Immobilienmarkt: Im Zinsschock

Wendepunkt im Immobilienzyklus erreicht

Foto: Deutsche Bundesbank

rv DÜSSELDORF. Nach Jahren des Booms am deutschen Immobilienmarkt sind die Zeichen für die Zinswende unübersehbar. Die drastisch steigende Inflation und die Erhöhung der Leitzinsen vor allem durch die US-Notenbank haben auch in Deutschland die Bauzinsen inzwischen auf über 3% steigen lassen. Der Immobilienberater Savills sieht den Immobilienmarkt unter „Zinsschock“.

„Wir interpretieren die aktuelle Entwicklung als Wendepunkt im Investmentzyklus“, erläutert Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills: „Sinkende Zinsen waren über Jahre ein und zuletzt wahrscheinlich sogar der entscheidende Antrieb für die extreme Dynamik am Immobilieninvestmentmarkt.“ Beim Blick in die Zukunft geht Pink davon aus, dass diese Triebfeder nicht nur vorübergehend ihre Spannung verloren hat, sondern für absehbare Zeit.

Dafür spricht die Tatsache, dass ein Ende des Krieges in der Ukraine, der die Inflationsrate beispielsweise über Gas und Öl auf breiter Front antreibt, noch nicht absehbar ist. Mit Blick auf die Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale in den USA hat die Federal Reserve angekündigt, dass die Eindämmung der Inflation durch deutliche Zinsschritte derzeit das vordringlichste Ziel der Notenbank ist.

Dass die Europäische Zentralbank in diesem Szenario – trotz einer Inflationsrate von zuletzt 8,1% in der Eurozone – sehr zögerlich agiert, wird den Auftrieb bei den Bauzinsen hierzulande nicht mindern, da der Druck auf die Inflationsrate hoch bleiben wird. Die hohen Lohnforderungen der Gewerkschaft IG Metall unterstreichen diesen Trend.

In diesem Szenario registrierte der Immobilienberater Savills, dass die Aktivität am deutschen Immobilieninvestmentmarkt in den vergangenen Wochen „rasant abgenommen“ hat. „Bereits im April fanden nur sehr wenige Transaktionen statt und im Mai wurden erstmals seit über zehn Jahren weniger als hundert Verkäufe registriert“, heißt es in der Studie „Market in Minutes: Immobilienmarkt unter Zinsschock“.

Damit nähert sich das „12-Monats-Mittel“ laut Savills dem Tief, das hierzulande nach Ausbruch der Covid-Pandemie im Frühjahr 2020 erreicht wurde. Der Berater geht aber auf Grund seiner Eindrücke aus den laufenden Verkaufsprozessen davon aus, dass der Covid-19-Tiefpunkt in diesem Sommer nochmals unterschritten wird, da die Triebkräfte bei der aktuellen Entwicklung andere sind als noch bei Ausbruch der Pandemie.

Der Krieg in der Ukraine habe zwar kaum direkte Konsequenzen für den hiesigen Immobilienmarkt, erläutert Savills, doch werde dadurch die bereits hohe Inflation angetrieben, so dass die Zinswende früher erfolgte und auch stärker ausfällt als die Marktakteure erwartet hatten. So rechneten Experten bei den Bauzinsen mit dem Erreichen der 3%-Marke vor einigen Wochen erst zum Jahresende 2022.

Nach den Worten von Marcus Lemli, CEO von Savills Deutschland und Head of Investment Europe, sind sowohl die kurz- als auch die langfristigen Zinserwartungen „innerhalb kürzester Zeit so stark gestiegen wie selten zuvor“. Das sorge an den Investmentmärkten derzeit offenbar „für eine Art Zinsschock“. Denn die Fremdkapitalkosten sind deutlich gestiegen und zwingen die Marktakteure dazu, ihre Projekte neu zu kalkulieren.

Viele Investoren müssen neu kalkulieren

„So oder so führen die gestiegenen Finanzierungskosten dazu, dass viele Investoren in laufenden Bieterprozessen neu kalkulieren und ihre Zahlungsbereitschaft reduzieren“, heißt es in der Publikation weiter. Das verlängert nicht nur die Kaufprozesse, es führt auch dazu, dass Verkäufer ihre Objekte wieder vom Markt nehmen, weil sie ihre Preisvorstellungen nicht realisieren können. Die geringe Zahl abgeschlossener Transaktionen dürfte ein Beleg dafür sein.

In diesem Umfeld ist es offensichtlich schwierig, Preise zu bestimmen, zumal es eine Weile dauern wird, bis sich die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern wieder angenähert haben. Auch das hält die Investoren derzeit davon ab, aktiv zu werden.

„In praktisch allen von uns beobachteten laufenden Verkaufsprozessen liegen die Gebote unter dem Preisniveau des ersten Quartals“, lautet denn auch die Einschätzung von Savills. Es habe zwar einzelne Verkäufe zu mutmaßlich niedrigeren Preisen gegeben, doch sei die Zahl insgesamt zu gering, um daraus „ein Marktpreisniveau ableiten zu können“. Gleichwohl rechnet der Immobilienberater schon wegen der gestiegenen Finanzierungskosten in allen Segmenten und Risikoklassen damit, dass die Anfangsrenditen steigen werden.

Mehr als die Risiken, die derzeit vom Kapitalmarkt ausgehen, sieht Savills für den Immobilienmarkt aber die Gefahr durch einen realwirtschaftlichen Konjunkturschock: „Würde auf den Zinsschock ein Konjunkturschock folgen, würde auch dem Immobilienmarkt eine kräftige Korrektur bevorstehen“, fürchten die Experten, die diese Gefahr derzeit aber noch nicht sehen, da sich die Konjunkturerwartungen zuletzt stabilisiert hätten. Das stärke auch die Vermietungsmärkte.

Beim Blick auf die Investments in den kommenden Monaten rechnen die Experten angesichts der hohen Zahl gestoppter und sich in die Länge ziehender Verkaufsprozesse mit nur wenigen Transaktionen und niedrigen Umsätzen. Der dadurch entstehende Stau wird aus ihrer Sicht aber im späteren Jahresverlauf „bei dann wahrscheinlich geringeren Preisen“ aufgelöst, so dass sich das Geschäft dann wieder normalisieren dürfte.