rv DÜSSELDORF. E-Commerce wächst in ganz Europa stetig weiter. Zwar sind die Wachstumsraten nach den kräftigen Ausschlägen in den Corona-Jahren wieder auf den normalen Pfad zurückgekehrt, doch liegen die Online-Ausgaben inzwischen nur noch um ein Prozent unter dem Höchststand im Corona-Jahr 2021, wie der Immobilienberater CBRE in seiner jüngsten Studie „Das nächste Kapitel: Einzelhandel und Logistik in Europas E-Commerce Zukunft“, feststellt. Der Trend beeinflusst auch die Anforderungen an Handelsimmobilien und die Nachfrage nach Logistikflächen.

Obwohl die Entwicklung der E-Commerce-Durchdringung in den meisten europäischen Märkten nach Feststellung des Immobilienberaters CBRE noch moderat bleiben wird – nicht alle Europäer sind so Online-affin wie die Briten, die am meisten im Internet einkaufen (siehe Grafik) – geht er von weiter steigenden Online-Umsätzen aus. Zum einen, weil es in vielen Ländern Nachholeffekte geben dürfte. So registrierte CBRE zuletzt in Spanien, Polen und Irland ein außerordentliches Wachstum bei der Durchdringung des Marktes durch den Online-Handel.

Zum andern sieht CBRE zusätzliches Wachstumspotenzial in den Branchen Elektronik, Gesundheit, Schönheitspflege und im Online-Lebensmittelhandel, der in Deutschland noch stark wächst, aber bislang nur einen kleinen Anteil am Branchenumsatz erreicht. Untersucht wurde in der CBRE-Studie „Das nächste Kapitel: Einzelhandel und Logistik in Europas E-Commerce Zukunft“, die Entwicklung des E-Commerce in Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Italien, Spanien, den Niederlanden, Polen, Irland und Schweden.

Auch wenn die Zeiten des explosionsartigen Wachstums im E-Commerce vorbei sind, so bleibt nach Einschätzung von Frank Emmerich, Head of Retail Germany bei CBRE, der strukturelle Trend doch intakt. Im Einzelhandel habe der Wandel durch die Online-Konkurrenz zu einer stärkeren Polarisierung des Marktes geführt, indem sich die Branche zunehmend auf leistungsstarke Standorte konzentriert, und verstärkt in attraktive Flagship-Stores investiert. Frei nach dem Motto: Lieber einen guten großen Standort als viele weniger gute. „Davon profitieren insbesondere erstklassige Einzelhandelslagen, während sich die Unterschiede zu sekundären Standorten weiter vergrößern dürften“, erklärt Emmerich die Auswirkungen auf den Vermietungsmarkt für Retail Assets.

Darüber hinaus verändert die zunehmende Verzahnung von Online- und Offline-Handel bei den stationären Einzelhändlern – Stichwort: Multi- respektive Omnichannel-Strategie – aber auch die Anforderungen an die Handelsimmobilien selbst. Denn mit der Verknüpfung aller Vertriebskanäle fallen den stationären Geschäften laut CBRE innerhalb der Lieferketten immer häufiger zusätzliche Funktionen zu. Dazu gehören die Click & Collect-Angebote, die der Handel zunehmend anbietet, die Abwicklung von Retouren und die Bearbeitung von Online-Bestellungen.

Im Bereich Elektronik wird in den von CBRE betrachteten europäischen Ländern inzwischen ein Drittel der Branchenumsätze über Online-Kanäle erzielt. Bei Bekleidung und Schuhen werden etwa 30% via Internet gekauft. Hier ist zudem die Zahl der Retouren exorbitant hoch, weil die Kunden sicherheitshalber unterschiedliche Größen bestellen und alles, was nicht passt, zurückschicken.

Im stationären Laden steigt der Bedarf an Lagerfläche

Damit steigt auf den bestehenden Verkaufsflächen laut Studie auch der Bedarf an Lager- und Back-of-House-Flächen. Denn die Einzelhändler nutzen ihre Läden zunehmend, um auch Online-Bestellungen abzuwickeln. Hinzu kommt, dass viele stationäre Händler über die Einführung von Retourengebühren nachdenken, um so die hohen Kosten für die Rücksendelogistik von 20 bis 30% der Kaufsumme zu reduzieren bzw. auszugleichen und gleichzeitig Kunden dazu zu bewegen, ihre Retouren in den Filialen abzugeben.

Gemäß der jüngsten CBRE-Analyse über den europäischen Mietermarkt gaben 45% der befragten Einzelhändler an, dass sie entweder bereits Retourengebühren erheben oder die Einführung planen. Bei Bekleidung/Schuhen lag die Rate sogar bei 55% der Befragten. Auch für die Retouren dürfte der Bedarf an Lagerflächen im stationären Einzelhandel steigen. Große Einzelhändler, die laut CBRE bislang im Schnitt 15% ihrer Mietfläche als Lager benutzten, planen diese Fläche auf 25% zu vergrößern.

Was bedeutet diese Entwicklung für Industrie- und Logistikimmobilien? Laut CBRE-Analyse haben viele Online-Pure Player während der Pandemie, als die Online-Umsätze mit zweistelligen Raten gewachsen sind, ihren Logistik-Fußabdruck deutlich vergrößert, um den Nachfrageboom zu bewältigen. Als die Zwangsmaßnahmen zurückgefahren wurden und der stationäre Einzelhandel wieder öffnen durfte, kehrten viele Menschen in die Einkaufsstraßen mit ihren Geschäften zurück, um ihre zurückgewonnen Freiheit zu genießen. Entsprechend gingen die Online-Umsätze 2022 zurück und die Online-Pure Player wurden mit Überkapazitäten auch bei ihren Logistikflächen konfrontiert.

Inzwischen haben sich die Wachstumsraten im Online-Handel wieder erholt – auch wenn die zweistelligen Raten der Pandemie-Ära der Vergangenheit angehören. Doch wie Untersuchungen zeigen, wächst der Online-Handel in Europa weiter und laut CBRE-Report ist die Branche wieder auf der Suche nach Logistikflächen. Im Fokus stehen dabei – mit Blick auf die Überkapazitäten nach der Pandemie – vor allem Effizienz, Automatisierung und Flexibilität. Nach den Worten von Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Leasing Germany bei CBRE, bleibt „E-Commerce (…) trotz der Normalisierung nach der Pandemie ein zentraler Nachfragetreiber für Logistikflächen in Europa“.

Allerdings hat sich die Nachfrage geändert. Die potenziellen Mieter suchen nach Schekahns Beobachtung „deutlich gezielter nach modernen, automatisierungsfähigen Immobilien“. Demnach sollen die Flächen Robotik, intelligente Lagertechnik und nachhaltige Betriebsmodelle unterstützen, gleichzeitig aber auch flexibel für unterschiedliche Nutzergruppen einsetzbar sein. Das bedeutet laut CBRE, dass die für E-Commerce geeigneten Lagerhäuser weniger stark auf einzelne Nutzer zugeschnitten sein sollten wie in der Vergangenheit üblich. Vielmehr würden standardisierte und flexibel nutzbare Gebäudekonzepte an Bedeutung gewinnen. Das werde die langfristige Vermarktung der Objekte verbessern.