Die Freie und Hansestadt Bremen ist mit einer Fläche von 400 Quadratkilometern das kleinste Bundesland und der südlichste deutsche Seehafen, wie auf der Homepage zu lesen ist. Deshalb wird die Stadt mit Seemännern, Kaufleuten und natürlich auch mit den Bremer Stadtmusikanten aus Grimms Märchen in Verbindung gebracht. Der genauere Blick zeigt indessen, dass die Hansestadt viel mehr zu bieten hat. Als Handelsstandort bietet sie ein gemischtes Bild zwischen Problemen mit Leerstand und Aufbruchstimmung.
Grundsätzlich besteht die Freie und Hansestadt Bremen aus zwei Städten – Bremen an der Weser und das 60 km entfernte Bremerhaven an der Nordsee. Sie hatten sich 1947 zur Freien und Hansestadt mit eigener Landesverfassung zusammengeschlossen. Dem Handelsbund „Hanse“ gehört Bremen seit dem Jahr 1358 an. Eine Zäsur in der Hafenstadt Bremen bildete die Insolvenz und Still-Legung der Großwerft Bremer Vulkan 1996/1997, einem der größten Arbeitgeber im Norden der Stadt. In ihrer gut 100-jährigen Geschichte hatte die Großwerft mehr als 1 000 Schiffe gebaut.
Fast 30 Jahre später schreibt sich die Hansestadt auf die Fahnen, dass hier weitere traditionsreiche Unternehmen zu Hause sind, aber auch neue Branchen wie der Automobilbau, die Luft- und Raumfahrt, Nahrungs- und Genussmittel, mobile Technologien, Life Science, Biotechnologie und Logistik, wodurch sich ein Branchenmix mit internationaler Ausstrahlung gebildet habe. Zu erwähnen sind zudem die Universität, Hochschulen und namhafte wissenschaftliche Einrichtungen wie das Alfred-Wegener-Institut für Meeres- und Polarforschung.
Zu den Stärken des Einzelhandelsstandorts der Stadt Bremen an der Weser, die hier unter die Lupe genommen werden soll, zählt laut Robert C. Spies, führender Anbieter von Immobilienberatung in allen Assetklassen mit Sitz in Bremen, die gut ausgeprägte Innenstadt-Achse aus Sögestraße, Obernstraße und Hutfilterstraße mit ihrer hohen Fußgängerfrequenz in den Kernlagen. Die wird gestärkt durch die stabilen Touristenzahlen, die von der historischen Altstadt, dem Marktplatz und den berühmten Bremer Stadtmusikanten angezogen werden, die Besucher aus dem Umland und den zugezogenen Studenten.
Zu den Schwächen des Einzelhandelsmarktes gehören nach Feststellung des Immobilienberaters aber die zunehmenden Leerstände in der Innenstadt, die 2024 und 2025 nochmals zugenommen hätten. Auch die strukturellen Lücken bei kleinen, inhabergeführten Geschäften, die meist auf Nachfolgeprobleme zurückzuführen sind, bereiten Sorgen. Ein grundlegendes Problem der Stadt ist die mit 27 857 Euro pro Kopf und Jahr unter dem Bundesdurchschnitt von 29 566 Euro (GfK) liegende Kaufkraft der Bremer. Entsprechend liegt die Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer mit 95,7 unter dem Bundesdurchschnitt von 100.
Kaufkraft in Bremen unter Dundesdurchschnitt
Das begrenzt laut Robert C. Spies in Teilen der Stadt das Potenzial für ein hochpreisiges Sortiment. Hinzu kommt der übliche Strukturwandel durch die Online-Konkurrenz, dem sich auch Bremen nicht entziehen kann und ein verändertes Mobilitätsverhalten, denn Fußgänger und Fahrradfahrer haben in der City Vorrang. Insbesondere durch die Umgestaltung des Innenstadtverkehrs, die Umverteilung des Straßenraum und Anforderungen an eine nachhaltigere Mobilität führen zu Verkehrs- und Anlieferungsproblemen, die den traditionellen stationären Einzelhandel in den Einkaufslagen belasten.
Gleichzeitig bietet die Hansestadt für den stationären Einzelhandel positive Standortfaktoren wie das Wachstum der Bevölkerung zwischen 2019 und 2024 um 3,3% auf insgesamt 586 271 Menschen. Bis 2040 soll die Einwohnerzahl um 2,5% auf 600 820 Personen steigen. Entsprechend hat sich auch die Zahl der Haushalte zwischen 2019 und 2024 erhöht, und zwar um 4,0% auf 335 448 und soll bis 2040 um weitere 4,0% auf 348 882 wachsen.
