rv DÜSSELDORF. Nach einem erfolgreichen Vermietungsjahr 2025 mit einem Vermietungsvolumen, das die Immobilienberater in der Bandbreite von 470 000 qm und 519 500 qm sehen, stehen offenbar die Zeichen auch für das Jahr 2026 recht günstig. Hohe und stabile Passantenfrequenzen in Deutschlands A-Städten könnten noch weitere Handelsmarken aus den USA und dem asiatischen Raum auf den deutschen Einzelhandelsmarkt ziehen.
Grundlage für diesen Optimismus der Berater ist die Tatsache, dass die bereits etablierten Einzelhändler durch ihre Marken- und Expansionsstrategie in den Innenstädten zeigen, dass sie „ihre Marktposition in einem harten Wettbewerb um die Konsumenten in den Innenstadtlagen durch neue oder größere und moderne Stores stetig verbessern wollen“, wie Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH (BNPPRE) und Head of Retail Services, feststellt. In einem Umfeld, das in den großen Innenstädten davon geprägt ist, dass die Frequenz hier zwar stabil ist, sich die Menschen mit dem Geldausgeben aber zurückhalten, stellen sich Modemarken immer breiter auf, um neue Kaufanreize zu schaffen.
Zu nennen ist in diesem Kontext die dänische Bestseller-Gruppe, die sich mit ihrer Modemarke Only hierzulande bereits gut etabliert hat und die nun mit ihren jüngeren Nischen-Marken Only & Sons, Name it und JJXX auf Expansionskurs geht. Gleichfalls breit aufgestellt hat sich die spanische Inditex-Gruppe mit ihren Marken Bershka,Stradivarius sowie Pull&Bear – um nur einige zu nennen. Auch sie hat ihr Standortportfolio laut Scharf im vergangenen Jahr „entscheidend ausgeweitet und 2025 durch zusätzliche Stores punktuell weiter ergänzt“.
Und schließlich ist noch der französische Sportartikelanbieter Decathlon zu erwähnen, der nach seiner ursprünglichen Fokussierung auf die klassischen Fachmarktlagen am Stadtrand, inzwischen auch innerstädtische Standorte für sich entdeckt. Laut BNP Paribas Real Estate gehören die Franzosen derzeit zu den expansivsten Akteuren, wobei sie auch die Gunst der Stunde nutzen, und Warenhausflächen beziehen, sei es von leerstehenden Galeria-Filialen oder als Untermieter von noch aktiven Galeria-Warenhäusern – aber auch darüber hinaus.
Insgesamt hat Decathlon im vergangenen Jahr 17 neue Filialen mit zusammen 36 000 qm Einzelhandelsfläche eröffnet. Zusammengerechnet entfällt auf die drei oben genannten internationalen Handelskonzerne damit etwa 27% des Vermietungsvolumens, das BNPPRE mit 470 000 qm berechnete. Der Wert lag damit um 5% über dem Fünf-Jahres-Schnitt. Der Immobilienberater JLL liegt mit seinen 519 000 qm für 2025 sogar noch deutlich darüber. Aus der Riege der deutschen Mode-Ketten sind auch C&A,Wöhrl sowie Peek & Cloppenburg auf Expansionskurs.
Nicht zuletzt auch die Aktivitäten von Decathlon haben im vergangenen Jahr dazu beigetragen, dass das in Kaufhaus- bzw. Galeria-Filialen generierte Nachvermietungsvolumen mit knapp 90 000 qm einen Rekordwert erreicht hat. Zum Vergleich: Im Jahr 2023 hatte der Flächenumsatz bei rund 25 000 qm gelegen und 2024 bei etwa 35 000 qm. Für Christoph Scharf zeigen auch Beispiele wie die Nachvermietung der ehemaligen Galeria-Kaufhof-Filiale am Marktplatz von Halle an der Saale an den ersten Intersport Superstore sowie an eine Penny-Filiale und die Gastronomiekonzepte L’Osteria sowie das Café & Bar Celona, „dass zusammenhängende Großflächen inzwischen vermehrt aufgeteilt werden, um einen attraktiven Branchenmix mit besucherstarken Mietern zu schaffen“. Ob die Gestaltungsspielräume in Galeria-Filialen auch 2026 wieder so groß sein werden wie 2025, ist aus seiner Sicht aber noch nicht sicher vorhersehbar.
