10. CoRE-Handelsimmobilientag

Neue Quartiere und ganz neue Formate

von links: Moderator Schwatlo, BBE-Geschäftsführer Stumpf

HIR MÜNCHEN: Die einzige Konstante im Leben ist Veränderung, sagt man. Und wohl keine andere Branche ist derzeit stärker im Wandel als der Einzelhandel: Die Digitalisierung, die Re-Urbanisierung und die wachsende Distanzsensibilität der Kunden verändern auch deren Ansprüche und die der Handelsimmobilieneigentümer. Städte, Projektentwickler und Investoren reagieren mit innovativen Quartieren, in denen der stationäre Handel neue Rezepte für die Zukunft testet. Das Motto des 10. CoRE  Handelsimmobilientags lautete deshalb „Neue Quartiere, neue Formate.“

Aber beginnen wir von vorn: Den Auftakt des 10. CoRE-Handelsimmobilientags machte Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung, der auch in diesem Jahr die Trends und die Lage des deutschen Einzelhandels untersuchte. „Es besteht keine Frage, dass der stationäre Handel weiterhin attraktiv bleibt. Die Marktanteile der unterschiedlichen Konzepte werden sich allerdings weiter verschieben“, diagnostiziert er und verweist auf sinkende Frequenzen auch in den Metropolen. Die Folge: Die Polarisierung der Handelsstandorte bedeute auch immer mehr eine Polarisierung der Verkaufskonzepte. Einzelhandel und Investoren müssten immer kreativer werden, um noch Antworten auf die aktuellen Herausforderungen zu finden.

Einen Vorgeschmack davon, wie Quartiersentwicklungen diese Antworten liefern können, bot Lars Jähnichen Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien GmbH, der das Projekt „Freiham“ (Lageplan: BBE) im Norden von München, zwischen dem westlichen Autobahnring und München-Aubing, vorstellte. Hier entsteht derzeit Europas größte Quartiersentwicklung für 25 000 Einwohner in der Endphase sowie ein angrenzendes Bildungszentrum für 3 000 Schüler.

Das Besondere: Anwohner, Besucher und Schüler in Freiham werden nach der Fertigstellung 2022 einen urbanen Marktplatz mit Geschäften, Gastronomie- und Freizeitangeboten auf einer Fläche von 27 000 qm finden, der dem Leitgedanken des „offenen Einkaufs“ folgt, gleichzeitig aber das gleiche Warenangebot wie ein klassisches Shopping-Center bietet. Das „ZAM“ – nach der bayerischen Mundart „’zam sei“ – getaufte Projekt wird eines von nur fünf Einkaufszentren in München sein.

Daherkommt das Center allerdings in einem ungewöhnlichen „Gewand“, und das sieht so aus: Verwaltet wird der Standort zwar zentral wie bei einem klassischen Einkaufszentrum – es wird ein gemeinsames Vermietungs- und Center-Management geben. Doch damit hören die Gemeinsamkeiten auf. Denn städtebaulich wird sich das „ZAM“  an innerstädtischen Vorbildern orientieren. Wie in gewachsenen Innenstädten entstehen in Freiham viele Geschäfte an Plätzen, die den Anwohnern mit einem Wasserspiel und viel Gastronomie ausreichend Raum zum Verweilen geben.

Ihre Ein- und Ausgänge führen nicht in ein gemeinsames Foyer, sondern ins Freie. Arkaden-Gänge entlang der hohen zweigeschossigen Außenfassaden – Symbolbilder des freien Handels im römischen Forum beziehungsweise der griechischen Agora – schützen die Menschen nicht nur vor dem Wetter. Sie dienen vor allem als wichtige „Schaufensterfunktion“ für die Mieter und Hersteller, die die Möglichkeit haben, ihre Produkte prominent und gut einsehbar zur Schau zu stellen.