Dem Zeitgeist folgend geht auch in der Hansestadt der Trend zu mehr Erlebnis, Gastronomie und Services. Nach den Worten von Susanne Maaß-Ebner,Leiterin Vermietung Retail bei Robert C. Spies am Standort Bremen, gewinnen Themen wie „Essen gehen“ und Erlebnisangebote gegenüber der reinen Warenkauf-Frequenz an Bedeutung. Unter dem Einfluss des Online Handels und der Omnichannel-Strategien der stationären Einzelhändler prägen auch Themen wie Click & Collect sowie Lieferdienste, Same-Day Delivery und Dark Stores die Flächennachfrage. Laut Maaß-Ebner werden Verkaufsflächen inzwischen hybrider genutzt.
Dabei verschiebe sich auch die Mieterstruktur. So gebe es weniger klassische Großflächenmode und mehr Diversifizierung hin zu F&B (Food & Beverage), lokale Konzepte, Discount-Konzepte wie den Nonfood-Discounter Action, Pop Up Stores und Erlebnis- resp. Design-Angebote wie etwa Sostrene Grene. Die oben erwähnten Leerstände betreffen nach Beobachtung der Expertin vor allem kleine Ladengrößen ohne Nachfolgeregelung. Dabei ist das Interesse der Mieter an den Toplagen Sögestraße, Obernstraße und Hutfilterstraße nach wie vor groß, während in peripheren und kleineren Lagen die Nachfrage schwächer ist und der Leerstand höher.
Die Spitzenmieten in 1A-Lagen beziffert Robert C. Spies mit durchschnittlich 95 Euro – und in den 1B-Lagen mit 35 Euro je qm und Monat entsprechend niedriger. Mit Blick auf den Investmentmarkt registriert der Immobilienberater nach dem Einbruch im Jahr der Zinswende 2022 zwei Jahre später wieder erste Anzeichen einer Erholung. Allerdings bleiben die Investoren selektiv und sensibel mit Blick auf die gestiegenen Zinsen und das Risiko. Einzelhandelsimmobilien würden insgesamt vorsichtiger beurteilt als die Anlage in Wohn- und Logistikimmobilien.
Bremen ist im Kern eine gefragte B City
„Bremen ist im Kern eine gefragte B City mit soliden Topmieten und klarem Potenzial für Gastronomie und Erlebniskonzepte“, stellt Maaß-Ebner fest. Erfolgreich seien hybride und Omnichannel-fähige Konzepte und Angebote wie die Quartiers-Nahversorgung in der 300 ha großen neuen Überseestadt. Hierbei geht es um „eines der größten städtebaulichen Projekte und eines der herausragenden europäischen Hafenrevitalisierungs-Projekte Europas“, wie auf der Homepage zu lesen ist. Seit Anfang der 2000er-Jahre entsteht ein „Standort der Möglichkeiten“ mit Nutzungen wie Dienstleistungen, Büros, Gewerbe, Hafenwirtschaft, Logistik sowie Freizeit, Kultur und Wohnen. Über die Flaniermeile „Schlachte“ entlang der Weser ist das Quartier gut an das knapp 2 km entfernte Stadtzentrum angebunden – auch über den ÖPNV.
Ein anderes wegweisendes Projekt für die Innenstadterneuerung und die Joh. Jacobs & Co.-Gruppe ist die Entwicklung des Balgequartiers in der historischen Innenstadt, das sich von der Obernstraße, in der sich das Stammhaus der Firma Jacobs Kaffee befindet, in Richtung Weser weiterentwickelt. Den Kern bilden einzigartige Häuser an der Langenstraße wie das Renaissancehaus Stadtwaage mit einer Fassade aus dem Jahr 1587 sowie das neue Essighaus mit einer Fassade von 1613 und das Kontorhaus am Marktplatz von 1911, eines der Bremer Bankhäuser aus der späten Wilhelminischen Zeit
Nach Einschätzung von Susanne Maaß-Ebner ist das Balgequartier, dem auch die Bremer wegen der Erhaltung historischer Gebäude größtenteils positiv gegenüberstehen, ein sehr positives Signal für die Innenstadterneuerung, weil es zeigt, dass „Investoren bereit sind, in hochwertige Gestaltung, Geschichte und urbane Qualität zu investieren“. Dabei wirke das Johann-Jacobs-Haus als Kulturzentrum für Kaffee, als Wirtschaftsfaktor und Symbol für Bremens Identität, wobei hier aus ihrer Sicht neben dem Einkaufen auch Begegnung, Kultur und Gastronomie wichtig sind.
Der mittelfristige Erfolg wird aus Sicht der Expertin davon abhängen, ob es gelingt, ein ausgewogenes Nutzungskonzept aus Gewerbe, Büros, Kultur, Wohnungen und öffentlich zugänglichen Räumen so zu mischen, dass sie nicht nur ökonomisch profitabel sind, sondern auch einen sozialen und stadtgesellschaftlichen Nutzen bringen. Und langfristig werde der Erfolg stark von einem „aktiven Quartiersmanagement“, flexiblen Mietmodellen und Maßnahmen gegen Retail-Verdrängung abhängen. Bei den Bürgern gibt es noch Skepsis was die Kosten, die Exklusivität und eine mögliche Verdrängung anbelangt. Die gilt es zu zerstreuen.
