Westbridge Advisory

Betriebskosten in Zeiten des Klimawandels

Erstellt von Rüdiger Salzmann, Geschäftsführer Westbridge Advisory

Senkung der Stromkosten im Kaufpark Eiche. Foto: Redos

Kaufmännische Objektverwaltung, Center-Management, Inspektion, Wartung, Instandsetzung, Strom, Heizung, Müllentsorgung, Objektreinigung, Objektsicherheit... zahlreiche Faktoren beeinflussen die Höhe der Betriebskosten von Handelsimmobilien. Den größten Kostenanteil verursachen in der Regel die kaufmännische Verwaltung und das Center-Management, Ver- und Entsorgungskosten schlagen mit mindestens einem Viertel der Gesamtkosten zu Buche. Je höher die technische Ausstattung und je älter die Gebäude, desto teurer wird es. Wer die Betriebskosten auf den Prüfstand stellt, kann sie oft signifikant reduzieren. Davon profitieren Mieter und Eigentümer.

Die meisten Shopping-Center in Deutschland wurden in den 1970er-Jahren errichtet, in einer Zeit, in der Gebäudeeffizienz kaum eine Rolle spielte. Handelsimmobilien sind innerhalb des Sektors „Gewerbe, Handel und Dienstleistungen“ für fast 20% des gesamten Gebäudeenergieverbrauchs verantwortlich. Laut Dena (Deutsche Energie-Agentur) haben sie mit etwa 53 Terrawattstunden pro Jahr den zweithöchsten Energiebedarf unter den gewerblich genutzten Immobilien in Deutschland – nur bei Büroimmobilien liegt der Bedarf noch höher.

Der größte Teil entfällt dabei auf den Stromverbrauch, gefolgt vom Wärmebedarf. Kostensenkungen sind kaum mehr möglich: Die Preise für Strom und Erdgas sind in den vergangenen zwölf Monaten um 26% bzw 15% gestiegen. Sprich: Nicht allein die Reduzierung von Kosten, sondern auch die Verhinderung von Mehrkosten spielt beim Energiemanagement von Handelsimmobilien eine immer größere Rolle. Ein intelligenter Einkauf hält die Höhe der Mehrkosten so gering wie möglich. Das wird mit Blick auf die kommenden Jahre noch von Bedeutung sein.

Denn mit dem Pariser Klimaschutzabkommen haben sich die Bundesregierung und die EU verpflichtet, den Gebäudebestand innerhalb der nächsten 30 Jahre nahezu klimaneutral aufzustellen. Das kann nur funktionieren, wenn sich die Energieeffizienz der Gebäude deutlich verbessert. Zudem muss für jedes Objekt ein Dekarbonisierungs-Fahrplan aufgestellt werden. Dazu gehören die Optimierung des Energiebezugs, die Auswahl der richtigen Energieträger sowie die richtige Priorisierung der Retrofit-Maßnahmen, also der Maßnahmen, die den Ausbau und die Modernisierung bestehender Anlagen und Betriebsmittel betreffen. Im Wesentlichen kann das nur bedeuten: weg von fossilen Brennstoffen hin zu erneuerbaren Energien, umfassende Gebäudesanierung und Ausbau der Elektromobilität.

Schon jetzt ist klar, dass Deutschland die Zwischenziele für 2020 und wahrscheinlich auch für 2030 verfehlen wird. Die dafür fälligen Strafzahlungen sind im Bundeshaushalt nicht vorgesehen und werden zum Teil über die CO2-Abgaben aufgefangen. In ein bis zwei Jahren wird die Bundesregierung dann zahlreiche Maßnahmen ergreifen, um dem negativen Verlauf entgegenzusteuern.

In England und Frankreich dürfen beispielsweise Gebäude, die eine bestimmte Energieeffizienzklasse unterschreiten, bereits nicht mehr vermietet werden - es sei denn, es werden kosteneffiziente Energiesparmaßnahmen durchgeführt. Diese Regelung wird 2023 sogar noch verschärft. Zudem dürfen Assets, die dem 1,5°C-Ziel nicht folgen, künftig nicht mehr finanziert oder versichert werden. Kommen solche Maßnahmen in Deutschland, hat das große Auswirkungen auf den Immobilieninvestmentmarkt.

Ausgangspunkt einer jeden Betriebskostenanalyse für Handelsimmobilien ist die grundlegende Bestandsaufnahme und Untersuchung der anfallenden Kosten: Was sind die Hauptkostentreiber? Woher kommen die Kosten und auf welchen Bauteilen und Betriebsflächen werden sie verursacht? Dabei ist jedes Shopping-Center, jeder Fachmarkt individuell zu betrachten. Erst danach kann ein sinnvoller Abgleich der tatsächlichen Kosten mit den vertraglich vereinbarten Konditionen erfolgen und ein Optimierungspotenzial abgeleitet werden. Zur Bestandsaufnahme gehört, alle Informationen über relevante Flächengrößen zusammenzutragen, also über Nutz- und Verkehrsflächen, Glas- und Fassadenflächen, Grau- oder Grünflächen. Das erleichtert die Ausschreibung von infrastrukturellen Dienstleistungen – und spart Geld.

Auch die Bündelung von Dienstleistungen und die Optimierung aller Verträge über das gesamte Portfolio hinweg bieten enorme Einsparungspotenziale im Vergleich zur Einzelbeauftragung. Ein Gesamt-Bewirtschaftungskonzept und ein darauf aufbauendes Abrechnungskonzept vereinfachen und verschlanken den Gesamtprozess und reduzieren zusätzlich Kosten.

Aus einem laufenden Energie-Verbrauchs-Controlling und einem professionellen Energiemanagement lassen sich Maßnahmen zur Verbrauchsreduktion ableiten. Der Markt an Produkten zur Energiedatenerfassung und Auswertung ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen: Von Smart Meter und modernen Stromzählern bis hin zum Einbau von Funksystemen bei Messdienstleistungen. Sie alle vermeiden geschätzte Verbräuche, Übertragungsfehler und Nachzahlungen, geben wichtige Rückschlüsse im Zusammenhang mit dem Nutzerverhalten von Gebäuden und dem Gebäudemanagement und übermitteln täglich aktuelle Zählerstände.

Auch im Bereich Sicherheit führt moderne Technik – etwa der Einsatz von kombinierten Video- und Lautsprecheranlagen - zur Reduktion der Kosten. Frequenzmessungen zur Ermittlung einer bedarfsgerechten Reinigungsleistung oder der Einsatz von Sensorik zur Optimierung von Wartungszyklen, welche nicht mehr statisch nach Zeit, sondern nach Nutzungsgrad erfolgt, führen zu Einsparpotenzialen.

Fazit: Transparenz über alle anfallenden Kosten und Verträge, tiefe Kenntnisse der Immobilie und deren technische Ausstattung sowie Expertise über die Möglichkeiten eines effizienten Energiemanagements – all das ist für eine nachhaltige Reduktion der Betriebskosten in Handelsimmobilien notwendig. Ganz egal, ob sich ein Unternehmen dieses Know-how ins Haus holt oder extern einkauft.