Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt ist so stark gespalten wie nie zuvor. Während sich Top-Lagen über eine hohe Nachfrage, stabile bis steigende Mieten und wachsendes Interesse internationaler Marken freuen, kämpfen Klein- und Mittelstädte mit sinkender Nachfrage, strukturellem Leerstand und erheblichem Mietdruck.

Diese Polarisierung prägt nicht nur die aktuelle Marktlage, sondern wird auch die zentrale Strukturfrage für das Jahr 2026 sein. Denn eines ist klar: Den einen Einzelhandelsmarkt gibt es nicht mehr. Stattdessen existieren sehr unterschiedliche Realitäten, je nach Lage, Stadtgröße und Qualität der Immobilie.

Ein Markt, zwei Welten: Eine der häufigsten Fragen lautet weiterhin: Verbessert sich die Stimmung im Markt? Die ehrliche Antwort ist: Es kommt darauf an, wo man hinschaut. In Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt oder Stuttgart zeigt sich ein völlig anderes Bild als beispielsweise in Potsdam oder auch Dortmund. In den Top-10-Städten herrscht, insbesondere in den 1A-Lagen, weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang. Leerstände sind rar, Vermieter befinden sich in einer komfortablen Position, und Marken konkurrieren aktiv um gut geschnittene, sichtbare Flächen. In einzelnen Fällen liegen erzielbare Mieten sogar oberhalb dessen, was noch vor zwei Jahren für realistisch gehalten wurde. Am Ku’damm in Berlin oder auf der Kö in Düsseldorf können Vermieter frei entscheiden, welche Konzepte ihre gefragten Flächen bespielen.

Ganz anders stellt sich die Situation in kleineren und mittleren Städten dar. Hier ist die Nachfrage deutlich geringer, Mieter verfügen über einen spürbaren Verhandlungsvorteil, und die Mietniveaus liegen teils erheblich unter denen von vor zehn Jahren. Eigentümer sind entsprechend stark darauf fokussiert, jeden solventen Mieter zu halten.

Konsequenzen für die Innenstädte: Diese unterschiedlichen Marktbedingungen werden zunehmend auch im Stadtbild sichtbar. Besonders in kleineren Städten führen Leerstände einzelner Großimmobilien wie ehemalige Warenhäuser schnell zu Kettenreaktionen. Sinkende Frequenzen, ein Verlust an Aufenthaltsqualität und eine abnehmende Attraktivität für weitere Nutzer sind häufig die Folge.

Kommunale Lösungsansätze wie der Ankauf ehemaliger Warenhäuser können aus städtebaulicher Sicht sinnvoll sein. Wirtschaftlich sind solche Projekte jedoch oft nur schwer tragfähig. Auch Mixed-Use-Konzepte werden häufig als Allheilmittel diskutiert, funktionieren in der Praxis aber nur unter bestimmten Voraussetzungen: niedrige Einstiegspreise, ein tragfähiges Nutzungskonzept und nicht zuletzt erhebliche öffentliche Investitionen. Stadtentwicklung kann Leerstände abfedern, sie ersetzt jedoch keine Marktnachfrage.

In den deutschen Top-Städten hingegen bleibt die Innenstadt ein funktionierender und dynamischer Handelsstandort. Hier tragen hohe Frequenzen, touristische Nachfrage und eine starke Markenpräsenz dazu bei, dass Handelslagen auch langfristig stabil bleiben.

Geschäfte als Orte der Inspiration, der Beratung und der Begegnung

Was „Online“ nicht ersetzen kann: Trotz aller strukturellen Veränderungen hält sich hartnäckig das Narrativ vom „sterbenden Einzelhandel“. Die Realität ist differenzierter. Der Online-Handel hat sich bei einem Marktanteil von rund 20% stabilisiert. Viele Produktgruppen sind schlichtweg nicht vollständig „onlinefähig“ und werden es auch künftig nicht sein.

Gerade im Mode-, Schuh- oder Premiumsegment spielt der stationäre Store eine zentrale Rolle. Schuhe etwa werden nach wie vor überwiegend vor Ort gekauft, weil Passform, Haptik und Beratung entscheidend sind. Ähnliches gilt für hochwertige Mode, Luxusprodukte oder auch den Buchhandel, dessen Ende bereits mehrfach ausgerufen wurde. Doch die Branche hat sich inzwischen in vielen Innenstädten erfolgreich neu positioniert. Geschäfte bleiben als Ort der Inspiration, Beratung und Begegnung bestehen. Auch wenn sich viele Produkte heute bequem online mit nur wenigen Klicks bestellen lassen, bleibt der Reiz des Stöberns und Entdeckens für viele ungebrochen.

Stationäre Stores erfüllen für Marken weiterhin mehrere wichtige Funktionen gleichzeitig: Sie dienen der Markenbildung, schaffen emotionale Erlebnisse und bieten Service, den der Online-Handel nicht leisten kann. Entsprechend setzen erfolgreiche Konzepte verstärkt auf Aufenthaltsqualität und Emotionalisierung. Flagship-Stores, kuratierte Sortimente und flexible Ladenkonzepte gewinnen somit weiter an Bedeutung.

Deutschland ist weiterhin attraktiv für internationale Marken: Deutschland bleibt dabei ein gezielter Wachstumsmarkt für internationale Marken, die in den Metropolen präsent sein wollen, nicht zuletzt wegen der hohen Kaufkraft und der vergleichsweise stabilen Konsumnachfrage. Hinzu kommt, dass die Spitzenmieten in deutschen Innenstädten im internationalen Vergleich weiterhin moderat sind. Das macht den Markt attraktiv für internationale Retailer, die in anderen europäischen Metropolen deutlich höhere Eintrittshürden vorfinden.

Der deutsche Markt überzeugt durch seine Größe, seine dezentrale Struktur und eine breite Konsumbasis. Entsprechend wächst die Konzentration auf die großen Metropolen. Internationale Marken suchen gezielt nach Flächen in Berlin, München oder Hamburg und treiben dort die Nachfrage zusätzlich an. Diese Internationalisierung ist ein stabilisierender Faktor für die Top-Lagen.

Die Gewinner stehen fest: Der Blick auf das Jahr 2026 ist differenziert, aber zuversichtlich. In den Top-Städten ist mit anhaltend hoher Nachfrage, stabilen bis steigenden Mieten und einer weiteren Internationalisierung des Markenmixes zu rechnen. Qualität, Lage und Sichtbarkeit bleiben die entscheidenden Erfolgsfaktoren. In kleineren Städten bleiben die strukturellen Herausforderungen dagegen bestehen. Kreative Konzepte, flexible Nutzungen und kommunale Initiativen können helfen, sind jedoch kein Allheilmittel. Nicht jede Lage und nicht jede Immobilie wird langfristig eine Zukunft im klassischen Einzelhandel haben. Der Einzelhandelsimmobilienmarkt 2026 wird kein Jahr der Gleichverteilung sein, sondern ein Jahr „klarer Gewinner“ und „Verlierer“.