Berlin Hyp Trendbarometer

Weniger Bürokratie und bessere Rahmenbedingungen gefordert

Hohe Erwartungen an die neue Bundesregierung. Foto: Bulwiegesa

rv DÜSSELDORF. Seit der endlose Aufschwung der 2010er-Jahre zunächst von der Corona-Pandemie 2020 unterbrochen und dann Mitte 2022 durch die Rückkehr der Inflation und die damit einhergehende Zinswende durch die Europäische Zentralbank (EZB) beendet wurde, stellt sich für die Akteure auf den Immobilienmärkten alljährlich die zentrale Frage: Geht es aufwärts, abwärts oder doch eher seitwärts? Das zeigt, wie gravierend die Veränderungen und die Verunsicherung zu Beginn des Jahres 2025, das ja eigentlich die Trendwende bringen sollte, noch ist.

Gemäß den Ergebnissen des jüngsten Berlin Hyp Trendbarometers, für das in diesem Jahr knapp 300 Immobilienfachleute aus dem In- und Ausland nach ihren Erwartungen befragt wurden, befindet sich die deutsche Volkswirtschaft – und damit auch die arg gebeutelte Immobilienwirtschaft – angesichts der bevorstehenden Neuwahlen, der wirtschaftlichen Stagnation im Land und der knappen Kassenlage im Bundeshaushalt in einem Balanceakt.

Deshalb richtete sich der Fokus der Trendbarometer-Umfrage im Vorfeld der Bundestagswahl naturgemäß auf die Erwartungen der Branche an die Bundes-, Landes- und Kommunalpolitik. Aber auch Themen wie die gestiegenen Baukosten, die der Branche seit Ausbruch des Angriffskriegs auf die Ukraine große Probleme bereiten und natürlich die weitere Entwicklung des Zinsniveaus mit den Folgen für die Immobilienbewertungen und die Immobilienpreise spielten eine Rolle.

Nach dem vorzeitigen Bruch der Ampelkoalition und dem Schlingerkurs, der ihm vorausgegangen war, weil sich die Parteien oft nicht auf gemeinsame Lösungen einigen konnten, fordern die Immobilienexperten, denn auch, „dass die Zeit des politischen Stillstands endlich ein Ende finden muss“, wie Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, berichtet: Für den dringend benötigten Neustart des Wirtschaftsstandortes Deutschland sei nach den Wahlen möglichst schnell eine handlungsfähige Regierung notwendig. In einem Land, in dem die Vorliebe der Behörden, alles in starre Regeln zu fassen, sehr ausgeprägt ist, versteht die Branche unter „handlungsfähig“ deshalb den „Abbau bürokratischer Hürden“ und die Verbesserung der Rahmenbedingungen, um notwendige Sanierungsmaßnahmen zu fördern.

Vor diesem Hintergrund lautete für das Gros der Befragten (67%) die Antwort auf die Frage nach dem wichtigsten Thema in diesem Jahr, dass die „politischen Rahmenbedingungen“ für die Branche stimmen müssen. An zweiter Stelle folgen mit 59% der Nennungen die hohen Baukosten, die Bauen und Sanieren zu teuer machen, und schließlich das mit den sinkenden Inflationsraten weiterhin tendenziell sinkende Zinsniveau mit 53% der Nennungen. Zu Jahresbeginn sind die Bauzinsen allerdings wieder leicht gestiegen, nicht zuletzt auch deshalb, weil die Inflationsrate in Deutschland und in der Eurozone im Dezember wieder spürbar angezogen haben und in den Kapitalmärkten die Sorge vor einem wieder Anziehen der Inflationsraten wieder zunimmt.

Wie zentral diese Themen für die Branche sind, lässt sich auch daran ablesen, dass auf die zweite Frage der Berlin Hyp, „was dem Immobiliensektor im Jahr 2025 helfen könnte“, die Antworten mehr oder weniger analog ausfielen: Denn die Mehrheit wünscht sich mit 71% der Nennungen „verbesserte Rahmenbedingungen für Neubaumaßnahmen“, vor der Forderung nach einem „bundespolitischen Neustart“ (53% der Nennungen) und „Sanierungserleichterungen“ mit 52% der Nennungen. Dagegen ist die Forderung der Branche nach „weiteren Zinssenkungen“ mit 47% der Nennungen offenbar nicht mehr ganz so drängend wie kurz nach der Zinswende.

