Shopping-Center-Industrie Europa

Der Markt ist in der Konsolidierungsphase

Quelle: Regio Data Research

HIR DÜSSELDORF. Beim Blick auf die Neuentwicklungen im europäischen Shopping-Center-Markt zwischen 1997 und 2018 springt die extrem hohe Zahl neu entwickelter Center-Flächen zwischen 2005 und 2008, dem Boom insbesondere in den Ländern Mittel- und Osteuropas, ins Auge, und anschließend der kontinuierliche Abschwung insbesondere zwischen 2013 und 2018. In der Projektion für die Jahre 2019 bis 2021 sieht Regio Data Research einen weiteren Rückgang.

Nach einem stetiger Wachstum zwischen 1997 und 2007, getrieben von neu entwickelten Shopping-Center-Flächen insbesondere in Westeuropa, wurde 2008 laut Regio Data Research (Grafik) ein Sensationswert von rund 8,037 Mio qm neuer Einzelhandelsfläche in Einkaufszentren gemessen. Dabei zeigte sich nach 2006 ein sehr starkes Übergewicht in der Region Mittel- und Osteuropa einschließlich Türkei und Russland, wo massiv in moderne Flächen investiert wurde.

Die abrupte Trendwende leitete bekanntlich die Insolvenz von Lehman Brothers am 15. September 2008 als Auslöser für die weltweite Finanzmarktkrise ein. Danach ist die Zahl der fertig gestellten Shopping-Center-Flächen stetig weiter zurück gegangen - in Westeuropa, wo die Märkte an Sättigungsgrenzen stoßen, stärker als in Mittel- und Osteuropa. Doch auch hier sind die großen Städte mit Center-Flächen inzwischen schon gut versorgt.

Die bereits sehr rege Bautätigkeit gegen Ende der 1990er-Jahre hat sich laut Regio Data Research bis zum Jahr 2008 etwa verdreifacht. Der Grund dafür waren einerseits die hohe Nachfrage von Seiten der internationalen Einzelhändler nach neuen Flächen in dieser wachstumsstarken CEE-Region und andererseits die (damals noch) attraktiven Renditen für die Immobilieninvestoren und eine „durchaus ungesunde, blasenartige Entwicklung“, die vor allem in den zentralosteuropäischen und den südosteuropäischen Ländern in keinem Verhältnis mehr zur Kaufkraftentwicklung der Bevölkerung stand. Es herrschte vor Ausbruch der Krise regelrechte Goldgräberstimmung in der Region.

Die folgende Finanz- und Immobilienkrise in Europa hat laut Regio Data die Shopping-Center Industrie stark getroffen und die langfristige Handelsflächenentwicklung beeinflusst. In den Jahren unmittelbar nach Ausbruch der Krise - wie beispielsweise dem Krisenjahr 2009 - habe es noch „Nachzügler“ gegeben: die Pipeline Projekte der Shopping-Center mussten trotz der wirtschaftlichen Komplikationen auf den Markt gebracht werden. Seit 2012 sank die Neubautätigkeit auf ein sehr niedrigen Niveau: etwa 1,2 Mio. qm werden jährlich in Westeuropa und 1,7 Mio. qm in Osteuropa fertig gestellt.

Aktuell liegt die Entwicklung von Shopping-Center-Flächen unter dem Vorkrisenniveau. Dies wird vor allem durch den wachsenden Online-Handel bedingt. Außerdem sind die Rendite-Erwartungen bescheiden geworden, und die Nachfrage nach Handelsflächen sinkt laut Regio Data stetig. Die Einzelhändler expandieren vorsichtiger und viele sind mit ihrer Multichannel-Strategie beschäftigt. Dadurch ist die Pipeline der neuen Shopping Center Projekte in Europa so klein wie vor 25 Jahren.

Die größten Shopping Center werden vor allem in Osteuropa geplant (z.B. in Russland, der Ukraine, Polen und der Türkei). Die Realisierung vieler dieser Projekte bleibt aus Sicht der Experten aber fraglich, denn einerseits gibt es Finanzierungsprobleme, andererseits ist es oft schwer, die Baugenehmigungen für Einkaufszentren und die dazugehörige Infrastruktur zu bekommen. In Westeuropa (z.B. in Deutschland) werden zurzeit nur mittelgroße Shopping Center geplant, und die sollten in den nächsten Jahren auch eröffnet werden.

Was die Shopping-Center-Dichte in Europa anbelangt, so stehen die nordeuropäischen Länder Norwegen, Estland, Finnland und Schweden sowie in Westeuropa Luxemburg an der Spitze, wie Regio Data Research weiter berichtet. In der sogenannten DACH-Region aus Deutschland, Österreich und der Schweiz steht Österreich mit 0,36 qm Verkaufsfläche pro Einwohner an der Spitze vor der Schweiz mit 0,32 qm und Deutschland mit 0,18 qm. Im europaweiten Vergleich hat Österreich damit den 10. Platz inne, die Schweiz folgt auf Platz 13 und Deutschland steht mit seinem 28. Platz ziemlich weit hinten. Hierzulande spielen vor allem gut entwickelte Innenstadtlagen eine große Rolle.