Investmentmarkt Europa

Fachmarktzentren mit Nahversorgung behaupten sich auch im Internet-Zeitalter

Erstellt von Ruth Vierbuchen

Fachmarktzentren bleiben in Europa gefragt. Foto: MEC

Bereits zur Jahresmitte 2018 zeigte sich am Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem europäischen Markt für Handelsimmobilien, dass die Anleger den Fuß vom Gas genommen haben. Mit einem Volumen von 16,3 Mrd. Euro unterbot der Wert im ersten Halbjahr 2019 das Vorjahresniveau von etwa 21 Mrd. Euro. 2017 hatte der Wert noch bei etwa 24 Mrd. Euro gelegen. Bei Retail Assets zeigen die Investoren laut BNP Paribas Real Estate größere Vorsicht. Der Online-Handel zeigt Wirkung.

Und das seit drei Jahren. War das Investitionsvolumen seit dem Krisenjahr 2009 mit einem Volumen von nur 27 Mrd. Euro kontinuierlich auf den Spitzenwert von etwa 60 Mrd. Euro im Jahr 2016 gewachsen, so ist der Wert laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) in den vergangenen drei Jahren gesunken - bezogen auf das rollierende Jahr (30.6.), von 58 Mrd. auf 42 Mrd. Euro im Zeitraum vom 1.7.2018 bis zum 31.6.2019. Gleichwohl bleiben Retail Assets auch im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Volumen von 253 Mrd. Euro (-5,5%) hinter Büroimmobilien mit 118 Mrd. Euro (2018/19) die zweitstärkste Anlageklasse mit Deutschland als Haupttreiber. Auf Platz drei folgen Logistikimmobilien mit europaweit 34 Mrd. Euro.

Nach einem relativ moderaten Start mit einem Transaktionsvolumen von nur 6,8 Mrd. Euro im ersten Quartal 2019 konnte das Investitionsvolumen im zweiten Quartal mit 9,5 Mrd. Euro (BNPPRE) fast an den Vorjahreswert von 9,9 Mrd. Euro aufschließen. So ist Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany, auch für die zweite Jahreshälfte zuversichtlich, da sich bereits einige größere Deals in der Pipeline befinden. Sie erwartet vor allem im Portfolio-Segment einen Anstieg der großvolumigen Transaktionen. Wie hoch der Gesamtjahreswert am Ende angesichts der größeren Vorsicht der Investoren ausfallen wird, muss sich zeigen. 2018 hatte der Wert laut BNPPRE bei 49,1 Mrd. Euro gelegen, nach 55,7 Mrd. Euro im Jahr 2017.

Haupttreiber der Entwicklung bleibt laut BNPPRE mit einem Anteil von 28% der deutsche Markt für Handelsimmobilien. Hier wurde, nicht zuletzt angetrieben durch den Verkauf des Warenhausunternehmens Galeria Kaufhof nebst knapp 60 Immobilien, darunter viele innerstädtische Warenhäuser, an die Signa-Gruppe im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen erreicht, das die Immobiliendienstleister in der Bandbreite von 4,3 Mrd. Euro (CBRE) über 5,4 Mrd. Euro (BNPPRE) bis zu 5,9 Mrd. Euro (Savills) sehen. Zu den namhaften Transaktionen gehören neben dem Kaufhof-Deal der Verkauf der Fachmarktzentren Einkaufspark Duckwitz in Bremen und des Ostsee Parks in Lambrechtshagen sowie des Shopping-Centers Hofgarten Solingen.

Die größten Transaktionen entfallen auf Großbritannien

Großbritannien folgt laut BNP Paribas Real Estate mit 2,7 Mrd. Euro auf dem zweiten Platz, während der Berater JLL das Transaktionsvolumen auf der Insel mit 3,3 Mrd. Euro höher beziffert. Da der Immobilienberater den Kaufhof-Deal als Firmenübernahme und nicht als Immobilientransaktion einstuft, sieht JLL den britischen Investmentmarkt mit Retail Assets vor dem deutschen mit 3,25 Mrd. Euro auf Position eins in Europa. Allerdings beziffert JLL Deutschland das hiesige Transaktionsvolumen für die ersten sechs Monate mit 4,9 Mrd. Euro auch höher. Das gesamte Investitionsvolumen im ersten Halbjahr beziffert der Berater mit 14,6 Mrd. Euro.

 Die größte Transaktion im ersten Halbjahr entfiel mit dem Verkauf eines Portfolios von zwölf Sainsbury‘s-Supermärkten, die das US-Unternehmen Realty Income Corporation für knapp 490 Mio. Euro von einem Joint Venture zwischen British Land und Sainsbury gekauft hat, laut JLL aber auf Großbritannien. Für Sandra Ludwig unterstreicht diese Transaktion, dass ein gut positionierter, in der Nahversorgung verankerter Einzelhandel auch im Internet-Zeitalter für Investoren noch attraktiv ist. Dieses Segment ist denn auch selbst bei den ansonsten sehr skeptisch eingestellten britischen Investoren interessant. Ein weiterer großer Deal war 2019 die 50-Prozent-Beteiligung von Cale Street Partners, eine aus Kuwait unterstützte Investmentfirma, für gut 210 Mio. Euro am britischen Shopping-Center Intu Derby.