Wunsch nach einer Harmonisierung der Bauordnungen

Im Vorfeld der Bundestagswahl im Februar hat es sich die Berlin Hyp auch nicht nehmen lassen, zu fragen, „was sich die Immobilienbranche von der neuen Bundesregierung wünscht, um die deutsche Wirtschaft anzukurbeln“? Mit 79% der Nennungen kommt auch hier wieder der Bürokratieabbau an erster Stelle. Auf die Förderung von Investitionen entfallen 47% der Nennungen, vor der Forderung nach Niedrigeren Energiepreisen mit 39% und der Stärkung des heimischen Produktionsstandortes mit 37%.

Dagegen wird die in der Politik viel diskutierte Reform der Schuldenbremse mit nur 26% der Nennungen offenbar als nicht so drängend erachtet genauso wie Steuersenkungen für Unternehmen, die von der CDU vorangetrieben werden sollen, mit nur 13% der Zustimmung. Die Botschaften aus der Immobilienbranche an die neue Regierung sind damit klar.

Seit mit der Föderalismusreform vor Jahren die Zuständigkeit fürs Bauen vom Bund auf die 16 Bundesländer übertragen wurde und die Kommunen ohnehin von zentraler Bedeutung sind, hat Berlin Hyp in seiner aktuellen Umfrage auch die Frage gestellt, „was die Länder und Kommunen tun müssen, um der Immobilienbranche Antrieb zu verleihen“? Hier stehen die Probleme im Vordergrund, die damit verbunden sind, dass es seither 16 verschiedene Landesbauordnungen gibt. Diese noch stärker mit einer Musterbauordnung zu harmonisieren, wird deshalb von der Mehrheit 

(56%) gefordert. Gleich dahinter folgt mit 55% der Nennungen die Forderung, dass die Kommunalen Auflagen hinsichtlich Nachverdichtung und Nachnutzung verringert“ werden sollten. Denn beide Lockerungen könnten für die Entstehung von mehr Wohnraum sorgen, der bundesweit dringend gebraucht wird.

Interessant ist, dass auf die viel diskutierte Senkung der Grunderwerbssteuer als Mittel, den Bau und vor allem den Kauf von Immobilien für Privathaushalte billiger zu machen, in der Immobilienbranche nur 30% der Nennungen entfallen. Der für die Privathaushalte so wichtige Kostenfaktor spielt in der Immobilienbranche offenbar keine so große Rolle.

Einen kleinen Lichtblick ergab die Umfrage beim wichtigen Thema Finanzierung. Denn auf die Frage: „Wie wird sich die Finanzierungsbereitschaft gewerblicher Immobilienfinanzierer Ihrer Meinung nach in den kommenden 24 Monaten verändern?“, gaben diesmal 42% der Befragten an, dass sie „gleichbleiben werden“. Ende 2023 waren davon nur 9% überzeugt.

Die Investitionsbereitschaft hat sich verbessert

Im Umkehrschluss ist der Anteil der Befragten, der bekundet, dass die Finanzierungsbereitschaft „eingeschränkt“ ist, von damals 53% auf nunmehr 30% gesunken ist. Und der Anteil der Befragten, der eine steigende Finanzierungsbereitschaft registriert, hat sich um 4 Prozentpunkte auf 26% erhöht. Für die Berlin Hyp stellt sich mit Blick auf diese Verbesserungen die Frage, ob sich diese Entwicklung in den nächsten Monaten im Transaktionsvolumen widerspiegeln wird.

Die regelmäßig gestellte Frage: „Wie schätzen Sie die Investitionsbereitschaft Ihres Unternehmens für das Jahr 2025 ein?“, ergab gleichfalls eine  Stimmungsverbesserung. Denn die Zahl der Befragten, die die Investitionsbereitschaft Ende 2023 als „ausgeglichen“ bezeichneten, hat sich lvon 41% auf 49% verbessert und der Anteil der von einer „hohen Bereitschaft“ spricht, ist von 16 auf 21% gestiegen.

Im Gegenzug ging der Anteil, der die Investitionsbereitschaft als „eingeschränkt“ bezeichnete von 36% auf 24% zurück. „Grundlage dieser veränderten Wahrnehmung ist womöglich die bereits bei der Expo Real beobachtete, vorsichtige Stimmungsaufhellung am Markt“, schätzen die Experten von Berlin Hyp. Oder aber, die Marktakteure haben sich inzwischen mehr an die stark veränderten Marktbedingungen gewöhnt.