Logistikimmobilien-Seismograph

Neubau im Vorjahresvergleich eingebrochen

Bild: Logivest

rv DÜSSELDORF: Bereits zum Ende des ersten Quartals 2019 registrierte der Immobiliendienstleister Logivest GmbH, dass sich die Neubauaktivitäten bei Logistikimmobilien in diesem Jahr gegenüber 2018 deutlich verlangsamt haben. Dieser Trend hat sich im dritten Quartal verfestigt. Nach dem jüngsten „Logistikimmobilien-Seismograph“ für das dritte Quartal fiel der Neubau mit 717 000 qm Fläche auf den niedrigsten Stand seit vier Jahren. Damit dürfte klar sein, dass das Rekordjahr 2018 mit über 5 Mio. qm Neubaufläche kaum mehr erreicht werden kann.

Der Blick auf frühere Jahre zeigt, dass zuletzt im ersten Quartal 2015 der Wert mit 707 000 qm noch niedriger ausgefallen war. Spannend wird nun die Entwicklung bei der Neubautätigkeit im vierten Quartal 2019 sein. Denn erst dann wird klar, ob in diesem Jahr zumindest die Marke von 4 Mio. qm noch erreicht werden kann. Kuno Neumeier, Geschäftsführer der Logivest GmbH, ist sich aber bereits jetzt sicher: „Mittlerweile ist es klar, dass das Rekordniveau von 2018 mit über 5 Mio. qm Neubauvolumen 2019 nicht wiederholt werden kann.“

Um noch die Marke von 4 Mio. qm zu erreichen, müsste die Neubauentwicklung im letzten Quartal rd. 1,2 Mio. qm betragen. „Mit Blick auf bereits angekündigte Großprojekte ist diese Entwicklung nicht ausgeschlossen“, ist Neumeier zuversichtlich. Insgesamt liegt das Neubauvolumen in den ersten drei Quartalen 2019 bislang aber um 26% unter dem Volumen des Rekordjahres 2018. Während im Vorjahr in jedem Quartal über 1,2 Mio. qm Neubaufläche entstand und im vierten Quartal sogar über 1,4 Mio. qm, wurde in diesem Jahr bislang nur im zweiten Quartal die 1 Mio. qm Marke überschritten, nachdem der ursprüngliche Wert um 195 000 qm nach oben korrigiert worden war. Im ersten Quartal lag der Wert mit 980 000 qm gleichfalls unter der magischen Millionen-Marke.

„Der Neubau am Logistikimmobilienmarkt ist im Vorjahresvergleich eingebrochen“, bringt es Neumeier auf den Punkt: „Dieser Rückgang ist nicht mehr allein mit der Flächenknappheit erklärbar – auf Grund der Konjunktur zögern viele Unternehmen, neue Logistikimmobilien zu bauen. Die Konjunkturschwäche Deutschlands wirkt sich damit auch auf die Logistikmärkte aus.“

Und das gilt auch vice versa, da „die Logistikbranche als klassischer Indikator für die Entwicklung der deutschen Wirtschaft in den kommenden Monaten“ gilt, wie Neumeier erklärt. Aus seiner Sicht bleibt nun abzuwarten, ob der Rückgang beim Neubauvolumen auch ein negativer Vorbote für die weitere Entwicklung der deutschen Gesamtwirtschaft ist.

Die größten Neubauentwicklungen entfielen im Zeitraum von Juli bis September 2019 auf das Segment Einzelhandel mit der Edeka-Regionalgesellschaft Rhein Ruhr an der Spitze. Konkret entwickelt Edeka Rhein-Ruhr in Oberhausen auf dem 279 000 qm großen Waldteich-Gelände im Norden der Ruhrgebietsstadt ein 90 000 qm großes Logistikzentrum zur Belieferung von stationären Lebensmittel- und Getränkemärkten des Lebensmittelhändlers. Die Fertigstellung ist für 2022 geplant.

Das zweitgrößte Objekt für den eCommerce-Händler Reuter in Mönchengladbach-Rheindalen ist mit 32 000 qm dagegen schon deutlich kleiner. Etwa 80% der Neubauaktivitäten entfielen auf die etablierten deutschen Logistikregionen. An vorderster Front findet sich die Region Duisburg/Niederrhein (290 000 qm) vor Bremen/Bremerhaven (220 000 qm), Berlin/Brandenburg (217 000 qm), Hannover (190 000 qm), Rhein-Main (170 000 qm) und das östliche Ruhrgebiet (103 000 qm).

Laut Logistikimmobilien-Seismograph blieben die drei Regionen, die 2018 die größten Neubauvolumina auf sich vereinigen konnten, in den ersten drei Quartalen 2019 weit hinter der Vorjahresentwicklung zurück: So ging das Volumen im östliche Ruhrgebiet von 354 000 qm 2018 um ca. 70% zurück, das Neubauvolumen im Rhein-Main-Gebiet sank um 46% und in Hannover um 37%. Wie es weiter heißt, gilt der vielfach erwähnte Flächenmangel zwar für einige hochpreisige Logistikregionen wie Hamburg mit Spitzenmieten von etwa 6,40 Euro pro qm und München mit 8,00 Euro pro qm in der Spitze, doch war das Neubauvolumen auch 2018 hier bereits eher gering.

Gemäß Logistikimmobilien-Seismograph, der im vierteljährlichen Abstand über alle Neubauprojekte von Logistikimmobilien in Deutschland informiert, gibt es mit Blick auf den Logistikimmobilieninvestmentmarkt aber auch eine gute Nachricht: „Das verhaltene Neubauvolumen zeigt, dass Investoren trotz des hohen Preisniveaus besonnen vorgehen und die Gefahr einer Bau-Blase am Logistikinvestmentmarkt gering ist“, heißt es im Marktbericht.