Hanseviertel in Hamburg

Die „Urpassage“ der Hansestadt erfindet sich neu

Erstellt von Sabine Richter, Hamburg

Das Hanseviertel in Hamburg. Foto: CBRE

Sabine Richter, Hamburg

Das Hanseviertel im Herzen der Hamburger Innenstadt ist eine der ersten überdachten Passagen Westdeutschlands. Bummeln, Shoppen, schlemmen, und das wettergeschützt, das war in den 1980er-Jahren ein neuer Trend - und Vorbild für andere Passagen wie die Kö-Galerie in Düsseldorf. Zu den berühmten historischen Vorbildern gehörte die Galleria Vittorio Emanuele zwischen dem Mailänder Dom und der Scala.

Das Hanseviertel (Foto), entworfen vom Hamburger Architekten Volkwin Marg, gebaut zwischen 1978 und 1980 im Auftrag der Allianz Versicherung, ist auch architekturgeschichtlich etwas Besonderes. Die Passage war  Vorbild für alle überdachten Einkaufszonen, die heute die Hamburger Innenstadt prägen. Und auch die Kö Galerie in Düsseldorf orientierte sich in den 1980er-Jahren an dem Hamburger Vorbild. Mit seiner Mischung aus Einkaufen, Büro, Wohnen und Hotel ist die Passage zudem Vorbild für die Misch-Quartiere, die heute im Fokus der Stadtplaner stehen.

Das Konzept von Marg, in einen privaten Gebäudekomplex ein Stück öffentlichen Raum hinein zu bauen, so dass die Einzelhandelsläden vom Durchgangsverkehr leben können, ging auf. Mitte der 1980er standen rund 500 Interessenten auf der Warteliste für die Verkaufsflächen. Die Eiscreme im Untergeschoss bei Mövenpick oder die Pralinen von Leysieffer waren für viele Hamburger ein „Muss“ beim Innenstadtbummel. Rund 20 000 Menschen flanierten täglich durch die lichtdurchflutete Passage.

Heute wirken die türkisen Stahlträger der Dachkonstruktionen, der rote Backstein, die in den Boden eingelassenen Bronze-Intarsien mit den Wappen der Hansestädte, dazu die in die Decken und an die Wände gebauten Art-Déco-ähnlichen Leuchten etwas aus der Zeit gefallen. Und seit einigen Jahren wird das einstige Vorzeige-Quartier von Leerständen und hoher Fluktuation geprägt, was aber auch darauf zurück zu führen ist, dass die Eigentümerin nur kurzfristige Verträge abgeschlossen hatte, um eine Entwicklung des Objekts zu ermöglichen.

Die Passage ist mit 9 000 qm Einzelhandelsfläche und rund 50 Geschäften relativ klein. Das Mövenpick-Restaurant im Untergeschoss, das zum Erdgeschoss hin offen war, ist schon seit zehn Jahren geschlossen. Deshalb wurde die Öffnung zwischen Erd- und Untergeschoss mit einem „Deckel“ aus roten Steinen und einer Weltkugel, die historische Handelsrouten zeigen, verschlossen. „Der Standort Hanseviertel hat deutlich an Attraktivität verloren“, begründete ein Sprecher von Tom Tailor seinen Rückzug: „Zudem passt die extrem große Ladenfläche von 1 400 qm nicht mehr zu unserem Konzept.“ Hinzu komme, dass der Flagship-Store nicht effizient genug gewesen sei, so das Unternehmen, das seit längerem in wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt. Der 22. Dezember 2018 war denn auch der letzte Verkaufstag. Es folgte auf der Fläche Peek & Cloppenburg mit einem Pop-up-Store für Outlet-Ware.

Die Passage steht seit 2018 unter Denkmalschutz

Die Passage, seit 2018 unter Denkmalschutz, um Abriss und Neuentwicklung auszuschließen, muss dringend modernisiert werden. Das Viertel in bester Hamburger City-Lage steht deshalb im Fokus, weil auch die benachbarten Lagen von der Entwicklung tangiert werden, befand Grossmann & Berger in einem Marktbericht.

Im Herbst 2018 hat die Allianz Real Estate das 38 850 qm große Ensemble aus Einkaufspassage, Marriott-Renaissance-Hotel mit 205 Zimmern, 14 400 qm Bürofläche und 15 Wohnungen an CBRE Global Investors verkauft. Der Investor überführte das Objekt in einen seiner Europafonds. Der Kaufpreis soll jenseits von 200 Mio. Euro gelegen haben. Das Gebäudeensemble ist nahezu voll vermietet, die 9 000 qm Einzelhandelsflächen machen 40% der Mieteinnahmen aus. Hauptmieter der Büros ist mit über 6 000 qm die Stadt Hamburg.

