Flächenkonversion in Shopping-Centern

Der handelsfremde Anteil wird weiter wachsen

Erstellt von Boris Böhm, Partner bei Lademann & Partner

Der neue Food Sky in der Europa-Passage. Foto: ECE

Das Expansionskonzept Shopping-Center basierte bis vor wenigen Jahren vor allem auf der Zugkraft der Modebranche. Deren Schwächephase hat nicht nur die Neueröffnungsquote auf Null im Jahr 2017 ausgebremst, sondern vor allem bei den zu Jahresanfang bestehenden 483 Shopping-Center (nach Zahlen des neuen EHI Shopping Center-Report) den Druck zur Neuorientierung deutlich erhöht.

Dass es – trotz der sich forcierenden Zahl von Insolvenzen in der Modebranche – aussichtsreiche Perspektiven für Center gibt, belegen nicht nur die vier Einkaufszentren, die 2018 eröffnet wurden, sowie die sechs in diesem Jahr zur Eröffnung vorgesehenen Destinationen, sondern auch zahlreiche Beispiele zur Revitalisierung von Centern im Bestand. Die neuen Konzepte befreien die Standorte vom Korsett der Modemonostruktur, schaffen eine – auch konjunkturell – stabilere Struktur und so eine größere Sicherheit für die Eigentümer.

Food ist sicher: Anders, als Mode, Schuhe und Elektrogeräte, muss der stationäre Lebensmitteleinzelhandel seinen Umsatz kaum an Online-Händler abgeben. Weniger als 2% des Umsatzes entfallen auf Lebensmittel, die im Internet gekauft werden. Anläufe von Amazon, Konzepte von Lidl oder Kaufland sowie Services von Rewe und Edeka haben bislang in Deutschland kaum eine ernstzunehmende Resonanz gefunden.

Im Gegenteil: Lebensmittelmärkte sind als Immobilien so interessant, weil die meisten Mieter in den vergangenen Jahren ihre Umsätze deutlich steigern konnten. Die anhaltend positive Konjunkturentwicklung sorgt für steigende Einkommen und die Bereitschaft, etwa aus Gründen der Gesundheit mehr Geld in die Qualität der Nahrungsmittel zu investieren. So achten wir bei Ankaufsprüfungen auch von Fachmarktzentren darauf, dass es einen signifikanten Foodanteil und einen starken Food-Anker im Center gibt. Denn Food bleibt auch in den nächsten zehn Jahren der Fels in der Brandung.

In Centern wird der Foodanteil auch über Lebensmittler repräsentiert. Sie ziehen inzwischen häufiger aus dem Untergeschoss in repräsentativere Lagen. Hier sinken einerseits die Mieten und andererseits wollen die Menschen in der Nähe ihres Wohnorts oder ihres Arbeitsplatzes einkaufen.

Stärker noch, als durch Edeka oder Rewe werden Einkaufszentren künftig durch die Gastronomie geprägt. Lag der Flächenanteil von Bistros, Restaurants oder Imbissen vor wenigen Jahren noch bei 5%, klettert er bei neuen Konzepten auf 20% – wie etwa in der Europa Passage in der Hamburger City. Erst 2006 eröffnet, investierte Eigentümer Allianz bis zur Eröffnung im September 2018 rund 14 Mio. Euro in den Food Sky (Foto: ECE). Auf 3 000 qm im obersten Geschoss finden sich 15 Anbieter mit 400 gemeinsamen Sitzplätzen sowie fünf weitere Restaurants mit eigenen Sitzbereichen. Die starke Resonanz erhöht die Verweildauer im Center und führt zu einer deutlich gestiegenen Frequenz in den Einzelhandelsetagen unter dem Food Sky.

Gestiegene Frequenz in den Einzelhandels-Etagen

Büro, Hotel, Fitness: Bei älteren Centern, gerade in weniger zentralen Lagen, sind aber umfassendere Neukonzeptionen nötig. Grundsätzlich geht es um Nutzungen im Center oder angrenzend, die sich komplementär zum Bestand verhalten. Das können Büroflächen sein, wie die Kooperation der Warenhauskette Kaufhof mit WeWork, dem Anbieter von Coworking-Spaces, zeigt. Gerade in den Metropolen und B-Städten ist die Nachfrage nach Büroflächen aktuell sehr hoch und die Mieten steigen. So werden moderne Büros in Centerlagen inzwischen teilweise für deutlich über 10 Euro je qm vermietet und bringen zudem zusätzliche Kaufkraft an den Standort.

Das gilt auch für Kombinationen mit einem Hotel, das gut mit Fitness-Centern harmoniert. Fitness-Center wiederum ergänzen Coworking-Angebote und die wiederum – in Städten mit hohem Arbeitskräfteaufkommen – Serviced-Apartments.

