Logistikimmobilien

Die Abwägung zwischen Eigentum und Miete

Erstellt von Von Kuno Neumeier, Geschäftsführer der Logivest GmbH

Food Fullfillmentcenter Scarelt One von Rewe. Foto: Rewe

Bei fast jedem neuen Standort, den ein Logistiker plant, sollte er sich in einem frühen Stadium die Frage stellen: Soll ich mieten? Oder doch kaufen? Dieser Grundsatz sollte gerade in den großen Ballungsräumen gelten. Denn dort – nicht zuletzt angetrieben durch eine steigende Flächenkonkurrenz zwischen öffentlicher, privater und gewerblicher Nutzung – steht immer weniger Bauland zu Verfügung. Mit der Folge, dass die Nutzer von Logistikimmobilien schnell reagieren müssen, wenn sie ein Miet- oder Kaufangebot erhalten.

Logistikdienstleister stehen daher heute und vor allem für die Zukunft vor Grundsatzentscheidungen, um für den konkreten Fall gewappnet zu sein und der Konkurrenz möglicherweise zuvorzukommen. Bei der Beantwortung der Frage, „Mieten, kaufen oder beides?“ müssen allerdings unterschiedliche Kriterien berücksichtigt werden.

Bisher halten sich Eigennutzer und Mieter auf den deutschen Logistikimmobilienmärkten relativ konstant die Waage. Doch es gibt Ausnahmen: Die Lage ihrer Umschlagsimmobilien und Zentrallager ist beispielsweise für Lebensmittelhändler gerade in Ballungsräumen eine echte Wettbewerbsfrage. Je länger die Zulieferwege zu den einzelnen Filialen werden, desto stärker fallen die Transportkosten ins Gewicht.

Den Standortvorteil einer guten Lage wollen sich die Händler selbstverständlich dauerhaft sichern – und entscheiden sich deshalb in vielen Fällen für die Eigennutzung. Ähnlich verhält es sich bei Stückgutlogistikern, unter anderem für Braune und Weiße Ware, deren Distributionsnetzwerke auf eine hohe Effizienz und möglichst geringe Latenzen hin optimiert sind.

Viele Einzelhändler entscheiden sich für Eigennutzung

Das zeigt: Wenn es um die Absicherung über einen langen Zeitraum geht, liegen die Vorteile des Kaufs eindeutig auf der Hand. Wird eine Logistikimmobilie genutzt, die dem Unternehmen selbst gehört, droht kein Ende des Mietvertrags und keine Verdrängung. Wer den dauerhaften Zugriff auf einen Standort als strategisches Asset betrachtet, sollte sich daher auch in anderen Branchen ernsthaft mit der Eigennutzung auseinandersetzen.

Denn gerade in den Metropolen und ihrem Umland wird das zugrundeliegende Problem in den kommenden Jahren wachsen und die Flächenkonkurrenz eher zu- als abnehmen. In Konsequenz verringert sich auch das Risiko eines Kaufs erheblich: Sollte ein Standort in der Zukunft aufgegeben werden, dürfte es in den Wachstumsregionen nicht schwerfallen, einen Mieter oder Käufer für die Immobilie zu finden.

Doch natürlich sind Lage und Anbindung nur selten das einzige Kriterium für oder wider eine Investition ins Eigenkapital. Ob sich ein Kauf rein ökonomisch rechnet, hängt dabei beispielsweise von der Bilanzierungsart des betreffenden Nutzers ab. Konzerne, die den Regularien des International Financial Reporting Standards (IFRS) verpflichtet sind, haben bei einem Kauf einen entscheidenden Vorteil. Buchhalterisch ergibt sich für sie, anders als bei einer Bilanzierung nach dem Handelsgesetzbuch (HGB), nämlich kein Vorteil aus einer Mietlösung: Genau wie beim Kauf müssen sie die gesamten Kosten eines Mietvertrages über dessen gesamte Laufzeit nach den IFRS als einmalige Investition verbuchen – das HGB gestattet hingegen die jährliche Verbuchung als laufende Betriebsausgabe.

Darüber hinaus kann, je nach Geschäftsmodell und Managementstrategie, auch die unternehmerische Flexibilität eine übergeordnete Rolle spielen. In diesem Fall ist eine Anmietung häufig die bessere Wahl. Denn der Nutzer kann in diesem Fall nach Ablauf der meist zehnjährigen Mietvertragslaufzeit ohne weiteres Risiko den Standort aufgeben. Zudem hat er einen deutlich geringeren Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand, während Eigennutzungskonzepte ab einer gewissen Größe dringend innerbetriebliches Immobilien-Know-how erfordern.

Bezüglich der Kosten und des Cash-flow ergeben sich im Gegensatz dazu zumindest unter den gegenwärtigen Markt- und Finanzierungsbedingungen keine außerordentlichen Unterschiede zwischen den beiden Modellen. Während die niedrigen Zinsen eine Investition ins Eigenkapital mit geringer Zinslast erlauben, lassen sich auf dieser Grundlage in vielen Fällen sehr günstige Mietkonditionen verhandeln. Anders als beim Eigentum sind diese für Mieter zudem über einen festen Zeitraum kalkulierbar, da in aller Regel keine Instandhaltungskosten anfallen. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit schwingt das Pendel jedoch in Richtung der Eigennutzer: Oft müssen Mieter an nachgefragten Standorten deutliche Preisaufschläge akzeptieren, wenn sie einen Mietvertrag verlängern möchten.

Mein Fazit: Die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Logistikimmobilie ist eng mit dem Geschäftsmodell des Nutzers verknüpft. Wer vor dieser Frage steht, sollte auf Grund der Komplexität auf eine externe Beratung setzen und Vor– sowie Nachteile sorgfältig abwägen. Dies ist insbesondere angesichts der Tatsache wichtig, dass auch die Konfiguration der Immobilie berücksichtigt werden muss.

Je höher beispielsweise der Automatisierungs- und Spezialisierungsgrad der intralogistischen Abläufe eines Betriebs ist, desto häufiger lohnt sich die Eigennutzung. Denn die Umbauten und Anpassungen, die für einen Mieter nötig sind, muss ein Vermieter selbstverständlich bei den Vertragsverhandlungen einkalkulieren – oder deutlicher gesagt: Sie werden eingepreist.