisen von Fachmarktzentren nicht in Sicht. Gut gemanagte Fachmarktzentren sind auch künftig gute Investments.