Investmentmarkt Deutschland

Geldpolitik weckt Interesse an Retail Assets

Erstellt von Ruth Vierbuchen

Fachmarktzentren sind derzeit sehr gefragt. Foto Hahn-Gruppe

Der Investmentmarkt für Retail Assets hat sich in diesem Jahr immer weiter ausdifferenziert. Neben dem großen Kaufhof-Deal machen Fachmarktimmobilien mit Bezug zur Nahversorgung immer mehr an Boden gut. Bei Shopping-Centern lässt der Druck dagegen nach und die Renditen legen wieder zu.

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien bewegt sich im Spannungsfeld von Brexit, Handelskrieg und konjunktureller Eintrübung auf der einen Seite und der lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die ein Durchsickern der negativen Einflüsse auf den Immobiliensektor verhindert, auf der anderen. Das werde sich auch im Schlussquartal nicht ändern, ist Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, überzeugt: Die Dynamik der Investmentmärkte werde auf Grund der attraktiven Finanzierungsbedingungen und dem Mangel an Anlagealternativen mit annehmbaren Renditen und überschaubarem Risikoprofil anhalten.

Vor dem Hintergrund eines regen Jahresendgeschäfts rechnet Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei CBRE, im Segment Handelsimmobilien für 2019 denn auch mit einem Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Zehn-Jahres-Durchschnitts, der bei etwa 10 Mrd. Euro liegt.

„Faktisch bleiben die Märkte damit auch für die nächste Zeit am Tropf der Zentralbanken“, gibt Timo Tschammler, CEO von JLL Germany, zu bedenken. Er geht davon aus, dass Zinssteigerungen bis 2021 wohl ausgeschlossen sind, „mit allen positiven und negativen Implikationen für Kreditnehmer einerseits und Anleger andererseits“. Andere Experten glauben sogar, dass die Niedrigzinsphase bis 2025 anhalten könnte.

Dass die „langanhaltende Niedrigzinsphase mit den gekoppelten Minuszinsen fürs Geld-Parken“ vor allem institutionellen Investoren inzwischen sehr zusetzt, kann JLL-CEO Tschammler nicht verhehlen. In den vergangenen Jahren hätten sie versucht, die Renditen durch ein höheres Anlagerisiko auszugleichen. Doch nachdem sich die Stimmung mit Blick auf die konjunkturelle Eintrübung gedreht hat, nimmt die Risikobereitschaft spürbar ab und das Thema Sicherheit rückt in den Fokus, was die Anlagestrategien aber komplexer und komplizierter macht.

Nach Tschammlers Beobachtung scheinen sich institutionelle Investoren aber gut vorzubereiten und das Risikomanagement funktioniert aus seiner Sicht. Eine Rezession werde sie deshalb auch nicht unvorbereitet und als Schock treffen, ist er überzeugt, so dass sich die Situation wie in der Finanzmarktkrise 2007/2008 nicht wiederholen werde.

Investoren suche größere Risikostreuung

Die Niedrigzinsphase beeinflusst auch die Einschätzung über Retail Assets. Denn sie veranlasst Investoren, sich im Interesse der Risikostreuung auch wieder mehr mit Handelsimmobilien zu beschäftigen, weiß Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und der IPH Handelsimmobilien, nachdem viele das Segment in den vergangenen drei bis fünf Jahren auch wegen der hohen Preise außen vor gelassen hatten. Handelsimmobilien seien sicher auch für Kleinanleger als nachhaltige Anlage interessant, womöglich auch über Publikumsfonds.

Ganz generell hat Stumpf den Eindruck, dass über das Thema Handelsimmobilien derzeit extrem viel diskutiert wird, nachdem noch vor wenigen Jahren die Apokalypse des stationären Einzelhandels heraufbeschworen wurde: „Nun denkt man darüber nach, wie man bestehende Objekte verändern und verbessern kann.“ Die Stichworte lauten „Neupositionierung und Revitalisierung von Bestandsimmobilien“.

Ein Thema ist dabei auch die Verkleinerung von Einzelhandelsflächen - mit einer Verkaufsfläche von 1,45 qm pro Kopf ist Deutschland in Europa überdurchschnittlich gut ausgestattet - und die Umwandlung in Flächen etwa für Freizeitangebote oder Mikro-Apartments und Wohnungen, wenn der Einzelhandelsstandort dafür geeignet ist. Im konkreten Fall eines Shopping-Centers sollen 20 bis 30% der Einzelhandelsflächen umgewandelt werden, wie Stumpf beispielhaft berichtet. Bei den Anlegern handelt es sich um langfristig orientierte Investoren.