Eine ganz neue Art von Shopping-Center

Den Wechsel von der Handels- zur Investorenperspektive vollzog Sebastian Zehrer, Sprecher von Wealthcap in seinem Vortrag unter anderem über die Studie „Future Retail – DNA des Erfolges“. Langfristig orientierte Investoren sähen sich vor einer schwierigen Frage: Wer sagt ihnen angesichts der Transformationskräfte im Einzelhandel, dass die erworbene Handelsimmobilie in 20 Jahren eine stabile Rendite einfährt? Wer die neuen Spielregeln des Handels verstehen will, so erklärt Zehrer, sollte sich bei Anlageentscheidungen nicht nur auf Investmentkennziffern verlassen. Ein gutes Gespür für Standorte, die Positionierung unterschiedlicher Betriebstypen sowie Trendexpertise und Weitsicht für gesellschaftliche Megatrends seien gefragt.

Dazu drei Ergebnisse der Wealthcap-Studie:

1.) Handelsimmobilien müssen in Zukunft sehr viel mehr leisten als heute; vor allem werden sie nicht mehr reine Orte des Konsums sein. Stattdessen werden sie viele Aufgaben übernehmen, für die sie ursprünglich nicht gedacht waren: für Entertainment-Angebote, für Naherholung, als Mobilitätszentren usw. Die Handelsimmobilie wird also immer flexibler und muss sich gut in ihre Umgebung integrieren.

2.) Neben dem klassischen Investmentkriterium Lage entscheidet in Zukunft vor allem die schnelle Erreichbarkeit. Mit neuen Mobilitätskonzepten bezieht sich diese Erreichbarkeit immer weniger nur auf das Automobil. Ein guter Zugang mit dem Fahrrad, zu Fuß oder anderen Fortbewegungsmitteln bis direkt vor das Geschäft gewinnt gerade in urbanen Zentren heute enorm an Bedeutung.

3) Darüber hinaus sollten nachhaltig erfolgreiche Handelsimmobilien auf flexible Flächennutzungskonzepte setzen, die im besten Fall auch Lösungen für größere gesellschaftliche Anforderungen bieten. Handelslagen, die als intermodaler Knotenpunkt mit E-Ladestationen oder Last-Mile-Logistikhubs positioniert werden, könnten einen bedeutenden Beitrag zur Verkehrswende in den Städten leisten.

Flexible Mischnutzungskonzepte – diese Idee wurde auch im Publikum und auf dem Podium anschließend rege diskutiert. Corinna Schulthess Traumueller, Gründerin  und CEO von Family Office Management Consulting erklärte, dass deutsche Family Offices, früher eher undurchschaubare „Blackboxes“, ihren gesellschaftlichen Gestaltungswillen mittlerweile offener zur Schau stellen würden als früher. Das drücke sich auch in ihren Immobilieninvestments aus. Als Beispiel lobte Traumueller das Werksviertel in München, das erst dank seiner mutigen Nutzungsdurchmischung ein städtebaulicher Zugewinn für die Metropole geworden ist.

Markus Reinert CEO der IC Immobilien Gruppe und Frank Berlepp Mitglied der  LBBW Immobilien-Geschäftsführung äußerten sich hingegen vorsichtiger und verwiesen auf die zum Teil enormen planungsrechtlichen Herausforderungen. Damit waren sie nicht allein. Die Juristen Dr. Christian Wiggers von der Kanzlei PSP aus München sowie Dr. Mark Butt von GSK Stockmann stellten klar, dass das deutsche Baurecht für Ansiedlungen (nicht nur, aber vor allem auch) mit Mischkonzepten einige Herausforderungen bereithält.

Zum Abschied gab es auch noch eine wehmütige Nachricht. Für Professor Winfried Schwatlo, Gründer des „CoRE“, wie die Reihe von manchen auch genannt wird, war der zehnte Handelsimmobilientag in München in diesem Jahr auch der letzte. Er wird die Veranstaltung nicht mehr als Moderator und Organisator begleiten und diese Aufgaben bis zur nächsten Veranstaltung an einen Nachfolger von der Hochschule Nürtingen-Geislingen übergeben.