Das Interview mit Gregor Volk

Großer Erneuerungsbedarf bei Lebensmittelmärkten

Gespräch mit Gregor Volk, Geschäftsführer der Ratisbona Handelsimmobilien aus Regensburg über die Bedeutung der Nahversorgung für die Projektentwicklung, den Bedarf an neuen Lebensmittelmärkten in Deutschland, die wachsenden Ansprüche der Kunden, die Pipeline des Unternehmens und die Zusammenarbeit mit den Kommunen bei der Entwicklung neuer Märkte.

Handelsimmobilien Report: Die Themen Lebensmittel und Nahversorgung spielen im Investmentmarkt für Handelsimmobilien eine große Rolle, da der Online-Handel hier kaum Boden gewinnt. Welche Rolle spielt das Thema in der Projektentwicklung?

Gregor Volk: Eine sehr große. Die wohnortnahe Versorgung gewinnt in Zeiten der Digitalisierung sogar an Bedeutung. Durch den digitalen Wandel wird das Leben rasanter. Viele Menschen fühlen sich getrieben. Die schier endlosen Möglichkeiten, die uns die Digitalisierung heute durch Online-Shopping ermöglicht, können auch ziemlich ermüdend sein. Einfach, weil die Auswahl so groß ist und die meisten Vorgänge ja anonymisiert ablaufen.

Der Wunsch nach „Entschleunigung“ wächst – genau wie das Bedürfnis, an einem physischen Ort einzukaufen, an dem man andere Menschen trifft und sich mit diesen austauschen kann. Der Supermarkt vor Ort war schon immer der Mittelpunkt von lebendigen, funktionierenden Nachbarschaften. Durch größere, modernere Flächen und ein erweitertes Warenangebot wird der stationäre Lebensmitteleinzelhandel als Frequenzbringer nun noch bedeutender und unersetzlicher.

HIR: Ratisbona hat in der vergangenen Zeit regelmäßig neue Lebensmittelmärkte auf den Markt gebracht. Wo liegen die regionalen Schwerpunkte?

Volk: Wir entwickeln deutschlandweit neue Märkte und setzen keine regionalen Schwerpunkte. Bei der Auswahl sind für uns innerstädtische, wohnortnahe Konzepte ebenso interessant wie Standorte in Sondergebieten. Wir schauen uns immer ganz genau die Mikrolage eines potenziellen neuen Standortes an. Sie ist für einen funktionierenden Handel entscheidend. Als Projektentwickler mit „Händler-DNA“ sind wir in der Lage, die Spreu vom Weizen zu trennen.

HIR: Wie ist der Bedarf an neuen Lebensmittelmärkten zu erklären, denn das Nahversorgungsnetz ist ja hierzulande schon sehr eng?

Volk: Die Nahversorgung wird jetzt und auch in Zukunft überall gebraucht. Natürlich ist das Nahversorgungsnetz bereits eng. Aber das ist nicht die ganze Wahrheit. Denn die Anforderungen an Handelsimmobilien ändern sich. Zu der preissensiblen Nachfrage nach Alltagsgütern in Wohnortnähe kommen Faktoren wie Aufenthaltsqualität und ökologische Aspekte hinzu. Wenn es also heißt, dass schon heute jede Kommune über einen Lebensmittelstandort verfügt, dann stimmt diese Aussage, berücksichtigt aber nicht, dass viele Supermärkte und Discounter mit Blick auf ihr Warenangebot und auch ihre Architektur den wachsenden Ansprüchen der Kunden nicht gerecht werden. Deshalb sehen wir deutschlandweit großen Bedarf an neuen Lebensmittelmärkten. Neu heißt hier aber nicht zwingend, dass ein neuer Markt gebaut wird. Neu kann auch bedeuten, dass ein alter modernisiert und ein neues Ladenkonzept umgesetzt wird.

HIR: In welcher Größenklasse bauen Sie schwerpunktmäßig? Wie sieht die Projekt-Pipeline des Unternehmens in diesem Jahr aus?

Wir sind auf Lebensmittelmärkte und Fachmärkte in einer Größe von bis zu 3 000 qm spezialisiert. Im Vorjahr haben wir allein über 30 neue Lebensmittelmärkte fertiggestellt. Für das Jahr 2018 haben wir uns vorgenommen, etwa 40 Projekte zu realisieren. Wir verfügen über eine gesicherte Projekt-Pipeline von weit über 100 Standorten.

HIR: Wo sehen Sie noch das größte Potenzial für neue Lebensmittelmärkte?

Volk: Sowohl in Innenstadt-nahen Lagen als auch auf der grünen Wiese, sofern dort ein Wohngebiet angrenzt oder aber der Standort gut mit dem Auto zu erreichen ist. Insgesamt gehen Neuentwicklungen auf der grünen Wiese allerdings zurück. Im Bereich der Lebensmittelmärkte gewinnt die Revitalisierung zunehmend an Bedeutung. Wir sehen hier in den nächsten Jahrzehnten einen großen Erneuerungsbedarf. Neben einem abwechslungsreichen Warenangebot spielt eine moderne, offene Architektur eine entscheidende Rolle. Denken Sie etwa an die neuen Ladenkonzepte von Supermärkten und Discountern wie Rewe, Aldi und Lidl – in Bestandsobjekten lassen sich die nur durch umfangreiche Revitalisierungen umsetzen.

HIR: Wie sieht es mit Hemmnissen durch das restriktive deutsche Bau- und Planungsrecht aus und welche Rolle spielt die Zusammenarbeit mit den Kommunen?

Volk: Wir setzen uns ständig und sehr intensiv mit dem Bau- und Planungsrecht auseinander. Unsere mehr als 30-jährige Expertise in der Projektentwicklung kommt uns dabei natürlich zugute, trotz bestehender Restriktionen die bestmöglichen Lösungen zu erarbeiten und zu realisieren. Voraussetzung für ein erfolgreiches Projekt ist, dass die Gemeinden Expansionswünschen wie einer Neuansiedlung oder Flächenerweiterung grundsätzlich offen gegenüberstehen.

Als Entwickler müssen Sie dabei begründete kommunale Ziele respektieren und übergeordnete städtebauliche Aspekte beachten. Es ist unerlässlich, die örtlichen Besonderheiten zu verstehen und eng mit den lokalen Entscheidungsträgern zusammenzuarbeiten. Deshalb haben wir an unseren Projektstandorten immer Mitarbeiter als persönliche Ansprechpartner vor Ort. Ein offener, ehrlicher und konstruktiver Austausch mit den kommunalen Vertretern ist unverzichtbar.