In einem Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien, der in den ersten neun Monaten 2019 mit einem Transaktionsvolumen, das BNP Paribas Real Estate mit 43,1 Mrd. Euro und Colliers International mit 43,6 Mrd. Euro beziffern, sehr gut abgeschnitten hat, verteidigen Retail Assets den zweiten Platz. Die ermittelten Transaktionsvolumina reichen von 7,1 Mrd. Euro bei JLL, über 7,2 Mrd. Euro (CBRE), 7,5 Mrd. Euro (Colliers International) und 7,53 Mrd. Euro bei BNP Paribas Real Estate bis zu 9,93 Mrd. Euro bei Savills. Die Unterschiede ergeben sich auch durch die unterschiedliche Zurechnung von Mischobjekten in die eine oder die andere Anlageklasse.

Im Vorjahreszweitraum hatte die Bandbreite noch zwischen 8,0 Mrd. Euro (CBRE) und 9,9 Mrd. Euro (Savills) gelegen. Aber zum einen ist das Angebot der vor allem gesuchten Fachmärkte und Fachmarktzentren knapp, wie CBRE berichtet, die Verunsicherung durch den Online-Handel groß und die Volumina der Deals überschaubar. Für ein Gesamtergebnis im Bereich des langjährigen Durchschnitts wären nach den Worten von Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich nötig, „was allerdings ein entsprechendes Angebot voraussetzt“.

Zudem sind die Ankaufprozesse wegen der genauen Prüfung gerade mit Blick auf Bauqualität, Entwicklungsperspektive und Vermietungskonzept sehr langwierig. Das ergibt sich schon aus der Tatsache, dass nach Feststellung von Sandra Ludwig, Head of Retail Investment bei JLL Germany, „vor allem Immobilien der Risikoklasse ,Core plus‘ den Besitzer wechselten“. Auf sie entfielen 62% des Transaktionsvolumens, auf „Core“ 31%, auf „Value Add“ 6% und auf „opportunistische Objekte"„nur 1%.

Einzelhandel ist nicht gleich Einzelhandel

Dass in Zeiten des Internet-Handels aus Sicht der Investoren Einzelhandel nicht gleich Einzelhandel ist, zeigt sich auch an der von JLL registrierten Ausdifferenzierung zwischen den Segmenten. Abzulesen ist das an der Entwicklung der Spitzenrenditen, die bei Shopping-Centern wieder gestiegen sind. Laut Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE Deutschland stiegen die Renditen bei Einkaufszentren an B-Standorten im dritten Quartal um 15 Basispunkte auf 5,0%. Bei Objekten an A-Standorten sieht sie im dritten Quartal mangels Transaktionen gegenüber den 4,0% im ersten Halbjahr keine Veränderung.

Der Verkauf des Seidnitz Centers in Dresden, der Rathaus Galerie in Essen oder des Allee-Centers in Berlin gelten laut Jennifer Güleryüz, Senior Consultant Research Germany bei Savills aber „als Indiz dafür, dass die Portfolio-Manager den Handel wieder besser verstehen“. Allerdings wünschten sich die Investoren eine weitere Anpassung der Renditen, da die Risikoprämie noch nicht ausreiche.

Weiter abwärts ging es dagegen im Jahresvergleich bei den Fachmarktzentren um 35 Basispunkte auf 4,15%, wobei Anne Gimpel mit Blick auf die Zukunft nur noch geringe Rückgänge erwartet. JLL sieht Fachmarktzentren noch bei 4,3%, einzelne Fachmärkte bei 5,10%. Die Spitzenrenditen von Geschäftshäusern in den Top-Lagen von München und Berlin sind laut BNPPRE auf durchschnittlich 2,8% gesunken, in Hamburg liegen sie bei 3,0%, in Frankfurt bei 3,1% und in Köln, Düsseldorf und Stuttgart bei 3,2%.

Die Entwicklung der Spitzenrenditen zeigt bereits, wo die Investitionsschwerpunkte liegen. „Nachdem im ersten Halbjahr 2019 der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf innerstädtische Geschäftshäuser entfiel – maßgeblich beeinflusst durch die Übernahme der Kaufhof-Immobilien durch Signa – lagen „nach dem dritten Quartal Fachmärkte und Fachmarktzentren erneut auf dem ersten Platz der am häufigsten veräußerten Handelsimmobilien“, schreibt CBRE. Das Transaktionsvolumen beziffert der Berater mit über 2,7 Mrd. Euro und einem Anteil von 38%. Auch JLL kommt hier auf knapp 3 Mrd. Euro, während BNPPRE sogar 3,4 Mrd. Euro ermittelt hat. Warenhäuser kamen nicht zuletzt durch den Kaufhof-Deal auf 2,1 Mrd. Euro und Geschäftshäuser laut JLL auf 1,2 Mrd. Euro.

Dabei trug auch der Verkauf des Millennium Portfolios für 2,5 Mrd. Euro von Generali an Commerz Real, in dem sich auch elf Top-Geschäftshäuser befinden, zu dieser Entwicklung bei. Im Bereich Fachmarktzentren springt der Verkauf des Portfolios Salt & Pepper von Patrizia an die Hahn AG ins Auge. Da noch „einige größere Transaktionen vor dem Abschluss“ stehen, erwartet Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, dass sich der Handelsimmobilienmarkt zum Jahresende nochmals belebt.