Vermietungsmarkt

Einzelhändler sind bei der Expansion selektiver

Erstellt von Ruth Vierbuchen

Der Lebensmittelhandel expandiert weiter. Foto: Ratisbona

Seit dem Spitzenjahr 2014 mit etwas unter 1 600 Mietvertragsabschlüssen hat sich die Lage auf dem deutschen Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien stetig abgeschwächt. Im ersten Halbjahr 2019 setzte sich laut CBRE der leichte Abwärtstrend fort, der auch in der zweiten Jahreshälfte 2018 zu beobachten war. Besonders aktiv waren im ersten Halbjahr 2019 internationale Einzelhändler. Unter den deutschen Händlern ist es vor allem der Bereich „Nahversorgung/Lebensmittel“ und „Discount“, der noch neue Flächen sucht - vor allem in innerstädtischen Lagen.

Mit einem Anteil von 29,9% erreichte der Anteil der internationalen Einzelhändler an den Neuvermietungen hierzulande den zweithöchsten Wert seit 2010, wie der Immobiliendienstleister CBRE im jüngsten Hahn Retail Real Estate Report 2019/2020 berichtet, nur noch übertroffen von den 30,7% im Jahr 2011. Ansonsten pendelte der Anteil zwischen 25,8% im Jahr 2010 und 28,5% im Jahr 2018.

Dabei standen die US-Einzelhändler unter den Internationalen mit einem Anteil von 19,3% in den ersten sechs Monaten dieses Jahres an der Spitze, vor den Briten (16,8%), den Franzosen (11,2%) sowie den Dänen und Italienern mit je 9,9%. Ob der ungewöhnlich hohe Anteil der britischen Einzelhändler an den Neuvermietungen in Deutschland - zwischen 2010 und 2018 lag der Durchschnittswert bei 9,5% - auf den Brexit zurückzuführen ist, konnte CBRE noch nicht mit Bestimmtheit sagen.

Auffallend ist jedoch, dass vor allem internationale Modehändler auf den hiesigen Markt mit seinen guten Fundamentaldaten drängen und neue Stores eröffnen, während ein großer Teil der traditionellen deutschen Bekleidungsketten in der Krise steckt und seine Expansion zurückgefahren hat.

Im einzelnen registrierte CBRE im vergangenen Jahr 16 Neueintritte von internationalen Modemarken auf dem hiesigen Markt, darunter Namen wie Our Legacy, Reima Oy, Breezy, Anthropologie und Yours Clothing. Gemäß dem Trend in den vergangenen Jahren expandierte auch die Gastronomie hierzulande weiter. Zu den fünf internationalen Neulingen gehören Rigolétto Autogrill, das Steakhouse Miller & Carter, die Sandwichkette Pret a Manger, der vegane Burger-Filialist Swing Kitchen und das Kaffee-Konzept Moleskine Café.

Insgesamt 48 neue Einzelhandels- und Gastronomie-Konzepte aus elf Branchen unterstützten 2018 das hohe Engagement der internationalen Einzelhändler durch ihren Neueintritt auf dem deutschen Markt. Besonders aktiv waren aus der Riege der angestammten Internationalen im ersten Halbjahr laut CBRE die dänische Einrichtungskette Søstrene Grene mit 25 Stores, die langfristig ein flächendeckendes Netz mit 200 Standorten anstrebt, sowie das US-Kaffeeunternehmen Starbucks, das 2016 von Am Rest Holdings übernommen wurde und hierzulande sein Kaffeegeschäft neu ordnet.

Neben Premium-Filialen unter dem Namen Starbucks Reserve mit seltenen Kaffeesorten im gehobenen Ambiente, sieht die Kette noch Potenzial für ihr traditionelles Konzept. CBRE deutet die Expansionsoffensive „als Reaktion auf den zunehmenden Konkurrenzkampf im Kaffeegeschäft“. Auch der dänische Schuhhändler Ecco eröffnete im ersten Halbjahr weitere Filialen.

In Zurückhaltung bei Neuanmietungen übte sich nach einigen expansiven Jahren dagegen die spanische Inditex-Gruppe mit den Tochterunternehmen Zara, Bershka, Massimo Dutti, Pull & Bear und weiteren Marken: „Die Spanier setzten vor allem auf die Optimierung des bestehenden Filialportfolios und die Erweiterung größerer Flagship-Stores“, berichtet CBRE.

Dass die internationalen Neulinge für ihren Markteintritt vor allem die 1A-Lagen der Top 7 Metropolen auswählen, hat mit Blick auf die Markenbildung Tradition. Darüber hinaus spielen die Haupteinkaufslagen der wichtigsten deutschen Städte für die Internationalen eine wichtige Rolle, was daran abzulesen ist, dass der Anteil der Innenstadtlagen an den Neuvermietungen im Kreis der internationalen Neulinge zuletzt bei gut 57% lag. Unter den Top 7-Städten führte Berlin mit 15 neuen internationalen Handels- und Gastronomie-Konzepten vor Köln (7), Düsseldorf und Hamburg (je 6) sowie Frankfurt/M. (5). Begehrt für den Neueinstieg sind auch Shopping-Center die bei den internationalen Neulingen einen Anteil von 27% an den Neuanmietungen ausmachten.

