Folgen langwieriger Genehmigungsprozesse

„Operation erfolgreich – Patient trotzdem tot“

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HIR DÜSSELDROF. Innerstädtische Einkaufsgalerien und Stadtquartiere in Mittelstädten zu realisieren, ist grundsätzlich keine leichte Aufgabe. Sie wird aber dann besonders schwierig, wenn sich Genehmigungsprozesse und Genehmigungsverfahren jahrelang hinziehen. Dabei spielen missgünstige Nachbarn - konkret: Nachbarstädte - auch eine wesentliche Rolle. Sehr anschaulich ist dies im Fall Homburg (Saar) zu beobachten, der seinen vorläufigen Höhepunkt vor wenigen Wochen fand. Denn Zeit ist gerade für Projektentwicklungen im Einzelhandel ein kritischer Erfolgsfaktor. Behördliche Verfahren und Prozesse müssen deshalb beschleunigt werden.

Worum geht es? Die Kreis- und Universitätsstadt Homburg (Saar) verfolgt seit etwa 15 Jahren das Ziel, die Innenstadt durch die Realisierung einer Einkaufsgalerie zu stärken. Vor diesem Hintergrund hat die Kreisstadt des Saarpfalz-Kreises seit 2009 Investoren aus dem Bundesgebiet angesprochen, um das innerstädtische Areal des „Enklerplatzes“, einem ebenerdigen Parkplatz mitten in der City, zu bebauen.

Eigentlich wird aus Sicht von Experten für die Realisierung eines innerstädtischen Einkaufszentrums wie es hier angedacht war, kein Sondergebietsbebauungsplan benötigt. Als „guter Nachbar“ hielten es die Verantwortlichen in der Stadt aber für notwendig, die Auswirkungen eines solchen Handelsobjekts auf die Nachbarstädte zu prüfen und in die Bauleitplanung zu überführen (Stichwort: Angebotsbebauungsplan). Im Nachhinein erwies sich diese Rücksichtnahme als Fehler, wie der Ausgang des Projekts heute zeigt.

Mit der ECE Projektmanagement aus Hamburg hatte die Stadt im Jahr 2010 einen starken Entwicklungspartner gefunden, der sich die Grundstücke für die Realisierung der Einkaufsgalerie schnell sicherte. Die ursprüngliche Planung sah etwa 20 000 qm Verkaufsfläche vor, die nach einigen politischen Gesprächen dann auf insgesamt 18 000 qm Verkaufsfläche angepasst werden musste.

Da die Stadt bei diesem Projekt alle Fäden in der Hand behalten wollte, vergab sie das Verträglichkeitsgutachten für die Prüfung eines innerstädtischen Centers an das seit Ende der 1990er Jahre für Homburg tätige Büro Dr. Lademann & Partner aus Hamburg, das sein Gutachten 2011 vorlegte. Dabei war auf Grund der Raumbedeutsamkeit eine raumordnerische Prüfung notwendig, für die das Referat Landesplanung und Bauleitplanung beim saarländischen Innenministerium in Saarbrücken nach Einschätzung von Experten besonders viel Zeit benötigte. Dafür beauftragte das Innenministerium einen Zweitgutachter, das Büro Markt und Standort aus Erlangen.

Das Projekt musste nochmals verkleinert werden

Wie das Innenministerium dann signalisierte, sei ein positiver Raumordnerischer Bescheid nur zu erwarten, wenn die Verkaufsfläche nochmals verkleinert werde und zwar auf 16 500 qm. Deshalb beauftragte die Stadt Homburg Dr. Lademann & Partner mit einer Aktualisierung des Verträglichkeitsgutachtens, das sich an der neuen Obergrenze von 16 500 qm Verkaufsfläche ausrichtete. Das wurde 2013 vorgelegt, so dass das saarländische Ministerium für Inneres und Sport - Referat Landesplanung und Bauleitplanung im Januar 2014 einen positiven Raumordnerischen Bescheid erließ.

Die ECE zog sich aber im Februar 2014 aus der Projektentwicklung zurück. Die Hauptgründe: Die räumliche Begrenzung der Verkaufsfläche auf 16 500 qm und die Klagen, die Nachbarkommunen angekündigt hatten. Zudem weisen Experten darauf hin, dass nach vier Jahren Entwicklungsphase, wie im vorliegenden Fall, viele potenzielle Mieter einen Rückzieher gemacht haben dürften. Danach hatten nicht viele Entwickler den Mut, sich an die Fortführung des Projekts zu wagen. Zumal es zu diesem Zeitpunkt immer noch keinen rechtskräftigen Bebauungsplan gab. Mit der Deutschen Immobilien Gruppe (DI-Gruppe) fand sich Anfang 2015 doch ein Nachfolger.

Die Stadt Homburg führte die Verfahren zur Baurechtschaffung daher unverdrossen weiter und am 3. August 2016 machte sie die Flächennutzungsplan-Teiländerung sowie den Bebauungsplan für den Bereich „Enklerplatz“ öffentlich. Auch die DI-Gruppe hatte die Planungen konkretisiert und das Konzept öffentlich gemacht. Einen Tag vor dem Fristende am 2. August 2017 reichte die Nachbarstadt St. Ingbert einen Normenkontrollantrag ein.

Das Vermietungsgeschäft wird immer schwieriger

Damit entstand für den Entwickler ein erhebliches Umsetzungsrisiko, so dass das Unternehmen - trotz B-Plan - zunächst den Ausgang des Verfahrens abwarten wollte. Das große Problem: Es passierte erst einmal nichts. Nach einem Richterwechsel teilte das Oberverwaltungsgericht (OVG) des Saarlandes mit, das Gericht sei mit Asylverfahren so überlastet, dass sich die Behandlung des Homburger Falles deutlich verspäten werde.

Ende Dezember 2018 zog sich dann auch die DI-Gruppe aus der Vorplanung mit dem offiziellen Verweis auf die Risiken aus dem noch nicht abgeschlossenen Verfahren vor dem OVG zurück. Experten können sich aber auch vorstellen, dass nach dieser langen Zeit auch Mieter das Interesse verloren hatten. Zumal in den vergangenen Jahren mit Blick auf das Thema Online-Handel, wie die Maklerunternehmen berichten, viele Handelsunternehmen ihre Expansionsstrategie überdenken.

Mitte Februar 2019 (!) kam es dann schließlich zur Verhandlung vor dem höchsten Gericht des Saarlandes. Das Urteil des OVG Saarlouis fiel spät, aber es fiel sehr klar aus: Der Bebauungsplan „Enklerplatz“ in Homburg (Saar) wurde bestätigt und der Normenkontrollantrag der Nachbarstadt Sankt Ingbert zurückgewiesen. Für Homburg ist dies ein trauriger Sieg, da im Moment - nicht zuletzt auf Grund des Strukturwandels im Handel - völlig unklar ist, ob es eine „dritte Chance“ für den „Enklerplatz“ geben wird.

Die Stadt will dennoch ihre Idee vom innerstädtischen Einkaufsquartier realisieren, da sie von der positiven Bedeutung überzeugt ist. Derzeit berichtet die Presse über das lose Interesse von drei Entwicklern. Allerdings ist in den vergangenen Jahren das Vermietungsgeschäft hierzulande schwieriger geworden. In den Metropolen stagnieren die Mieten und in vielen Städten sind sie rückläufig, was die Zurückhaltung vieler Händler belegt. Die Zeit, die durch die langwierigen Prozesse und Verfahren verloren gegangen ist, ist womöglich nicht mehr aufzuholen. Da hilft auch der Sieg vor dem OVG nicht.