Hahn German Retail Property Day

Handelsimmobilienmarkt in der Zeitenwende

Erstellt von Ruth Vierbuchen

Großes Interesse an den Themen rund um Retail Assets. Foto: Hahn Gruppe

Nachdem die weltweiten Handelskonflikte und die Unwägbarkeiten des Brexits deutliche Spuren in der Industrieproduktion hinterlassen, befasste sich der Hahn German Retail Property Day in Bensberg mit der Frage, was dies für die weitere Entwicklung des Handelsimmobilienmarktes bedeutet - neben all den Veränderungen, die der Einzelhandel derzeit durchläuft.

Professor Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW), zeigte sich bei seinem volkswirtschaftlichen Ausblick für die Eurozone mit Blick auf die aktuelle Abschwächung der Industrieproduktion dennoch zuversichtlich: Es sei allenfalls ein moderater Abschwung zu erwarten. Für die Wirtschaft eröffnet dies nach dem langen Aufschwung aus seiner Sicht auch die Chance, mal Luft zu holen.

Mit Blick auf die erneute Senkung des Einlagenzinses durch die EZB und die Wiederauflage des Anleihekaufprogramms ab 1. November 2019 sowie die gute Beschäftigungslage auf dem deutschen Arbeitsmarkt geht Voigtländer davon aus, dass der Immobilienmarkt resp. der Handelsimmobilienmarkt von einem Abschwung weniger stark getroffen wird als andere Branchen. Auch einen deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit erwartet er als Folge eines konjunkturellen Abschwungs nicht.

Voraussetzung ist freilich, dass die politische Lage stabil bleibt. Mit Blick auf Themen wie die Handelskriege und das Dauerthema Brexit vergleicht der Experte die politische Entwicklung mit einer Achterbahnfahrt, die eine abschließende Einschätzung der konjunkturellen Entwicklung erschwert. Das Zins-Tief sieht Voigtländer aber weitgehend erreicht und er geht davon aus, dass die Immobilienpreise nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren.

In diesem Umfeld sieht Jan-Dirk Poppinga, Chairman Retail Board und Co-Head of Retail Investment bei CBRE den Handelsimmobilienmarkt in einer Zeitenwende, in einer „verkehrten Welt“, die von der Entwicklung auf dem Shopping-Center-Markt geprägt wird. Noch vor wenigen Jahren waren Einkaufszentren wegen ihrer Stabilität durch die vielen bonitätsstarken Mieter und der Möglichkeit, hohe Summen zu investieren, bei Retail Assets die stärkste Anlageklasse. Mit Blick auf den Wandel durch die Digitalisierung und die Schwäche in Teilen des Bekleidungshandels, der die Expansion stark zurückgefahren hat und hohe Investitionen ins operatives Geschäft stemmen muss, sind laut Poppinga viele in der Branche nachdenklich geworden.

„Es ist im Moment ein Innehalten zu beobachten“, weiß der Experte mit Blick auf die Tatsache, dass viele Eigentümer und Betreiber damit befasst sind, die Shopping-Center in die neue Welt zu transferieren. Ralf-Peter Koschny, Vorstand der Bulwiengesa AG hat sich im Markt umgehört und berichtet, dass die Mieten bei Neuvermietungen nicht selten um 10 bis 15% unter dem vorherigen Niveau liegen können. Allerdings: „Wenn die Center gut sind und die Einzelhändler da unbedingt hinein wollen, dann zahlen sie auch etwas mehr.“

Der Bekleidungshandel muss sich neu erfinden

Neben solchen Top-Objekten in angesagten Städten gibt es laut Poppinga aber auch Durchschnitts-Center, die massiv unter Druck stehen und leiden. In dieser Zeit des Umbruchs ist nach seiner Beobachtung kaum jemand bereit, Objekte zum Verkauf anzubieten. Mit Blick auf den Mode-Handel als wichtigen Mieter von Einkaufszentren, der auch durch einen größeren Gastronomie-Anteil nicht ganz ersetzt werden kann, konstatiert Koschny, dass sich der Bekleidungshandel neu erfinden muss. Die Textildiscounter Kik und Takko, die von ihrer Preisführerschaft profitieren und die Markenfamilie der Inditex-Gruppe mit ihrem Qualitätsanspruch sieht Koschny als Positivbeispiele, die zeigen, wie wichtig eine klare Positionierung ist.

