Shopping-Center-Markt Berlin

Ein Markt kommt an die Schmerzgrenze

Erstellt von Carsten Pannek, Director Leasing IPH Center Management

Positivbeispiel Kaufpark Eiche. Foto: Redos

Mit aktuell 69 Shopping-Centern hat Berlin in diesem Segment die höchste Dichte – ein Shopping-Center kommt auf rund 52 000 Einwohner. Pro Kopf stehen jedem Berliner 1,27 qm Verkaufsfläche zur Verfügung, im Bundesvergleich mit 1,44 qm ist das aber moderat bis wenig. Das zeigt, welche große Bedeutung die Shopping-Center im Berliner Einzelhandelsangebot haben. Doch schätzungsweise ein Fünftel der Einkaufszentren hat die besten Jahre hinter sich und müsste neu positioniert werden.

Andernfalls droht den fraglichen Objekten der langsame Center-Tod auf Raten, was das „Herumdrehen“ dieser Einkaufszentren nicht leichter macht. Denn wenn der Erosionsprozess erst einmal eingesetzt hat, erodiert in einem Domino-Effekt auch das Umfeld. Diesen Prozess aufzuhalten ist dann kaum noch möglich und der gesamte Standort leidet unter dem Abwärtstrend.

Das Problem betrifft längst nicht nur ältere Einkaufszentren mit Modernisierungsbedarf. Anlass zur Sorge geben auch jene Objekte, die erst vor fünf bis sechs Jahren eröffnet wurden, als der Vermietungsmarkt im Einzelhandelsbereich auf seinem Höhepunkt war. Die meisten Eigentümer gingen in dieser Zeit mit breiter Brust an den Verhandlungstisch. Das Nachsehen hatten die Einzelhändler, die den Vermietern in diesem „Vermieter-Markt“ sehr weit entgegenkommen mussten.

Normal waren damals Zehn-Jahres-Verträge für großflächige Läden. Viele dieser Verträge laufen in den nächsten vier bis fünf Jahren aus. Das Macht(un)gleichgewicht in den Mietverhandlungen könnte sich dann sehr schnell umkehren. Dazu trägt vor allem der Online-Handel bei, denn immer mehr Umsätze werden nicht mehr auf der Fläche, sondern im Internet verbucht. Allein im Textilhandel – der größten Mietergruppe – wird ein Viertel aller Produkte über digitale Vertriebswege eingekauft.

Entsprechend geschwächt ist mittlerweile die Position der Vermieter. Der Einzelhandel wünscht heute vor allem kurzfristige, flexible Verträge, am liebsten mit reiner Umsatzmiete, in der die wachsenden Online-Umsätze nicht berücksichtigt sind. In dieser ohnehin schon angespannten Marktlage kommt erschwerend das besagte Berliner Überangebot an Center-Flächen hinzu.

Einen letzten Trumpf haben die Eigentümer allerdings noch: Die meisten dieser Shopping-Center sind in ihrem Besatz und der Positionierung sehr ähnlich, wenn nicht gar austauschbar. Berlin ist gekennzeichnet durch eine polyzentrale Struktur mit 6 Zentren, die einen Filialisierungs-Grad von rund 70% vorweisen können. Wegen des oft gleichen Angebots bleiben die Berliner daher meist ihren gewohnten Einkaufslagen treu. Warum den Weg zu den Shopping Hot Spots der Stadt auf sich nehmen, wenn es die gleichen Geschäfte auch im Center um die Ecke gibt?

Um dennoch einen möglichst großen Kundenkreis abzudecken, müssen die Einzelhändler also näher zum Kunden, und das bedeutet, sie müssen in möglichst vielen Einkaufszentren präsent sein. Darauf ausruhen sollten sich die Shopping-Center-Betreiber aber nicht.

Die meisten Betreiber - und das gilt nicht nur für die in Berlin - stehen vor der Herausforderung, die Positionierung ihrer Einkaufszentren besser und deutlicher herausarbeiten zu müssen. Deshalb sollten sie sich fragen, wofür ihr Einkaufszentrum steht und welche Anziehungskraft es auf seine Zielgruppen ausüben soll. Geradezu ein Paradebeispiel für eine schärfere Positionierung ist der Kaufpark Eiche am östlichen Rande von Berlin. Gestartet als traditionelles Fachmarktzentrum mit Versorgungsfunktion wurde der Kaufpark dank konsequenter Modernisierung in ein hybrides Shopping-Center mit hoher Aufenthaltsqualität verwandelt.

Ziel war es, durch den Um- und den teilweisen Neubau mehr Platz für Geschäfte, Gastronomie und Spielmöglichkeiten für Kinder zu schaffen. Vielfach wurden Naturmaterialien verbaut und offen gelegene Laufwege überdacht. Generell empfiehlt es sich bei der Neuausrichtung, den klassische Mietermix aufzulockern und durch neue Branchen zu ergänzen. Nur so können Center mit abwechslungsreichem Angebot entstehen.