Jahresausblick 2018/19

Die Zeit synchron sinkender Renditen ist vorbei

Erstellt von Ruth Vierbuchen

Weihnachten: Kurze Verschnaufpause vor dem Immobilienjahr 2019. Bild: Fotolia

Der Markt stellt sich für 2019 auf eine geldpolitische Normalisierung ein, doch gilt der hiesige Immobilienmarkt angesichts der weltweiten Verunsicherung immer noch als sicherer Zielmarkt. In diesem Umfeld zeigen die Investoren beim Thema Retail Assets inzwischen größere Vorsicht - nicht zuletzt weil die Mieten nicht mehr beliebig steigen. Das Interesse an überzeugenden Objekten bleibt aber bestehen.

Kurz vor Weihnachten setzte das Immobilienklima der Deutschen Hypothekenbank ein Ausrufezeichen. Nach längerem Abwärtstrend in kleinen Schritten sank der Index nochmals um 4,3% auf den niedrigsten Wert seit mehr als sechs Jahren. „Wenn die Stimmung im Markt kontinuierlich zurückgeht, dann hat das eine Aussagekraft“, interpretiert Deutsche-Hypo-Vorstand Sabine Barthauer das pessimistische Niveau. Die vielen geopolitischen Krisen, die Unruhen in Frankreich, der Brexit, die Probleme um Italien, also die Unsicherheit über Europas Zukunft, belasten die Stimmung. Dass diese Phase nicht zu größeren Immobilienverkäufen führt, ist aus Barthauers Sicht nicht zuletzt auf den Mangel an alternativen Geldanlagen zurückzuführen.

Vor diesem Hintergrund überschreibt der Immobiliendienstleister Savills seinen „Ausblick Immobilienmarkt Deutschland“ mit der Headline: „Der Boom geht zu Ende, der Aufwärtstrend bleibt“. Nachdem die geldpolitischen Stimuli „zu einer Renditekompression in bisher nicht gekanntem Ausmaß geführt haben“ wie Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, erläutert, und der Zyklus dadurch zu einem Superzyklus wurde, würden diese Anreize im kommenden Jahr wahrscheinlich ausbleiben. Deshalb erwartet er, dass die Phase der praktisch synchron sinkenden Anfangsrenditen bei allen Nutzungsarten und in allen Regionen vorbei ist - und Renditerückgänge dort zu erwarten sind, wo sich die Aussichten auf Mietwachstum noch verbessern. Das könnte etwa für Logistikimmobilien gelten.

Wie Marcus Lemli, CEO Germany bei Savills, ergänzt, wird die Käuferseite durch die geldpolitische Normalisierung voraussichtlich zwar etwas geschwächt, doch blieben die Argumente für Investitionen in den deutschen Immobilienmarkt wie „sicherer Anlagehafen“ und Aussicht auf „Mietwachstum“ stark. Matthias Leube, CEO von Colliers International, der für den Gewerbeimmobilienmarkt 2018 erneut ein Rekordvolumen von 60 Mrd. Euro erwartet, geht davon aus, dass das Wachstum 2019 moderater und das Transaktionsvolumen niedriger ausfallen wird. Das Investmenthauses Feri erwartet, dass sich das Wachstum der Weltwirtschaft abschwächt. Und die Mehrheit (55%) der gut 320 Experten aus der Immobilienwirtschaft, die für das Trendbarometer der Berlin Hyp befragt wurden, sind der Meinung, dass hierzulande eine Blase existiert, wobei das Segment nicht näher spezifiziert wird.

Bei Handelsimmobilien ist der Peak erreicht

In diesem Umfeld signalisiert der Teilindex Handelsklima, dass die Investoren bei Retail Assets inzwischen vorsichtiger geworden sind, wie Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, mit Blick auf Fälle berichtet, in denen Angebote selbst für Objekte mit lang laufenden Mietverträgen zurückgezogen wurden. Bei Handelsimmobilien, die 2010 als erste aus der Krise 2008/09 heraus kamen, sei der Peak erreicht. Wie Christine Hager, Managing Director und Head of Shopping Center Asset Management bei Redos mit Blick auf das Thema Digitalisierung zu bedenken gibt, „erleben wir gerade die größte Transformation, die es im Einzelhandel“ je gegeben hat.

Laut Manuel Jahn, Head of Business Development bei der Habona Invest GmbH, war 2018 das Jahr, „in dem die Kassandrarufe des Einzelhandels auch erstmals die Vorstandsetagen der Kapitalsammelstellen in Deutschland erreicht haben“. Nachdem die Ladenmieter schon seit Jahren beklagten, dass die Kunden ihre Parties zu Amazon oder Primark verlegt hätten, hätten die großen Anlegervertreter nun erstmals eingestanden, dass es in dem Segment ein Problem gebe. Vorbei sei die Zeit, in der für sie das alte Core tatsächlich noch Core sei.

Laut Scharf sind in diesem Segment denn auch keine Faktorensprünge mehr zu sehen. Die Kehrseite ist: Wegen sinkender Faktoren in einigen Bereichen sehen die Handelsimmobilien-Experten nun für sich die Chance, zum Zuge zu kommen. Der Markt für Retail Assets wird wieder zum Markt für die ausgemachten Spezialisten. In diesem Kontext geht auch Alexander Hoffmann, geschäftsführender Gesellschafter der IPH Transact GmbH, davon aus, dass die Preise für Top-Objekte 2019 stabil bleiben und nicht mehr steigen. Weniger gute Objekte werden nach seiner Einschätzung preislich durchaus unter Druck geraten.

