ESG im Asset Management

Zwischen Herausforderung und Chancen

Im Handel gibt es noch viel Raum für Photovoltaikanlagen. Foto: GPEP

Der Nachhaltigkeitsgedanke ist ein fester Bestandteil in der DNA eines guten Asset- und Investment Managers. Die voraussichtliche Nutzungszeit einer Immobilie erstreckt sich über viele Jahrzehnte. Deshalb entwickeln vorausschauende Investoren und Asset Manager traditionell nachhaltige Strategien, die nicht nur die Laufzeit von Mietverträgen betreffen, sondern den gesamten Lebenszyklus der Immobilie mit einbeziehen.

Doch die Zeichen der Zeit haben sich geändert. Die Dringlichkeit und Komplexität der strategischen Fragen in Bezug auf ESG-Aspekte (Umwelt, Soziales und Governance) ist in den vergangenen Jahren beträchtlich gewachsen und geht über Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen weit hinaus. Beim Klimaschutz ist die Senkung von Treibhausgasemissionen gar zu einer Aufgabe von existenzieller Bedeutung geworden, da der Gebäudesektor hierzulande rund 30% der Treibhausgasemissionen verursacht.

Die GPEP hat die Herausforderungen der Zukunft angenommen und die erforderlichen Strukturen im Unternehmen geschaffen, um die Aspekte Umwelt, Soziales und Governance (ESG) systematisch und strategisch in die Aktivitäten und Prozesse des Unternehmens einfließen zu lassen. Mit einer verantwortlichen Nachhaltigkeitsmanagerin sowie weiteren ESG-Projektleitern arbeiten wir an der Umsetzung einer ambitionierten Agenda.

Die Beherrschung von ESG-Risiken und die Verbesserung der ESG-Performance von Immobilienobjekten ist ein langfristiger Prozess, der im Zusammenspiel mit allen Stakeholdern erfolgen muss. Eine wichtige Plattform für diesen Austausch ist für uns die Mitgliedschaft in der ECORE-Initiative. Mittlerweile über 150 Mitgliedsunternehmen aus dem Bereich Fonds- und Assetmanagement, Projektentwicklung sowie dem Bankenbereich haben es sich darin zur Aufgabe gemacht, einen einheitlichen Branchenstandard zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienportfolios zu entwickeln.

ECORE bietet uns einen Zugang zu anderen Akteuren der Immobilienwirtschaft, um Erfahrungen auszutauschen. So können wir die für unsere Assetklasse relevanten ESG-Parameter im Dialog mit anderen Mitgliedern erarbeiten und bewerten sowie Kontakte zu Lösungspartnern knüpfen, die uns bei der Umsetzung unterstützen. Wir arbeiten u.a. aktiv in den Arbeitskreisen Nahversorgung und ESG-Due Diligence mit, um unsere Erfahrungen zu teilen und neue Branchenstandards zu schaffen.

Bereits einen Schritt weiter geht unsere Mitgliedschaft in der PRI-Initiative der Vereinten Nationen (UN PRI). Als Unterzeichner orientieren wir uns an den sechs Prinzipien für verantwortliches Investieren. Diese Prinzipien beinhalten die konkrete Einbeziehung von ESG-Themen in die Investmentanalyse und den Entscheidungsprozess. Darüber hinaus ist auch hier der Stakeholder-Dialog gefordert, um gemeinsam mit unseren Anspruchsgruppen, d.h. auch Mieter und Dienstleister, mehr Nachhaltigkeit zu erreichen.

ESG-Controlling legt Potenziale offen

Um einen effizienten und möglichst klimaverträglichen Objektbetrieb zu gewährleisten, ist ein fortlaufendes Monitoring der ESG-Performance notwendig. Nur so lässt sich für die Immobilie ein Entwicklungspfad festlegen und auch überprüfen. Da aber nicht alle Verbrauchsdaten in Händen des Mieters liegen, ist der Mieterdialogvon entscheidender Bedeutung. So befinden wir uns in fortgeschrittenen Gesprächen mit allen bedeutenden Mietern aus dem Lebensmittelhandel, um ESG-Kriterien in die Mietvertragsgestaltung einfließen zu lassen. Im Ergebnis profitieren alle von einer guten Datenlage, systematischer Auswertung und der daraus resultierenden Offenlegung von Verbesserungspotenzialen sowie der gemeinschaftlichen Optimierung.

Im Mittelpunkt unserer Nachhaltigkeitsinvestitionen stehen Maßnahmen zur Steigerung der Ressourceneffizienz sowie die Verwendung erneuerbarer Energien. Im Rahmen der Gebäudetechnik werden beispielsweise intelligente Kühl- und Heizsysteme sowie ein Energiecontrolling mittels digitaler Messtechnik angestrebt. Üblicherweise bietet auch die Außen- und Parkplatzbeleuchtung der Immobilie Potenziale zur Effizienzsteigerung., wenn diese auf energiesparende LED-Technik umgestellt werden kann.

Die GPEP lässt mittlerweile die Allgemeinflächen ihrer Immobilien mit Ökostrom versorgen und viele unserer Mieter beziehen ihrerseits grünen Strom. Die Nachrüstung der Dachflächen mit Photovoltaikmodulen, ggf. in Ergänzung mit Gründächern, zählt zu den Maßnahmen, mit denen die ESG-Performance der Immobilie weiter verbessert werden kann. So stehen wir mit mehreren Anbietern in fortgeschrittenen Gesprächen, um die von uns gemanagten Objekte sukzessive mit Photovoltaikanlagen zu versehen.

Nachhaltigkeits-Fonds für institutionelle Anleger geplant

In Zusammenarbeit mit einem großen LEH Vollsortimenter haben wir zudem die Errichtung von Ökostrom-E-Ladesäulen an bis zu 90 Standorten geplant, um die E-Mobilität zu fördern. Weitere Projekte, wie etwa der institutionalisierte Austausch von Energieverbrauchsdaten, das Daten-Management oder das Anstreben von Nachhaltigkeits-Zertifizierungen für Immobilien, befinden sich darüber hinaus in der Umsetzung. Trotz dieser Aktivitäten stehen wir, wie die gesamte Branche, erst am Anfang des Weges. Deshalb beabsichtigen wir, neue ESG-Optimierungspotenziale, die durch eine verbesserte Datenlage aufgedeckt werden, in den kommenden Jahren konsequent zu nutzen.

Ein wichtiger Impuls für die Nachhaltigkeitsentwicklung geht vom Kapitalmarkt aus. Nicht zuletzt aufgrund der regulatorischen und gesellschaftlichen Erfordernisse haben unsere institutionellen Fonds-Investoren ein großes Interesse an nachhaltigen Investitionen. Mit unserem Bekenntnis zu verantwortlichem Investieren zeigen wir Ihnen Möglichkeiten auf, den ESG-Fokus zu verstärken. Das betrifft nicht nur das von uns verwaltete Immobilienvermögen von rund 2 Mrd. Euro bzw. 450 Handelsimmobilien, sondern insbesondere auch Neuinvestitionen.

Für die kommenden Monate plant GPEP die Auflage eines Artikel-8-Fonds gemäß EU-Offenlegungsverordnung. Der neue Spezial-AIF mit Schwerpunkt auf Immobilien mit Ankermietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel wird nicht nur über ESG-Objektstrategien verfügen, sondern auch über eine Nachhaltigkeitsstrategie auf Portfolioebene. Entsprechende ESG-Kriterien werden im Investmentprozess verankert sein, mit dem Ziel, eine nachhaltig attraktive Rendite für die Fondsanleger zu erwirtschaften.