Vermietungsmarkt Hamburg

Die Machtverhältnisse haben sich verschoben

Erstellt von Sabine Richter, Hamburg

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Die zunehmende Bedeutung des Online-Handels zwingt Einzelhandel wie Immobilieneigentümer zu Anpassungen an die sich verändernden Rahmenbedingungen. So setzt sich in Hamburg der bereits 2018 zu beobachtende Druck auf die Mieten fort, Läden in durchschnittlichen Lagen zeigen hohe Abschläge, wie JLL berichtet.

Das trifft aber auch auf die Spitzenmieten zu. Gemäß „Marktbericht Einzelhandel 2018/19“von Grossmann & Berger (G&B), lagen die Spitzenpreise für Mietflächen in etablierten Lagen in der Hansestadt Hamburg etwa 10 bis 20 Euro je qm und Monat unter dem Vorjahresniveau. Die durchschnittliche Spitzenmiete in der Hamburger Innenstadt liegt derzeit bei 290 Euro für ideal geschnittene Flächen zwischen 80 und 120 qm in der Spitalerstraße, 20 Euro weniger als im Jahr zuvor. Der Immobiliendienstleister JLL ermittelt für diesen Standort eine Spitzenmiete von 280 Euro, die 2019 auch Bestand haben dürfte.

Preisrückgänge wurden insbesondere für größere Flächen zwischen 300 und 500 qm festgestellt und betreffen neben der Spitalerstraße auch die Mönckebergstraße und den Jungfernstieg, so Grossmann & Berger. Die neuen „Machtverhältnisse“ im Einzelhandel erkennt man auch daran, dass statt der Eigentümer der Geschäftshäuser die Händler die Vertragsverhältnisse diktierten. „Drei Jahrzehnte haben wir starke Vermietermärkte gehabt, die Zeiten sind vorbei“, beschreibt Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, die Lage.

So dürften die meisten neuen Verträge kürzere Laufzeiten haben, was temporär auch zu Leerständen führen könnte. Immer weniger Mieter seien bereit, langfristige Mietverträge ohne flexible Anpassungsklauseln zu unterschreiben, weiß der Experte. Und im Retailmarkt-Report 2018 von BNP Paribas real Estate (BNPPRE) heißt es: „Entgegenkommen und Incentives wie Umbauzuschüsse oder mietfreie Zeiten nehmen zu, Händler lassen sich lange Laufzeiten gut bezahlen“. Generell dauerten Verhandlungen länger und gingen tiefer ins Detail. Instrumente wie Umsatzmieten oder Sonderkündigungsrechte würden immer häufiger thematisiert.

„Bei den Objekten, die aufgegeben werden, handelt es sich meist um Läden mit mehreren hundert Quadratmetern“, sagt Wichner. „Auch große Ketten setzen inzwischen auf kleinere Flächen, ein Trend, der an allen Standorten zu beobachten ist“. Laut G&B waren 2018 mit 4% der abgeschlossenen Mietverträge vor allem Flächen bis 150 qm im Fokus der Einzelhändler. „Handelsketten prüfen einen neuen Standort derzeit sehr genau und unter Zuhilfenahme einer Vielzahl von Kennziffern. Das gilt vor allem für Textilhändler“, sagt Wichner. Der Grund sei auch, dass viele Händler ihre Flächenkonzepte überdenken und die Strategie ändern.

Mittelfristig werden nach Erkenntnis des Experten optimierte Flächenzuschnitte benötigt, die dann von den Unternehmen aber auch exklusiver bespielt werden. „Die Produkte sind der eine Teil, Erlebnis, Genuss und Identifikation mit der Marke ein zunehmend wichtiger anderer Teil. Das gilt besonders für Marken, die eine Multi-Channel-Strategie mit einem analogen und einem digitalen Shop verfolgen.“

Verglichen mit den anderen Top-Standorten weist Hamburg ein sehr konstantes Vermietungsgeschehen auf, meint BNPPRE. Das ist auch darin begründet, dass trotz des wachsenden Online-Handels zahlreiche internationale Marken Hamburg als Türöffner für den deutschen Markt oder zur Fortsetzung ihrer deutschlandweiten Expansion nutzen. Mit etwa 60 Verträgen lag die Anzahl der Neuanmietungen leicht über dem Niveau des Vorjahres (55 Verträge), so die Statistik von G&B. Auf Grund fehlender großflächiger Abschlüsse über 2 000 qm fällt der Flächenumsatz mit 18 200 qm jedoch etwas geringer aus als 2017 (-2%).

Anders als in den Vorjahren waren 2018 in Hamburg die wichtigsten Flächenabnehmer nicht Unternehmen aus dem Bereich Mode/Bekleidung, sondern mit 25% Geschäfte aus dem Bereich Möbel/Einrichtung. Größter Mietvertrag in dieser Branche war mit etwa 1 000 qm die Anmietung von H&M Home in der Mönckebergstraße 11. Auch die temporäre Anmietung des Einrichtungshauses Westwing am Neuen Wall 72 trug wesentlich zu dem starken Ergebnis der Branche bei.

Der Bereich Mode/Bekleidung war zweitgrößter Flächenabnehmer, der Umsatzanteil lag mit 23% signifikant unter dem Vorjahreswert (29%). Mit etwa 1 400 qm Mietfläche fällt aber auch der größte Abschluss, die Anmietung von Arket aus dem Markenportfolio von H&M in der Mönckebergstraße 11 in dieses Segment. In der gleichen Adresse ist auch die Otto-Tochter Bonprix Mieter. Hier ist seit Frühjahr 2019 digital unterstütztes Einkaufen möglich. Eine App übernimmt die Arbeit eines Einkaufsassistenten.

Der Wandel im Vermietungsmarkt eröffnet Chancen für Branchen und Konzepte, die sich die Flächen vorher nicht leisten konnten. Dazu gehört laut G&B auch das neue Ladenkonzept von Bonprix und die temporäre Anmietung durch Westwing. Google mietete im Herbst 2018 für vier Wochen eine Fläche in der Premiumlage Große Bleichen, um sein neuestes Smartphone „Google Pixel“ zu präsentieren. Schon länger sind „Pop-up-Stores“ in Hamburg nicht neu, berichtet G&B. Immer öfter nutzten Unternehmen die temporären Shops und erzeugen so eine attraktive Angebotsdynamik.