Doch auch wenn der Appetit weniger stark ist, wie Scharf feststellt, und es mehr Umschichtungen gibt, so bleiben Retail Assets aus seiner Sicht auch 2019 attraktiv. Es ändert sich aber der Blickwinkel auf dieses Segment und der Selektionsprozess wird weiter zunehmen, wie Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und der IPH Handelsimmobilien, berichtet: „In der Vergangenheit sind die Einzelhandelsmieten, zumindest an den guten Standorten, stetig gestiegen. Jetzt, in Zeiten des eCommerce, kommen sie erstmals unter Druck.“ Das mache es für die Investoren deutlich schwerer, die Ertragsperspektiven einzuschätzen.

Zwar sind vor allem die deutschen institutionellen Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen laut Stumpf trotz historisch niedriger Renditen an guten Handelsimmobilien interessiert, doch würden diese nur akzeptiert, wenn ein langfristig positives oder zumindest stabiles Ertragsszenario auch wirklich erreichbar sei. Andernfalls kommt der Deal nicht zustande, oder das drohende langfristige Abschlagspotenzial wird eingepreist. So kommt es laut Stumpf immer wieder vor, dass Einzelhandelsimmobilien keinen Käufer finden, weil die Preisvorstellung des Verkäufers die langfristigen Risiken des Investors nicht widerspiegeln.

Auch wenn das Thema „richtige Positionierung von Handelsimmobilien“ etwa mit Blick auf die Bevölkerungsstrukturen im Umfeld laut Lars Jähnichen, Mitglied der IPH-Geschäftsführung, nicht wirklich neu ist, so „hat die Sensibilität für die absolute Notwendigkeit einer bedarfsgerechten Positionierung“ nach seiner Erfahrung zuletzt deutlich zugenommen. Einkaufszentren, die unabhängig vom Standort zu 85 bis 90% den gleichen Mieterbesatz hätten und mehr oder weniger gleich aussehen würden, seien für den Kunden von heute „zutiefst langweilig“.

Shopping-Center können die Omnichannel-Stars werden

Dabei kann der stationäre Handel vom eCommerce profitieren und die Chancen der Digitalisierung für sich nutzen, wie Redos Managing Director Hager den Kritikern entgegen hält, die das Thema gern mit dem Ende des stationären Einzelhandels in Verbindung bringen. Der stationäre Handel werde in den meisten Warengruppen auch 2019 die wichtigste Anlaufstelle der Kunden sein. In der Shopping-Center-Industrie ist „Revitalisierung“ aus ihrer Sicht deshalb eines der dominierenden Themen, weil viele der Bestands-Center noch großes Wertsteigerungspotenzial bieten: „Shopping-Center sind die Omnichannel-Stars von morgen – vorausgesetzt, Eigentümer, Betreiber und Mieter denken noch stärker aus Kundensicht und treiben Ansätze wie die Weiterentwicklung zu Cross-medialen Marktplätzen gemeinsam voran.“

Dass der eCommerce den stationären Handel nicht verdrängen wird, sondern dass beide Einkaufswelten zu einem gemeinsamen Einkaufserlebnis verschmelzen werden, erkennt Bernhard Schoofs, Geschäftsführer der Momentum Real Estate, daran, dass ein klassischer Pure Player wie Zalando die Eröffnung von sechs weiteren innerstädtischen Outlets angekündigt hat: „Offenbar muss auch ein Online-Händler eine stationäre Präsenz haben, um die Marke nachhaltig auszubauen.“

Im Kielwasser des wachsenden Online-Handels erlebt derzeit die Logistikimmobilienbranche einen lebhaften Aufschwung. Nach den Worten von Kuno Neumeier, Geschäftsführer der Logivest GmbH in München, war 2018 für den deutschen Logistikimmobilienmarkt ein außerordentlich erfolgreiches Jahr und die Dynamik bei Verkäufen und Transaktionen wäre noch weitaus höher ausgefallen, wenn es noch mehr Objekte gegeben hätte. Das Neubauvolumen von rund 3,7 Mio. qm im Vorjahr wird aus seiner Sicht 2018 überschritten werden.

Neumeier geht davon aus, dass der Online-Handel auch 2019 weiter wächst und „durch die anhaltende Nachfrage der Konsumenten nach Lieferkonzepten wie Same-Day-Delivery Logistikimmobilien in Stadtnähe weiterhin stark gefragt sein werden“. Im neuen Jahr würden auch erste konkrete Projekte für urbane Logistikimmobilien in die Entwicklungsphase gehen.

Für den Retail-Bereich erwartet Manuel Jahn 2019, dass einflussreiche Investmentmanager eine Neubewertung der Handelsimmobilie vornehmen: „Und wenn sie sich von alten Asset-Management-Grundsätzen sowie überholten Chance-Risiko-Mustern lösen, werden sie überrascht feststellen, dass Food die bessere Alternative zu Nonfood ist“, spielt er auf die gute Performance der deutschen Lebensmittelhändler an. Für 2018 erwarten Experten auf dem Investmentmarkt für Retail Assets ein Rekordergebnis, wobei Fachmarktimmobilien das Geschehen dominieren dürften. 2017 waren etwa 14 Mrd. Euro in Retail Assets investiert worden.