Deutsches Shopping-Center Forum

Die Städte brauchen kreative Handelsimmobilien

Erstellt von Ruth Vierbuchen

Viele Diskussionen. Foto: EHI/GCSC/KDBusch

Städte brauchen den Einzelhandel, vor allem seine Kreativität, wenn sie attraktiv bleiben wollen. Mit welchen Ideen sich Shopping-Center-Betreiber, Handelsimmobilien-Spezialisten und Handel gegen die Internet-Konkurrenz wehren, wurde beim Deutschen Shopping Center Forum (DSCF) in Düsseldorf diskutiert.

Die vielbeschworene Verbindung zwischen Stadt und Handel resp. Handelsimmobilien-Szene brachte Harald Ortner, Geschäftsführer des Hamburger Entwicklers und Investors HBB (Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH) beim DSCF auf den Punkt: „Wenn wir uns nicht um die Handelsimmobilien kümmern würden, dann hätten wir bald keine attraktiven, lebenswerten Städte mehr.“ Als ein Beispiel für diese These verwies er auf das neue Einkaufsquartier Schwanthalerhöhe in der Nähe der Theresienwiese in München, das am 6. Juni eröffnet wird.

Denn die Revitalisierung eines leer stehenden Warenhauses mit den zu niedrigen Deckenhöhen verlangt einem Entwickler beim Umbau viel ab. Auch die Eigentumsverhältnisse sind in solchen städtischen Lagen nicht immer einfach. Im Fall Schwanthalerhöhe musste sich die HBB etwa mit Wohnungs-Eigentümer-Gemeinschaften arrangieren (WEG). Gleichwohl stellte Ortner fest, dass sich die HBB auf solche Refurbishments spezialisiert habe und dass solche Projekte immer noch spannend sind und der Bedarf hierzulande durchaus vorhanden sei.

Doch trotz dieser wichtigen Funktion der Handelsimmobilienszene machen es die Kommunen den Partnern oft nicht leicht, wenn es darum geht, die Handelsimmobilien attraktiv zu halten, wie auch Christine Hager, Managing Director bei der Redos Invest Managment GmbH aus ihren Erfahrungen mit der Modernisierung des Kaufpark Eiche in Ahrensfelde bei Berlin weiß. Neben dem deutlichen Ausbau der Fläche für Gastronomie und Events mussten nach dem Auszug von Toom-Baumarkt für diese Fläche neue Mieter gefunden werden. Das kann schwer werden, wenn der Bebauungsplan die Nutzung als Baumarkt festlegt. Dann ist Überzeugungsarbeit gefragt.

Vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die Herausforderungen durch die Digitalisierung würde sich Hager einen konstruktiven und zukunftsorientierten Dialog mit der Politik wünschen. Dieser Forderung schloss sich auch Cengiz Herrmann, Executive Director Business Development & Innovation bei der Deutschen Immobilien-Gruppe an, insbesondere mit Blick auf die Ungleichbehandlung von Online- und Offline-Handel. Doch der Austausch findet zu selten statt, da sich die Wege auf den Diskussionsforen selten kreuzen.

Formate ändern sich grundlegend

Dabei ändern sich die Formate im Einzelhandel nach den Worten von Professor Johannes Ringel, Geschäftsführer der Düsseldorfer RKW Architektur+ derzeit sehr grundlegend. Waren etwa die Vorgaben für einen Supermarkt in Größe und Lage früher genau festgelegt, gibt es heute Formate wie Rewe to go in der City, die mit 60 qm auskommen. Und auch beim Elektrofachmarkt, der früher 5 000 qm haben musste, geht es heute auch mal mit 200 qm, wenn der Verkäufer das Sortiment auf dem Tablet präsentieren kann. Kleinere Flächen bei Handelsformaten werfen u.a. für die Shopping-Center die Frage auf, wie sie diese Veränderungen meistern sollen?

Auch wenn sie die Zukunft des Einkaufszentrums - allen Unkenrufen zum Trotz - nicht in Frage stellen, Ringel empfiehlt aber, den Herausforderungen mit Kreativität zu begegnen, wenn die alten Muster nicht mehr funktionieren. Investoren wie die Principal Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft erweitern das Food-Angebot und versuchen in den Centern Online und Offline zu verknüpfen, wie Paul Muno, Head of Investor Relations Germany sagt. In einem Center in Hamburg gibt es beispielsweise einen kleinen Laden, in den sich berufstätige Kunden ihre Pakete schicken lassen können, um sie nach Dienstschluss abzuholen, die Ware anprobieren und gegebenenfalls wieder zurückschicken können.

Die Hamburger ECE hat nach den Worten von Joana Fisher, Managing Director Center Management, 2019 acht Refurbishments mit einer Investitionssumme von 200 Mio. Euro in der Pipeline. Unter der Headline „Urbane Marktplätze im Wandel“ erläuterte sie, was am häufigsten verändert wird. Dazu gehören die Erweiterung und Neupositionierung wie beim PEP in München, der Wechsel des Ankermieters, die Notwendigkeit, den Branchenmix zu optimieren und die Umsetzung neuer Trends wie der Ausbau der Gastronomie, die mit Foodtopia im My Zeil und dem neuen „Shoptainment“ einen Peak erreicht hat. Abgerundet wird der Umbau bei der ECE durch die Dienstleistungsinitiative „At your Service“, die den Kunden als Gast behandelt und die seine Zufriedenheit mit dem Center tatsächlich steigert.

