Mischobjekte im Handelsimmobilienmarkt

Die ideale Lage ist dort, wo das Leben ist

Erstellt von Ruth Vierbuchen

Mischobjekt im südhessischen Langen. Bild: HBB

Seit Wohnungen in den Städten knapp sind, denken Kommunen und Einzelhändler darüber nach, etwa den Raum über einem frei stehenden Lebensmittelmarkt für Wohnraum zu nutzen. Zudem schätzen die Kommunen die Mischung von Einzelhandel und Wohnungen oder weiteren Nutzungen wie Büros oder Arztpraxen, um die innerstädtischen Einzelhandelslagen zu beleben. Mischobjekte sind im Handelsimmobilienmarkt und in der Stadtentwicklung derzeit ein großes Thema.

Das hatte den SB-Warenhausbetreiber Kaufland, der sich wie auch seine Wettbewerber mit diesem Thema auseinandersetzt, veranlasst, auf der Expo Real eine Expertenrunde über das Thema Mischobjekte diskutieren zu lassen. Bei der Umsetzung geht es nach den Worten von Angelus Bernreuther, Head of Investor Relationship Management von Kaufland Deutschland um drei Kernthemen: Ab welcher Ortsgröße funktioniert ein solches Mischobjekt? Welche Lage ist dafür geeignet? Und welche Kombination ist an dem jeweiligen Standort sinnvoll? Ohne den Anspruch auf Allgemeingültigkeit zu erheben, empfiehlt Harald Ortner, Geschäftsführer der Hanseatischen Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH (HBB), die mit ihren Projekten auch viel in Klein- und Mittelstädten unterwegs ist, eine Ortsgröße von mindestens 40 000 bis 50 000 Einwohnern mit einem Einzugsgebiet in etwa der gleichen Größe.

In der südhessischen Stadt Langen mit etwa 38 000 Einwohnern zwischen Darmstadt und dem Frankfurter Flughafen entwickelt der Hamburger Projektentwickler und Investor beispielsweise auf dem 17 000 qm großen, ehemaligen innerstädtischen Betriebsgelände der Stadtwerke in Bahnhofsnähe ein Einkaufszentrum (Foto: HBB) mit 8 800 qm und einem HIT-Lebensmittelmarkt als Magnet. Daneben entstehen ein Hotel mit 150 Betten und drei große Wohngebäude an der Weserstraße mit zusammen rund 200 Wohnungen. Die Eröffnung ist im ersten Quartal 2020 geplant.

Bei kleineren Städten mit etwa 20 000 Einwohnern kommt es laut Ortner darauf an, wie viel Fläche man für weitere Nutzungen wie Wohnungen oder Büros auf das Handelsgebäude drauf setzt: „Acht Etagen Wohnungen auf einem Supermarkt in einer kleinen Stadt macht keinen Sinn.“ Er weist aber auch darauf hin, dass das Interesse der Investoren an solchen Objekten in Kleinstädten nicht groß ist. Wichtig ist aus seiner Sicht, auch die Städte in die Pflicht zu nehmen. Sie müssten sich unbedingt einbringen, damit das Ergebnis später auch ihren Vorstellungen entspreche.

Auch für die Hahn-Gruppe, die im Markt für großflächigen Einzelhandel, vor allem Fachmarktzentren und SB-Warenhäuser, unterwegs ist, sind Mischnutzungen in einigen ihrer Bestandsobjekten nach den Worten von Vorstand Jörn Burghardt ein Thema. Entscheidend ist dabei die Lage im belebten Umfeld eines Wohngebiets, so Burghardt. Und 30 bis 50% der Fläche sollte vom Einzelhandel genutzt werden.

Ein Beispiel für ein Mischobjekt der Hahn-Grupp ist eine alte Industriehalle in Süddeutschland, die das Unternehmen inklusive der Decke, die unter Denkmalschutz steht, revitalisiert. Neben einem Lebensmittelvollsortimenter mit 90 Parkplätzen im Parterre ist eine Kindertagesstädte auf zwei Ebenen geplant und auf dem Dach entstehen ein Ring aus Klassenräumen und eine Turnhalle für die Schule. Das schafft Frequenz.

Auf die große Bedeutung des Umfelds bei Mischnutzungen weist auch Ortner hin. Er empfiehlt Mischobjekte am besten mitten in der Stadt anzusiedeln, da, „wo das Leben ist“. Das gilt für das HBB-Projekt in der City von Langen und das Projekt Viktoria Karree im Zentrum von Bochum an der Viktoriastraße (Foto HBB). Das Geschäftsquartier mit 37 000 qm Mietfläche wird auf zwei Etagen neue Handelskonzepte mit großflächigen Mietern bieten, eine Tiefgarage mit etwa 500 Parkplätzen, die mit dem städtischen Tiefgaragensystem verbunden ist, flexible Büroflächen, Gastronomie-Angebote, Dienstleistungen, ein Fitnesszentrum und ein Hotel.

Wichtig ist laut Ortner auch eine möglichst große Vielfalt an Nutzungen. „Die bekomme ich nur an der zentralsten Stelle.“ Mögliche Standorte sind aus seiner Sicht aber auch Stadtteillagen großer Städte. In letzter Konsequenz kommt es aber immer auf den Einzelfall an, Blaupausen gibt es nicht. Denn laut Manuel Jahn, Head of Business Development bei der Habona Invest GmbH, ist die Genehmigung neuer Verkaufsflächen etwa bei Lebensmittelmärkten hierzulande ein grundsätzliches Problem.

Doch da die Nahversorgung der Bevölkerung für Politiker und die Stadtentwicklungsplanung - neben dem Wohnungsbau - an Bedeutung gewinnen, werden laut Jahn Neubau- und Erweiterungsvorhaben „umso leichter genehmigt, wenn damit auch Wohnungsbau realisiert werden kann“. Dass Projektentwickler und Lebensmittelhändler für solche Mixed-Use-Konzepte offen sind, kann auch er bestätigen: „Zudem werden Nahversorgungsimmobilien von der Politik als Mittel zur städtebaulich erwünschten Aufwertung von Siedlungen auch außerhalb der Ballungsräume angesehen.“

Eine Form der Mischnutzung sind auch die Urbanen Gebiete in den Innenstädten. Dabei handelt es sich gemäß Bauplanungsrecht um ein Baugebiet, das dem Wohnen, der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen sowie anderen Einrichtungen dient, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Den Kommune soll so das Bauen in stark verdichteten städtischen Gebieten erleichtert werden, um eine „nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege“ zu schaffen und den Bau von Wohnraum zu erleichtern. Nach den Worten von Klaus-Peter Hesse, Sprecher der ZIA-Geschäftsführung, ist bei der Umsetzung aber noch viel zu tun.