Das Beispiel Rhein-Ruhr-Zentrum: Wie verschiedene Nutzungen zusammengedacht und -gebracht werden, illustrieren die Pläne zum Umbau des 1973 eröffneten Rhein-Ruhr-Zentrums (RRZ) in Mülheim/Ruhr. Die Eigentümer – ein von Morgan Stanley verwalteter Immobilienfonds sowie die Redos-Gruppe – haben 2018 nicht nur das Shopping-Center gekauft, sondern auch die Karstadt Arkaden sowie das benachbarte, leer stehende Stinnes Hochhaus.

Hier sind Büros, ein Hotel sowie Gastronomie vorgesehen – mit direktem Anschluss an das RRZ. Der bestehende Foodcourt soll nach dem Markthallenprinzip umgebaut werden, im Einzelhandelsbereich sollen Omnichannel-Konzepte favorisiert werden, Kino und Bowlingbahn um digitale Unterhaltungsangebote ergänzt werden. Schwerpunktthemen sind „Mode und Familie“, „Markthalle“, „Freizeit“ sowie „Sportwelt“. Der Anteil nicht handelsrelevanter Nutzungen liegt bei knapp 50%. Eine dreistellige Millionensumme soll bis 2022 investiert werden.

Shopping-Center, die eher am Stadtrand stehen, müssen bei der Überarbeitung ihrer Konzepte gleichzeitig die Regulationen der kommunalen Einzelhandelskonzepte sowie der Landes- und Regionalplanung beachten. Dazu zählt in der Regel das Verbot, bei Innenstadt-relevanten Konzepten aufzustocken. So stand etwa im T.E.C. Thüringer Einkaufscenter in Erfurt fünf Jahre eine zweigeschossige Immobilie leer, die für die insolvente Baumarktkette Praktiker gebaut worden war und die dann kurz durch ein Porsche-Zentrum genutzt wurde.

Fonds-Eigentümer schätzen die Diversifizierung

Nun werden im TEC Thüringer Einkaufscentrum 3 200 der 6 000 qm vom Sportartikelhändler Decathlon bezogen und im Juni eröffnet. Ergänzt wird das Warenangebot in der Pilotfiliale des französischen Filialisten durch ein Fitness-Center sowie Außenflächen mit Volleyball- und Fußballplätzen. Zudem ziehen ein vergrößerter Aldi-Markt und ein Biomarkt in die frühere Baumarktimmobilie.

Ein Jahrzehnt der Flächenkonversionen steht bevor: Ganz ohne Schmerzen vollzieht sich der Strukturwandel freilich nicht. Viele der heute und in naher Zukunft auslaufenden Verträge wurden vor etwa zehn Jahren auf dem Peak des Modebooms im stationären Einzelhandel abgeschlossen. Die Anschlussverträge – selbst mit den gleichen Mietern – finden heute unter anderen Rahmenbedingungen statt und werden zu niedrigeren Mieten führen. Doch zahlreiche Flächen – etwa in der oberen Etagen – werden kaum noch Einzelhandelsmieter finden. Wir stehen vor einem Jahrzehnt der Flächenkonversionen im Einzelhandel.

Richtig ist: Fitness-Center zahlen eher 10 Euro je qm, als 25 Euro. Das ist ein deutlicher finanzieller Einschnitt. Doch nach unserer Erfahrung schätzen etwa Fonds-Eigentümer den Schritt in die Diversifizierung. Zudem mieten Fitness-Center-Betreiber oft für 15 bis 20 Jahre, übernehmen die Flächen im Rohbau und bauen selbst aus – standardisiert mit eigenen Ausbauunternehmen.

Tatsächlich zahlen bisherige Ankermieter, wie etwa Media Markt oder Saturn, auch in der Regel subventionierte Mieten von nicht mehr als 10 Euro bis 15 Euro je qm. Doch die Anbieter von Elektrogeräten und Medientechnik schließen oder schrumpfen ebenfalls ihre Filialen – und verlieren ihren Status als Anker.

Einkaufszentren müssen sich integrieren und öffnen

Wir sehen bei den Shopping-Centern künftig einen handelsfremden Anteil von bis zu 30%. Doch die Diversifizierung der Nutzungen im Center bedingt auch gleichzeitig eine stärkere Integration und Öffnung des Standortes zur Nachbarschaft. Wer mutig, aber bedacht die sich abzeichnenden Rahmenbedingungen berücksichtigt, schafft Chancen und muss vor dem Strukturwandel im Einzelhandel weder als Center-Manager noch als Eigentümer Angst haben.