Expansion im Einzelhandel

Gemischtes Bild bei der Expansionsstrategie

Gute Entwicklung bei Inditex-Marken wie Pull & Bear. Foto: Inditex-Gruppe

rv DÜSSELDORF. Die Abschwächung der Konjunktur ist im Einzelhandel noch nicht angekommen. Die guten Fundamentaldaten wie ein im Vorjahresvergleich höherer Beschäftigungsstand und höhere Gehälter begünstigen die Konsumkonjunktur. Die Expansionspläne fallen in den verschiedenen Branchen allerdings sehr unterschiedlich aus - je nachdem, wie stark sie vom Strukturwandel betroffen sind.

Das große Interesse einiger Einzelhandelsunternehmen aus dem Nahversorgungsbereich am Wachstum über neue Standorte gepaart mit der zunehmenden Zurückhaltung von Unternehmen aus dem Nonfood-Bereich führte per Saldo dazu, dass sich das Expansionstempo in diesem Jahr laut Hahn-Vorstand Thomas Kuhlmann verlangsamt hat. Nach 64% im Vorjahr wollen 2019 nur noch 56% der Befragten die Anzahl der Standorte erhöhen. Und mehr Handelsketten als 2018 (24% der Befragten gegenüber zuvor 16%) wollen ihr Filialnetz nunmehr verkleinern.

Im Einzelnen planen 78,6% der hiesigen Lebensmittelhändler laut Hahn Retail Real Estate Report eine Erweiterung ihres Filialnetzes. An der vom EHI Retail Institute im Sommer durchgeführten Befragung haben 68 Expansionsexperten aus dem Einzelhandel teilgenommen. Noch expansiver sind die Unternehmen aus dem Drogeriemarkt-Segment, der Gesundheits- und Beauty-Branche sowie dem Hobby- und Freizeit-Segment (z.B. Fitness-Studios), die zu 100% auf Expansionskurs sind. Ins Auge springt auch die Gastronomie, die immer mehr in die Innenstädte drängt und teilweise die Lücken schließt, die der Mode-Handel zunehmend hinterlässt. Hier wollen 66,7% der Befragten neue Standorte eröffnen.

Das Kontrastprogramm bieten derzeit die Anbieter von Schuhen und Accessoires, die keine weiteren Standorte eröffnen wollen. Und da sogar 80% die Schließung von Läden planen, wird das Ladennetz der Schuhhändler in Deutschland per Saldo kleiner werden. Auch bei den Anbietern von Elektro-Artikeln stehen derzeit keine Eröffnungen auf dem Programm, vielmehr wollen hier 66,7% der Befragten das Netz verkleinern. Hier dürfte der Ausbau des Multichannel-Vertriebs im Fokus stehen.

Der auch von Bulwiengesa als Sorgenkind eingestufte Bekleidungshandel - immerhin war die Branche bisher die tragende Säule in City-Lagen und Shopping-Centern - bietet dagegen ein durchmischtes Bild. Während knapp die Hälfte (46,6%) der Befragten sich mit Plänen für Standortschließungen trägt, plant ein Drittel (33,3%) die Eröffnung neuer Standorte. Laut Bulwiengesa verzeichneten sowohl die diskontierenden Ketten als auch etablierte Anbieter des höherwertigen Segments Umsatzrückgänge.

Laut Bulwiengesa-Vorstand Ralf-Peter Koschny deutet sich in der Branche die Entwicklung weg von der profillosen Mitte und hin zu den Polen an. Entscheidend ist dabei entweder die Preisführerschaft oder die Marktführung in punkto Qualität. Ein Positivbeispiel ist für ihn die spanische Inditex-Gruppe mit den unterschiedlichen Marken, der es gelungen sei, die Qualitätsführerschaft in ihren Preissegmenten auszubauen und sich vom negativen Trend abzukoppeln. Sie expandiert weiter.

Wichtig ist die Preis- oder Qualitätsführerschaft

Kik und Takko ist es auf der anderen Seite gelungen, die Preisführerschaft zu erringen und weiter zu expandieren. Mit Expansionsplänen tragen sich laut Hahn-Report auch 40% der Betreiber von Bau- und Gartenmärkten sowie 33,3% der Möbel-Händler. Schließungen plant in diesen Branchen niemand.

Dass Fachmarktzentren derzeit zu den bevorzugten Lagen der Expansions-Leiter gehören (50% der Nennungen), ergibt sich schon aus der Tatsache, dass vor allem die hier ansässigen Branchen wie der Lebensmittelhandel, die Drogerie-Ketten und Baumärkte sowie die Textil-Discounter noch expandieren. Laut Hahn Report wird hier das Preis-/Leistungs-Verhältnis bei den Mieten als attraktiv eingestuft. Auf dem zweiten Platz der Präferenzliste folgen Solitärstandorte der Nahversorgung mit 35%, vor innerstädtischen Lagen (31%), die - neben der Gastronomie - auch von der Rückkehr des Lebensmittelhandels in die City-Lagen profitieren dürften. Auf Shopping-Center entfallen 15% der Nennungen.

Deshalb richten die Investoren ihr Interesse nach Feststellung des Immobiliendienstleisters CBRE eher auf die B-Standorte mit günstigeren Rendite-Profilen als in den fünf Top-Städten, nicht zuletzt auch deshalb, weil hier das Angebot knapp ist. „Hochpreisige Geschäftshäuser in Best-Lage oder Prime Shopping-Center kommen trotz der hohen Nachfrage in diesen Städten kaum auf den Markt“, heißt es im Report. Entsprechend seien Investoren gezwungen, auf andere Standorte – vor allem auf attraktive Regionalzentren und B-Standorte mit günstigeren Renditeprofilen – auszuweichen, um von den guten Rahmenbedingungen im hiesigen Einzelhandel zu profitieren.

Vor diesem Hintergrund ist es interessant, auszuloten, welches Wachstumspotenzial noch in diesen Lagen steckt. Mit Blick auf den Wandel bei SB-Warenhäusern, die ihren Nonfood-Anteil zurückfahren und mehr auf Lebensmittel und Trading-up setzen, eröffnet sich hier laut Report noch die Chance, solche Objekte in Fachmarktzentren oder eine Fachmarktagglomeration umzuwandeln, um die Mieteinnahmen zu steigern. Anders als bei einer Neuentwicklung auf der grünen Wiese sei die Einholung der baurechtlichen Genehmigungen hier viel einfacher, konstatiert Kuhlmann: Das mache die nicht beliebig vermehrbaren SB-Warenhaus-Standorte zu einem wertvollen Asset für  Handel und Immobilieninvestoren.

Gefragt hat die Hahn-Gruppe 56 Investoren/Kreditgeber auch nach ihrer Markteinschätzung für den Immobilienmarkt im allgemeinen. Dabei sehen 82% der Befragten „gewisse Tendenzen einer Überhitzung“ und 9% sehen dafür sogar „deutliche“ Tendenzen - deutlich mehr als im Vorjahr.

Für Handelsimmobilien sind die Marktteilnehmer aber noch optimistisch. Das Gros (59%) rechnet in den nächsten zwölf Monaten mit stabilen Renditen und Kaufpreisen, 18% erwarten fallende und 13% steigende Renditen sowie sinkende Kaufpreise. Dass dabei Fachmarktzentren und Fachmarktagglomerationen besonders positiv gesehen werden, ist mit Blick auf die aufgezeigte Entwicklung nicht überraschend.