Auf dem dritten Platz der Länderliste folgt laut BNPPRE Frankreich mit 1,6 Mrd. Euro. Damit gehört das Land zu den fünf Märkten, die sich laut JLL im Jahresvergleich verbessern konnten. Im Vorjahr hatte der Halbjahreswert noch bei 1,5 Mrd. Euro gelegen. Für Norwegen ermittelte JLL sogar ein Plus von 44% auf 533 Mio. Euro und für Russland von 53% auf 325 Mio. Euro. Spanien und Polen verzeichnen dagegen einen starken Abschwung auf 0,8 Mrd. Euro resp. 0,5 Mrd. Euro nach hohen Volumina im Vorjahr. Das gesamte Transaktionsvolumen hatte in Spanien 2018 bei 3,98 Mrd. Euro gelegen und in Polen, wo ein Groß-Deal mit einem Volumen von mehr als 1 Mrd. Euro den Markt beflügelt hatte, bei 2,428 Mrd. Euro (JLL).

Insgesamt sieht die Deutsche Hypo in ihrer neuesten Studie über den polnischen Immobilienmarkt aber für alle Anlageklassen noch eine positive Entwicklung. Die hohen privaten Konsumausgaben würden die Einzelhandelsumsätze in Polen ankurbeln und damit auch den Einzelhandelsimmobilienmarkt weiter beflügeln, heißt es. Für Italien ermittelte BNP Paribas Real Estate - genauso wie für Spanien - ein Transaktionsvolumen von 0,8 Mrd. Euro. Es folgen Schweden und Finnland mit je 0,7 Mrd. Euro und die Niederlande mit 0,6 Mrd. Euro.

Hohe Konsumausgaben in Polen stützen den Handel

Bezogen auf die verschiedenen Anlageklassen sieht JLL Shopping-Center mit einem Anteil von 29% im europäischen Durchschnitt als die am meisten gehandelte Anlageklasse, ihr Anteil machte im Jahr 2014 allerdings noch 54% aus. High-Street-Objekte lagen mit 28% - nach zuvor 31% - direkt dahinter. Dass Fachmarktzentren gegenüber 2018 von 13% auf 22% zulegen konnten, ist mit Blick auf die Tatsache, dass sich der Online-Handel mit Lebensmitteln immer noch schwer tut, nicht überraschend. Investoren sehen in Retail Assets mit Bezug zur Nahversorgung noch die sicherste Anlage, neben innerstädtischen Geschäftshäusern in den Top-Städten. Auch der Anteil von Supermärkten und Discountern erhöhte sich laut JLL von 9 auf 13%. Rechnet man beide Segmente zusammen, dann liegen sie vor Shopping-Centern (siehe Grafik).

Der Blick auf die einzelnen Länder zeigt allerdings ein heterogeneres Bild. Die stärkste Anlageklasse waren Shopping-Center laut BNP Paribas Real Estate nur in Polen, Spanien und vor allem in Italien. Dagegen spielt diese Anlageklasse in Großbritannien, wo Investoren wegen des hohen Online-Anteils bei Retail Assets besonders vorsichtig sind, sowie in Frankreich und Deutschland nur eine untergeordnete Rolle. Vertrauen setzen die Briten dagegen noch in Fachmarktzentren zur Nahversorgung und in Supermärkte. Auch Geschäftshäuser spielen hier nur noch eine geringe Rolle, anders als in Frankreich und Deutschland, wo Highstreet-Objekte weiter gefragt sind. In Deutschland beispielsweise wächst auch das Interesse, Einzelhandelsflächen in oberen Etagen in Büros umzuwandeln.

Die skizzierte Entwicklung lässt sich auch an den Spitzenrenditen ablesen. Bis auf Polen sind die Renditen für Shopping-Center laut BNPPRE in allen Ländern gestiegen - sprich die Preise sind gefallen. Am stärksten ausgeprägt ist der Aufwärtstrend in Großbritannien, wo er schon etwa Mitte 2015 einsetzte. Auch in Frankreich und Italien ist der Aufwärtstrend seit 2017 unübersehbar, während der Trend in Deutschland noch recht moderat verläuft.

Heteregone Entwicklung in den einzelnen Ländern

Unverkennbar ist der Aufwärtstrend der Spitzenrenditen in Großbritannien seit 2016/17 auch bei Geschäftshäusern, während sie in Frankreich, Spanien und Italien mehr oder weniger stagnieren. In Deutschland sind die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser dagegen weiter gefallen und erreichen im Durchschnitt der großen Metropolen gesehen einen Wert von 2,8%. Für Polen zeichnet BNPPRE keine Daten auf, da diese Anlageklasse hier noch eine eher untergeordnete Rolle spielt.

Die niedrigste Spitzenrendite hat BNPPRE mit 2,5% für Paris gemessen, gefolgt von 2,6% für London, das sich vom übrigen Land absetzen kann, und München sowie Berlin mit jeweils 2,8% und Brüssel mit 2,9%. Am höchsten sind die Werte noch in den europäischen Metropolen Lissabon und Warschau mit 4,25%. In den übrigen Städten von Madrid und Barcelona bis Oslo steht immerhin noch eine drei vor dem Komma.

Beim Blick auf die zweite Jahreshälfte 2019 ist davon auszugehen, dass der deutsche Markt etwa mit dem erwarteten Verkauf des Metro-Real-Portfolios wieder einen maßgeblichen Beitrag zum Transaktionsvolumen leisten wird, zumal Experten hierzulande ein Überschreiten der 10 Mrd. Euro-Marke für möglich halten. Eine bereits im dritten Quartal vollzogene  Transaktion war der Verkauf eines Fachmarkt-Portfolios für 141 Mio. Euro durch Brack Capital an die Redos Group.