CBRE Global Investors hat sich Zeit genommen, um die Lage des Hanse Viertels zu analysieren. Sicher ist nun, dass die Passage ihr Gesicht verändern wird. Anfang 2020 soll im Eingangsbereich Poststraße/Große Bleichen der Umbau bei laufendem Geschäftsbetrieb starten. „Die Bauanträge sind gestellt, wir sind in guten Gesprächen mit den verschiedenen Ämtern und Behörden“, erläutert die neue Center-Managerin Sylvia Nielius, die nach dem Eigentümerwechsel den langjährigen Chef Uwe von Spreckelsen ablöste, die weiteren Pläne.

Ganz besonders freut sie sich, dass der einstige Schöpfer des Quartiers, das Hamburger Büro GMP (von Gerkan, Marg und Partner) auch die Auffrischung der Passage übernehmen wird. Geplant ist, die Eingänge des Einkaufsbereichs attraktiver zu gestalten. Teilweise sollen die Verkaufsflächen neu zugeschnitten werden, ein Ankermieter als Kundenmagnet ist nicht mehr vorgesehen und die ehemalige Tom Tailor-Fläche wird in mehrere Shops aufgeteilt.

Überarbeitet wird auch das gesamte Lichtkonzept. Die denkmalgeschützten Lampen sollen bleiben, werden aber mit modernen Leuchtmitteln ertüchtigt, so dass alles heller und freundlicher wirkt. Auch die Farben werden aufgefrischt. Das gilt vor allem für das typische Grün, das die Passage so prägt und das sich als Markenzeichen überall, auch auf der neuen Web-Seite, wiederfinden soll.

Mischung aus Lokalen und Premium-Segment

„Wir wollen die Vorzüge wieder besser sichtbar machen“, sagt Nielius. Dazu gehören auch die stärkere Betonung und ggf. Erklärung von Stilelementen wie die in den Boden eingelassenen Medaillen und Münzen, die auf die Traditionen der Hansestadt hinweisen. Bisher hätten Passanten sie eher unbewusst wahrgenommen, meint die Center-Managerin. „Auch bei den Mietern soll künftig mehr Hamburg drinstecken“, sagt Nielius. Sie will auf regionale Konzepte setzen und den Service sowie die Kundenbindung stärken. „Eine besonders gute Beratung, ein nettes Gespräch, eine Tasse Kaffee - alles das, was es nur im stationären Handel gibt“.

Als Mieter wünscht sich Nielius eine interessante Mischung aus inhabergeführten lokalen Händlern und internationalen Marken im Premium-Segment. Immerhin konnte mit Gant eine neue Bekleidungsmarke gewonnen werden, die allerdings schon vier Mal in Hamburg vertreten ist. Künftig sollen auch verstärkt jüngere Kunden - etwa über die Web-Seite und das stärkere Bespielen der Social-Media-Kanäle - angesprochen werden. Seit September gibt es einen Pop-up-Store der Hamburger Biermarke Astra. Hier werden Merchandising-Artikel verkauft. Ein relativ neues Gesicht ist auch das Koffergeschäft Klockmann, das aber auch nur bis zum nächsten Jahr bleiben wird.

„Wir wollen unsere Leitideen, darunter ein neues Marketingkonzept, umsetzen. Viele Altmieter tragen unser Konzept mit und haben ihre Verträge verlängert. Aktuell ist jede Fläche vermietet, zudem liegen verbindliche Absichtserklärungen für den Bezug vor“, sagt Nielius. Wie in der gesamten City soll die Gastronomie eine größere Rolle spielen. Im Eingangsbereich des Lebensmittelgeschäfts im Souterrain steht der berühmte Hummerstand, gegenüber ist das stets gut besuchte Café. Rouge. Auch das traditionsreiche Café Lindtner und Leysieffer bleiben den Hamburgern erhalten.

Ein zunächst nur temporärer Versuch ist das asiatisch inspirierte „Best Bowl“ in der großen Rotunde, die die Laufkundschaft aus den benachbarten Büros im Auge hat und mittags Bowles mit Gemüse und Fisch anbietet. Kern des Konzepts wird die 1 200 qm große Fläche im Untergeschoss sein, für die seit dem Auszug von Mövenpick Mitte 2007 leer steht. Man sei mit möglichen Nachfolgern in konkreten Gesprächen, so Nielius. „Wir wünschen uns ein Restaurant, das von morgens bis abends geöffnet ist“. Des Weiteren soll es regelmäßige Aktionen, Ausstellungen und Events im Bereich Kunst und Kultur geben, die in Abstimmung mit dem City-Management geplant werden.