Darauf zielt auch die Deutsche Immobilien-Gruppe ab, wenn sie mit Hilfe der Limbic-Personality Analyse bei der Neupositionierung die größte Zielgruppe eines Centers ermittelt. Die Limbic-Analyse basiert auf den Neurowissenschaften und hier vor allem auf Erkenntnissen, die sich mit der Emotionalität befassen. Das erläuterte Executive Director Hermann unter der Headline „Auf Emotionen UM-Bauen“ am Beispiel der Rathaus Galerie in Berlin Pankow. Aus den Informationen über die Kernzielgruppe entwickelte der Partner Kplus die passende Erlebniswelt. Aber all diese Maßnahmen sind nach den Worten von Redos-Managing Director Hager notwendig, um die Frequenz und die Center zu stabilisieren.

Mit der Frage, wie ein Center mit Blick auf das Center-Management erfolgreich wird, befasste sich die entsprechende Studie des EHI Retail Institutes, die Lena Knopf, Projektleiterin Handelsimmobilien & Expansion beim EHI und Ingmar Behrens, Bevollmächtigter des Vorstands beim German Council of Shopping Centers (GCSC), vorstellten. Befragt wurden 140 Personen, davon kamen 74 aus dem Bereich Shopping-Center, 20 aus dem Segment Fachmarktzentren (FMZ), zwei aus der Outlet-Branche und vier aus der Kategorie „Sonstige“.

Laut Studie erwartet das Gros der Befragten aus der Center-Szene (65%) und den Fachmarktzentren (61%) 2019 stabile Mieteinnahmen, mit sinkenden Mieten rechnen nur 24% aus dem Center-Bereich und 18% aus den Fachmarktzentren. Beim Thema Frequenz sieht es bei den Fachmarktzentren besser aus als bei den Centern: 41% aus dem FMZ-Bereich verzeichneten in den vergangenen beiden Jahren einen Zuwachs von 2 bis 5%, bei 19% war die Frequenz stabil oder stieg um 1,9%. In den Centern verzeichneten 31% ein spürbares Wachstum und 27% ein stabiles Niveau oder ein Plus von 1,9%. Von mehr oder weniger starken Frequenzrückgängen berichteten laut Studie 36% aus den Fachmarktzentren und 43% aus den Centern.

Wunschkatalog der Center-Manager

Mit Blick auf den Leerstand stehen die Stadtteillagen laut Studie besser da als die Innenstädte: Bei 66% der Stadtteile lag die Leerstandsquote bei maximal 3%, in den Innenstädten traf das auf 59% zu. Einen Leerstand zwischen 3,1 und 5% verzeichneten 19% der Cities. Der geringste Leerstand, wurde auf ganzer Linie in den Stadtrandlagen (grüne Wiese)  gemessen. Interessant ist auch, dass der Leerstand in älteren Objekten (1964 bis 1973) geringer ist, als bei jüngeren Objekten (2000 bis 2019).

Deutlich machte die Studie auch, dass Events und ihre professionelle Ausrichtung durch kompetente Agenturen immer wichtiger werden, dass WiFi für die Kunden der häufigste Service des Center-Managements ist (82% der Nennungen), vor Infopoints (62%) und E-Tankstellen (41%). Auf Click & Collect entfallen 20% der Nennungen und auf Park Apps 4%. In punkto Branchenmix steht bei den Center-Managern der Ausbau des Gastronomie-Anteils auf der To-Do-Liste.

An ihre Mieter richten die Center-Manager u.a. den Wunsch, sich mehr am Centermarketing und in der Werbegemeinschaft zu beteiligen und eigene Aktionen zu starten. Die Investoren sollen offen sein für neue Wege, Innovationen, Konzepte und die Digitalisierung. Bei den Wüschen an die Kommunen stehen ein aktives Stadtmarketing sowie die Entwicklung und Pflege der Innenstädte ganz oben.

Über die Erfahrung, wie grundlegend die Digitalisierung den stationären Handel verändert, berichtete Klaus Ortner, Geschäftsführer der Thalia Bücher GmbH. 2010 geriet der Buchhandel durch Amazon massiv in Schieflage. Da sich dadurch das gesamte Spielfeld verschoben hat, reichte es laut Ortner nicht aus, die Filialen umzubauen und die Mitarbeiter zu schulen. Vielmehr sei es notwendig, Kooperationen einzugehen wie Thalia beispielsweise beim E-Book Reader Tolino. Hier sei es gelungen, Amazon auf Augenhöhe zu begegnen: „Kooperationen sind die Voraussetzung, um die Digitalisierung zu meistern“, weiß Ortner. Hinzu kommt, dass die Mitarbeiter die Digitalisierung auf der Fläche beherrschen müssen, damit sie den Kunden auf Augenhöhe begegnen können. Klar ist laut Ortner aber auch, dass nicht zuletzt durch die Reizüberflutung Leser verloren gehen und Flächen verkleinert werden.