BF Quartalsbarometer

Weiterer Aufwärtstrend mit Risiken

rv DÜSSELDORF: Seit dem Tiefpunkt im dritten Quartal 2023 mit einem Wert von -20,22 Zähler ist der Sentiment-Index für Immobilienfinanzierer, der die Stimmung und das Geschäftsklima der deutschen Finanzierer misst, auch im vierten Quartal weiter gestiegen – von -13,79 auf -9,89 Zähler. Damit ist die Finanzierungsbereitschaft zwar noch nicht „gut“, aber sie ist immerhin „weniger schlecht“.

Gemäß BF.Quartalsbarometer, das vierteljährlich durch die Befragung von 110 Experten, die direkt mit der Vergabe von Immobilienkrediten befasst sind, erstellt wird, kann man bei dem aktuell gemessenen Wert von -9,89 insgesamt bei den Kreditinstituten von einer eingeschränkten Finanzierungsbereitschaft sprechen. Damit hat die Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer zumindest die Phase der „restriktiven Kreditvergabe“ von vor einem halben Jahr hinter sich gelassen. Aber erst bei einem Wert von null wird ein „ausgeglichener Markt“ erreicht und bei einem Wert von +5 bis +10 kann von einer „guten Finanzierungsbereitschaft“ bei den Immobilienfinanzierern gesprochen werden. Das BF.Quartalsbarometer wird vom Analyseunternehmen Bulwiengesa im Auftrag des Spezialisten für die Finanzierung von Immobilienprojekten, BF.direkt AG, erstellt.

Gründe für die Stimmungsverbesserung ist zum einen, dass im vierten Quartal mit 38,9% des Panels mehr Umfrageteilnehmer das Neugeschäft als unverändert oder neuerdings ansteigend einstufen als noch im dritten Quartal mit 21,2%. Im Umkehrschluss ist der Anteil der Befragten, der von einer Abnahme des Neugeschäfts ausgeht, von 36,3 Zähler im dritten Quartal auf 19,4% zum Jahresende gesunken.

Zum andern hat sich die allgemeine Einschätzung über die Finanzierungsbedingungen verbessert. Denn der Anteil der Panel-Teilnehmer, der die Finanzierungsbedingungen als negativ einschätzt, ist von 72,7% auf 38,9% gesunken. Zudem gibt es laut Quartalsbarometer erstmals im vierten Quartal mit 8,3% wieder einen kleinen Teil von Teilnehmern, der die Finanzierungsbedingen als besser bzw. progressiver einstuft. In den Quartalen zuvor hatte dieser Wert bei null gelegen.

Laut Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, ist die im Panel erfasste Verbesserung der Stimmung auch im Markt wahrzunehmen: „Bis zur Expo Real Anfang Oktober war die Stimmung noch verhalten, seitdem hat sie sich aber wahrnehmbar gebessert.“ Ablesen lässt sich das nach seinen Worten im Anstieg der Finanzierungstransaktionen. Zudem rechnet er im neuen Jahr mit einer weiteren Aufhellung.

Doch trotz des Aufwärtstrends darf laut Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, nicht vergessen werden, dass „wir uns immer noch in einem schwierigen Umfeld befinden und der Indexwert daher noch deutlich unterhalb der Null-Linie liegt“. Hinzu kommt, dass es weitere Risikofaktoren gibt, die den Aufwärtstrend dämpfen können wie der russische Angriffskrieg auf die Ukraine und seine Folgen für die Weltwirtschaft sowie die aktuelle Wachstumsschwäche der Bundesrepublik.

Ein anderes Thema, mit dem sich die Banken beschäftigen müssen, ist die Vorbereitung der Branche auf die nächste Stufe der neuen Eigenkapitalvorgaben – kurz: Basel III genannt –, die ab 1. Januar 2025 umgesetzt werden müssen. Steffen Sebastian: „Ich interpretiere den Anstieg der Margen im aktuellen Quartal auch dahingehend. Die Banken bereiten sich vor und bauen Kapitalpuffer auf.“

Ablesen lässt sich das daran, dass die Margen zum Jahresende im Schnitt um etwa 10% zugelegt haben. Bei der Bestandsfinanzierung stiegen sie entsprechend um 22,3 Basispunkte auf etwa 239,5 Basispunkte und bei der Finanzierung von Entwicklungsprojekten um 25 Basispunkte auf etwa 337 Basispunkte.

Auch die Loan-to-Values (LTVs) und die Loan-to-Costs (LTCs) sind im Durchschnitt leicht gestiegen. Konkret legte der LTV bei Bestandsfinanzierungen um 2,0 Prozentpunkte auf 60% zu und der LTC bei Projektentwicklungen um 1,4 Prozentpunkte auf 68,7%. Aus Sicht von Francesco Fedele deutet diese Entwicklung zumindest auf eine leichte Entspannung hin, da die Banken etwas weiter gehen. Allerdings gibt er zu bedenken, dass auch eine Wertkorrektur der Immobilien, die in der aktuellen Lage keine Seltenheit sind – automatisch zu einem steigenden LTV führt.