Discounter suchen wieder mehr in der Innenstadt

Insgesamt ermittelte CBRE für den deutschen Vermietungsmarkt mit 539 Neuanmietungen weniger Abschlüsse als noch im ersten Halbjahr 2018 mit 622 Neuvermietungen. Diese Zahlen basieren auf der Analyse von bundesweit 33 Städten. „Gegenüber dem zweiten Halbjahr 2018 – das mit sinkenden Vermietungszahlen schloss – startete das Jahr 2019 zwar mit einer etwas höheren Anzahl registrierter Mietvertragsabschlüsse“, so berichtet der Immobiliendienstleister, „es bleibt aber weiter hinter dem langjährigen Mittel zurück“. Aus Sicht der Experten von CBRE stellt sich nun die Frage, ob es auch in diesem Jahr die übliche Belebung in der zweiten Jahreshälfte geben wird.

Unter den deutschen Einzelhändlern bildeten im ersten Halbjahr die großen Lebensmittelhändler Edeka und Rewe mit ihren unterschiedlichen Formaten die Speerspitze in punkto Expansion. Im langjährigen Vergleich von 2010 bis 2018 verzeichnete aber die Drogerie-Kette dm die meisten Neueröffnung vor Rewe. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres findet sich die Billig-Kaufhaus-Kette Woolworth, die ihr Filialnetz hierzulande langfristig auf 800 Standorte ausbauen will, auf Platz drei. Neben den traditionellen Innenstadtlagen expandiert das Handelsunternehmen laut CBRE inzwischen auch in Fachmarktzentren.

Dahinter folgen in der Rangliste die beiden Drogerie-Markt-Ketten dm und Rossmann, die sich seit Jahren einen erbitterten Wettstreit um Standorte liefern. Rossmann plant in diesem Jahr 110 neue Märkte und 175 Modernisierungen. Weiter auf Expansionskurs sind laut Studie auch die beiden Discounter Aldi und Lidl, die inzwischen wieder verstärkt Standorte in den Innenstädten belegen, nachdem sie in den 1990er-Jahren bedingt durch die Vergrößerung des Sortiments und der Flächen in Stadtrandlagen gezogen waren. Damit wird deutlich, dass unter den Deutschen vor allem Nahversorger und Discount-Konzepte noch expandieren.

Innenstadt- und Stadtteillagen dominieren

Dabei wurde das Marktgeschehen 2018 und im ersten Halbjahr 2019 laut CBRE von Innenstadt- und Stadtteillagen dominiert: 1A, 1B, Innenstadt und Stadtteile. Der Anteil lag 2019 bei 74% nach 71% im Jahr 2018. Im Schnitt der vergangenen neun Jahre lag der Wert bei 65%. In den Top 7 Städten lag der Anmietungsanteil 2018/19 mit 52% dagegen deutlich niedriger, weil der Einzelhandel auf Grund der hier bestehenden hohen Flächennachfrage auf andere Lagen ausweicht.

Ein weiterer Vermietungsschwerpunkt mit 19% im Jahr 2018 und im ersten Halbjahr 2019 waren Shopping-Center. Hier prägte die Gastronomie das Vermietungsgeschehen wie in Frankfurt, Hamburg und Wiesbaden, wo auch im Kontext von Revitalisierungen Flächen neu an Gastronomen vergeben wurden. „Der schon länger diskutierte Trend, über Gastronomie und Erlebnis die Verweildauer sowie Aufenthaltsqualität in Shopping-Centern zu erhöhen, lässt sich nun auch an einer entsprechenden Zahl an Mietvertragsabschlüssen ablesen“, konstatiert CBRE. Die Out of Town Lagen erreichten 2019 einen Anteil von 9,7%. Das ist der mit Abstand höchste Wert in den vergangenen neun Jahren.

In ihrem Fazit kommen die Experten zu dem Ergebnis, dass der Einzelhandels-Vermietungsmarkt in den letzten zwölf Monaten an Schwung verloren hat: „Ähnlich wie die Investoren sind auch die Handelsunternehmen selektiver bei ihrer Expansion geworden“, schreiben die Experten, die im Vermietungsmarkt zwei gegenläufige Entwicklungen ausgemacht haben. Einerseits würden die Filialnetze rationalisiert und Standorte an ausgewählten Lagen zusammengelegt, um größere Filialen zu schaffen. Andererseits werde bei der Eröffnung neuer Shops der bisherige Flächenbedarf hinterfragt und auch zugunsten kleinerer Ladeneinheiten optimiert.

„Beide Strategien verfolgen dasselbe Ziel: Kosten minimieren und den Gewinn je Standort maximieren“, heißt es. Dass die Einzelhändler bei diesem Vorgehen eine komfortable Verhandlungsposition gegenüber den Eigentümern haben, liegt auf der Hand. Und die Entwicklung hemmt den Anstieg der Mieten. „Gleichzeitig wird die physische Präsenz auch in Zeiten des Online-Handels ein wichtiges Element für das Brand-Building und die Markenidentität der Handelsunternehmen bleiben“, sind die Experten von CBRE überzeugt.