Internationale Handelsmarken haben Interesse an Deutschland
Hinter dem Bekleidungseinzelhandel, der den größten Anteil am Flächenvolumen erreichte, sorgten 2025 laut BNPPRE auch wieder der Gastronomie- und der Beauty-Bereich für eine Belebung des Vermietungsmarkts. Am aktivsten waren bei den System-Gastronomen Burgermeister, die BBQ-Kette Mmaah, L’Osteria und 60 seconds to Napoli. Unter den Parfümerien taten sich Rituals, Skins und die Flagship-Formate von Douglas hervor. Ergänzt wird die Riege der expansiven europäischen Einzelhändler laut BNPPRE auch durch chinesische Konzepte wie etwa die preisgünstige Einzelhandels-Kette Miniso oder der chinesische Spielzeuganbieter Pop Mart. Nach Feststellung des Immobilienberaters entfielen im Vorjahr hierzulande 31% aller Vermietungen respektive Eröffnungen auf internationale Einzelhändler.
Der Blick zurück auf die Folgen der Zwangsmaßnahmen zur Pandemie-Bekämpfen zeigt aber auch, dass eine ganze Reihe von deutschen Handelsketten Insolvenz anmelden mussten und ihr Ladennetz verkleinert haben wie etwa die Schuh-Kette Görtz, deren Zukunft unsicher ist, oder wie die Marke Gerry Weber, die als eigenständige Mode-Kette mit stationären Läden vom Markt verschwunden ist.
Durch diese Konsolidierungen sind in den Innenstädten wiederum Flächen frei geworden. So konstatiert BNPPRE, dass das „Zusammenspiel aus wiederaufgenommenen Expansionsbestrebungen, Konsolidierungen zu Gunsten von Flagship-Formaten und Umzügen zur Verbesserung der Mikrostandorte“ für diesen hohen Flächenumsatz in den deutschen City-Lagen gesorgt hat. Allein auf die A-Standorte in den großen Städten entfielen mit 133 000 qm anteilig etwa 28% des Vermietungsvolumens.
Und der Blick auf die Frequenzen in den großen deutschen Innenstädten belegt, dass die Menschen das Interesse an den Stadtzentren nach der Pandemie wieder gewonnen haben. Der Trend zeigt laut BNPPRE aber auch, dass es im oberen Drittel der Frequenz-Rangliste kaum Verschiebungen gegeben hat. Die Zahlen wurden von Hystreet.com erhoben und von dem Immobilienberater analysiert. So steht Münchens Einkaufsmeile Kaufinger Straße mit knapp 30,0 Mio. gezählten Personen im Jahr 2025 vor der Neuhauser Straße mit rund 28,2 Mio. Personen auf dem ersten Platz. In der Frankfurter Zeil wurden übers Jahr hinweg etwa 22,7 Mio. Passanten gezählt, genauso viele wie in der Georgstraße in Hannover. Die Kölner Schildergasse steht mit etwa 21,6 Mio. Personen auf dem fünften Platz, gefolgt von der Königstraße in Stuttgart, die mit rund 20,7 Mio. knapp über der 20-Mio. Marke steht.
Die Tauentzienstraße in Berlin sind im vergangenen Jahr 17,3 Mio. Personen (Rang 8) entlang gegangen, etwas weniger als über die Theatinerstraße in München gelaufen sind (17,78 Mio.). Die Düsseldorfer Schadowstraße registrierte 15,48 Mio. Passanten und steht auf Rang 11. In Hamburgs Spitalerstraße auf Rang 13 wurden 14,51 Mio. potenzielle Konsumenten gezählt. Mit diesen Daten mithalten kann laut BNPPRE auch die Grimmaische Straße in Leipzig, die sich mit 14,97 Passanten auf Platz 12 platzierte. In der Prager Straße in Dresden wurden rund 11,9 Mio. Personen gezählt und damit landet sie auf Platz 21.
Mit Blick auf diese hohen und stabilen Passantenzahlen blickt Christoph Scharf zuversichtlich auf das Vermietungsjahr 2026: „Sowohl in Europa als auch in der asiatischen und der amerikanischen Einzelhandelslandschaft gibt es einige Labels, die für 2026 ihre Motivationen für Markteintritte in Deutschland publiziert haben“, wie er berichtet. So rechnet der Experte auch im laufenden Jahr wieder mit einem „vielseitigen Vermietungsgeschehen“. Ob zum Jahresende 2026 aber die 500 000-Quadratmeter-Marke erreicht werden kann, wird aus seiner Sicht auch von der Angebotssituation abhängen.