Ein markantes Zeichen für die Zeitenwende auf dem Handelsimmobilienmarkt ist laut Poppinga die Hinwendung der Investoren zum Segment Fachmarktimmobilien mit Schwerpunkt Nahversorgung, dem man auf Grund seiner schlichten Bauweise keine Zukunft als Investmentobjekte konzediert hatte. Mit dem wachsenden Interesse der Investoren und den Ansprüche der Kunden hat sich in punkto Architektur und nachhaltige Bauweise aber viel getan. Konservative Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen drängen laut Poppinga in den Markt und zum ersten Mal seien Fachmarktzentren teurer als Shopping-Center in B-Lagen.

Die Bonitätsstarken Mieter aus dem Lebensmittelhandel mit ihrem weltweit engsten Filialnetz und den erfolgreichen Laden- und Verkaufskonzepten haben es hierzulande geschafft, die Online-Konkurrenz auf Distanz zu halten und Fachmarktagglomerationen als Einkaufsstätten und Investments attraktiv zu halten. Bei Shopping-Centern ist Poppinga aber zuversichtlich, dass sich die Branche erholen wird, auch wenn das noch eine Weile dauert. Denn grundsätzlich sind die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel gut. Bulwiengesa geht sogar davon aus, dass der Anteil des Einzelhandels am privaten Konsum 2019 erstmals wieder steigen wird auf gut 29%. Deshalb mahnt Koschny, dass die Branche mit Blick auf den Online-Handel und die veränderte Mietentwicklung, die primär den Mode-Handel betrifft, mehr erklären müsse. Denn das regelrecht abgestürzte Handelsklima als Teilindikator des Immobilienklimas spiegelt vor allem die Verunsicherung im Center-Markt wider, nicht aber die gute Entwicklung in anderen Retail-Segmenten.

Welche Chancen der stationäre Einzelhandel hat, seinen Umsatz zu steigern, wenn er die fünf Sinne seiner Kunden gezielt anspricht, erläuterte Junior-Professorin für Marketing und Handel an der Uni Köln, Monika Imschloß, unter der Headline: „Mit allen Sinnen einkaufen“. Denn die Menschen können nur über ihre fünf Sinne einen Eindruck von der Welt bekommen und sich über ihren haptischen Sinn (Fühlen) davon überzeugen, dass etwas wirklich existiert. So punktet der stationäre Handel im Wettbewerb mit den Internet-Anbietern damit, dass die Kunden hier die Ware real erleben können.

Die richtige Musik kann die Kaufbereitschaft steigern

Laut Imschloß können Farben und die richtige Musik das Kaufverhalten und die Kaufbereitschaft der Kunden positiv beeinflussen und sogar dazu beitragen, dass der Durchschnitts-Bon und das Vertrauen in den Anbieter steigen. Der Geruchssinn wirkt direkt auf die Emotionen und der Duft beeinflusst die Wahrnehmung der Menschen. So manches wird vom Einzelhandel schon genutzt, vieles kann aber zweifellos noch strategischer eingesetzt werden. „Denn die Menschen sehnen sich nach echtem Erlebnis“, weiß Imschloß.

Und zweifellos auch nach Bequemlichkeit, wie Thomas Kuhlmann, Vorstandsvorsitzender der Hahn Gruppe, in der Diskussionsrunde über die Möglichkeiten des stationären Handels im eCommerce-Zeitalter attraktiv zu bleiben, anmerkt. Dabei denkt er an hochtechnisierte Supermärkte ohne Kassen, wie bei Amazon go, ohne die üblichen Schlangen beim Bezahlen. Der stationäre Einzelhandel muss aus seiner Sicht Ort der Begegnung und Entspannung sein.

Frank Emmerich, Head of Retail Germany bei CBRE ist überzeugt, dass die Immobilien ihre Bedeutung behalten werden, aber dass noch sehr viel getan werde muss, damit der Handel attraktiv bleibt. Viele junge Leute aus der Generation „Z“ etwa, die zwischen 1995 und 2010 geboren wurden, seien mit den aktuellen Angeboten nicht zufrieden. Laut Marco Atzberger, Geschäftsführer des EHI Retail Institutes, denkt diese Generation nicht mehr in Kanälen, sondern in Marken. Egal ob online oder offline, sie wolle bequem einkaufen.

Wie sehr Online und Offline bereits verschmolzen sind, erläutert Emmerich anhand von Erfahrungen mit internationalen Händlern, die im Rahmen ihrer Expansionsstrategie Listen mit Orten präsentieren, in denen sie den höchsten Online-Umsatz erzielen, um hier einen Shop zu eröffnen. „Sie wachsen online ordentlich und machen auch stationär gute Umsätze“, weiß der Head of Retail zu berichten.