Investoren-Umfrage 2019

Deutsche Immobilien sind vielen zu teuer

Im gesamten europäischen Raum sind die Preise hoch. Bild: Fotolia

rv DÜSSELDORF. Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) lässt den Investoren kaum noch Alternativen bei den Anlagen. Andererseits hat der lang andauernde Immobilien-Boom die Preise steigen und die Renditen schrumpfen lassen. Wie die Anleger die Märkte beurteilen und wo sie noch Chancen sehen, hat Universal-Investment versucht in seiner siebten Umfrage unter institutioneller Immobilienanlegern herauszufinden. Sie repräsentieren ein Gesamtvermögen von 202,4 Mrd. Euro.

Dabei ergab die Umfrage von Universal-Investment, dass sich der deutsche Immobilienmarkt in einem Spannungsfeld bewegt. Zum einen steht der hiesige Markt bei den meisten befragten Investoren (54%) als Investitionsschwerpunkt - wie im Vorjahr - auf dem ersten Platz. Gleichzeitig hat der stetige Preisanstieg bei vielen Befragten (29,4%) den Eindruck verstärkt, „dass sie das erreichte Niveau im Vergleich zu den Vorjahren insbesondere in den Core-Lagen zunehmend als nicht mehr akzeptabel beurteilen“, wie Universal-Investment schreibt. 2018 sagten das lediglich 8,2%.

Diese Preisentwicklung hat des Weiteren dazu geführt, dass der Anteil der Investoren, der Deutschland als Investitionsschwerpunkt auf dem ersten Platz führt, deutlich gesunken ist: von 70,2% im Jahr 2018 auf die bereits erwähnten 54%. Im Gegenzug hat sich das Interesse an einem Investment im restlichen Europa leicht erhöht: von 28,2% auf 31%. Gestiegen ist auch der Anteil der Anleger, der sich in Nordamerika engagieren will und zwar von 0,8% auf 4%.

Erweitert man den Blickwinkel auf den gesamten europäischen Raum, dann sehen 76,5% (2018: 70%) der Befragten die Immobilienpreise laut Studie zwar schon als hoch an, aber als „noch akzeptabel“. Im Umkehrschluss sehen die befragten Investoren Kaufgelegenheiten zu niedrigen Preisen in ganz Europa nicht mehr. Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank zeigt deutlich Wirkung. Das gilt aber auch für die Niedrigzinspolitik anderer Notenbanken, denn 70,6% der Befragten sind der Ansicht, dass dies auch für Immobilien im Rest der Welt gilt.

Deshalb stellt sich die Frage, wie der Markt die Gefahr einer Blasenbildung einschätzt. Und hier sieht die Mehrheit (70,6%) eine teilweise Blasengefahr „für einzelne europäische Märkte“. Einzelne Länder werden nicht genannt. Knapp ein Viertel (23,5%) erkennt sogar „eindeutig eine Blasengefahr unabhängig von einzelnen Standorten“. Es gibt aber auch die 5,9% Optimisten, die keinerlei Befürchtungen haben, „dass die Immobilienmärkte heiß laufen könnten“.

Mit Blick auf die immer weiter nachgebenden Spitzenrenditen verschiebt sich das Anlageinteresse zunehmend von „Core“ auf „Core plus“ (70,8%). „Auf Grund der Renditekompression auf den Immobilienmärkten sind offenbar die Renditen für Top-Objekte in besten Lagen nicht mehr auskömmlich genug“, erläutert Stefan Rockel, Geschäftsführer von Universal-Investment. Das ist auch daran erkennbar, dass inzwischen sogar 58,8% der Befragten Interesse an „Value-Add-Objekten“ zeigen. Diese Anlage-Kategorie hatte 2018 laut Studie noch so gut wie keine Rolle gespielt.

Diese Entwicklung spiegeln auch die bescheidenen Erwartungen an die Nettoanfangsrenditen von Neuinvestments. Bei Objekten in den Top-Lagen der Big 7 in Deutschland erwarten 90% eine Nettoanfangsrendite von unter 3,5% und mehr als 40% aus dieser Gruppe rechnet mit weniger als 3%. Das verändert auch das Anlageverhalten, so dass sich der Fokus laut Rockel mehr auf Objekte mit Wertsteigerungspotenzial richtet: „Investoren richten ihren Blick angesichts der sich aktuell weiter abschwächenden laufenden Objektrendite offenbar stärker in die Zukunft und setzen bei längerfristigem Anlagehorizont zunehmend auf Wertsteigerungen der Immobilien.“

Dass Handelsimmobilien mit Blick auf den Strukturwandel, bei vielen Investoren derzeit nicht ganz oben auf der Kaufliste stehen, zeigte auch die Umfrage. Nur 8% wollen in Retail Assets investieren. Spezialisten, die auch in schwierigen Zeiten die Qualität von guten Objekten erkennen, tangiert das freilich kaum. Der Rückzug der Investoren ohne Branchen-Know-how nimmt den Druck aus dem Markt. Doch auch bei Anlageklassen wie Logistik oder Hotels halten sich die Investoren demnach zurück. Gefragt sind bei 53% der Anleger Büroimmobilien. Fast jeder vierte (23%) will auch in Wohnimmobilien investieren, nachdem der Anteil 2018 nur bei 14,1% lag.