Nach einem eher schwachen Start ins Jahr 2025 verzeichnete der Immobilienberater CBRE auf dem Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien in jedem weiteren Quartal eine wachsende Marktdynamik. Sorge bereiten eine geschwächte Nutzernachfrage und steigende Leerstände. Impulse könnten von dem Investitionsprogramm der Bundesregierung, dem großen Interesse ausländischer Investoren und der wachsenden Nutzernachfrage aus der Rüstungsindustrie kommen.

Vor dem Hintergrund, dass der gesamte Investmentmarkt für Logistikimmobilien „von einer andauernden Transformationsphase geprägt“ ist, wie Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Investment Germany bei Colliers, mit Blick auf die aktuellen globalen geopolitischen und konjunkturellen Entwicklungen beobachtet, die übrigens alle Investoren vor Herausforderungen stellen, ist die vermehrte Zahl von Portfoliotransaktionen und auch wieder größeren Deals im dritten Quartal eine positive Entwicklung, wie Tom Franke, Head of Logistics Investments bei CBRE in Deutschland berichtet. Diesen Aufwärtstrend kann auch der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) mit Blick auf den deutlich lebhafteren Transaktionsmarkt gegenüber 2024 und besonders gegenüber 2023 bestätigen. Auch wenn das Transaktionsvolumen nach den ersten neun Monaten um 20% unter dem Zehn-Jahres-Schnitt liegt.

Insgesamt ermittelten die Immobilienberater für die ersten neun Monate im Logistikmarkt ein Transaktionsvolumen in der Bandbreite von 3,5 Mrd. Euro (Savills), von 4,0 Mrd. Euro (Colliers), von rund 4,2 Mrd. Euro (JLL, BNPPRE) sowie von 4,4 Mrd. Euro (CBRE). Das dennoch unterdurchschnittliche Ergebnis – auch gemessen am Vorjahreszeitraum – begründet Colliers mit Verzögerungen innerhalb der Investmentprozesse, die sich beispielsweise durch intensivere Due-Diligence-Phasen in die Länge ziehen.

Dass die Transaktionen dennoch im dritten Quartal erfolgreich abgeschlossen wurden und das Investitionsvolumen mit rund 1,6 Mrd. Euro das stärkste Dreimonatsergebnis des Jahres 2025 war, wertet der Immobilienberater als Indiz für ein anhaltendes Marktinteresse. Genauso wie den Anteil der Anlage-Klasse von 23% am gesamten Transaktionsmarkt mit Gewerbeimmobilien. Für ein höheres Investmentvolumen fehlen laut BNPPRE aber doch noch die großvolumigen Portfoliodeals.

Den Unterschied zu früheren Jahren zeigt der Blick auf die Zahlen. So lagen die Portfoliotransaktionen in den ersten neun Monaten 2025 mit 29% Marktanteil laut BNPPRE deutlich unter dem Zehn-Jahres-Schnitt von 43% und die Großdeals mit mehr als 100 Mio. Euro nur bei 21% gegenüber dem Zehn-Jahresschnitt mit 44%. Im Umkehrschluss war laut Colliers das Transaktionsgeschäft im mittelgroßen Segment mit 25 Mio. bis 50 Mio. Euro recht lebhaft. Umso bemerkenswerter sind deshalb die drei Portfolio-Deals mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro, wie Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate, hervorhebt.

Deutschland punktet mit seiner politischen Stabilität

„Das Interesse an Portfoliotransaktionen ist vor allem bei neuen, internationalen Playern hoch, die ihre Allokation im Segment Industrie- und Logistik erhöhen möchten“, ergänzt Christian Kah. Dabei punktet der deutsche Markt gerade bei internationalen Investoren mit seiner politischen Stabilität und den geplanten wirtschaftlichen Investitionen der Bundesregierung – Stichwort: Sondervermögen. Laut CBRE entfielen in den ersten neun Monaten wie bereits im Vorjahreszeitraum 76% der Investitionen auf internationale Akteure.

Für sie ist die spürbar höhere Dynamik auf dem Vermietungsmarkt interessant, wie Colliers weiter berichtet, der durch die Förderprogramme, wie das Sondervermögen für Infrastruktur und die Rüstungsindustrien weitere Impulse erhalten dürfte. Die derzeit prägendste Entwicklung dürfte aus Sicht der Experten aber von den eCommerce-Unternehmen ausgehen, die wieder auf den Wachstumspfad zurückgekehrt sind. Weniger begeistert sind die Investoren allerdings von den aktuell abflachenden Mietwachstumsraten, die nicht zuletzt der Stagnation in Deutschland geschuldet sein dürften. Aber auch der Trend zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten bereitet Sorgen. „Während Nutzer vermehrt Mietverträge über 3-5 Jahre abschließen, bevorzugen Core-Investoren hingegen lange Laufzeiten von 10 Jahren“, schreibt Colliers in seinem Bericht.

Konkret gehörten zu den großen Paket-Deals laut Colliers der Verkauf des Helix-Portfolios mit zwölf Logistikimmobilien durch den US-Investor Nuveen und Palmira an die US-Investmentgesellschaft Starwood Capital sowie der Verkauf des Urban-Logistik-Portfolios aus elf Objekten, an die Highbrook-Plattform City Link aus den USA. Bei den Einzeltransaktionen werden beispielshaft der Verkauf einer Spezialimmobilie eines Automobilherstellers im Großraum Ingolstadt für 130 Mio. Euro an eine israelische Pensionskasse genannt sowie einer Neubauimmobilie des Projektentwicklers Garbe in der Logistikregion Leipzig für über 120 Mio. Euro.

Deutliche Impulse von der eCommerce-Branche erwartet

Wie Tom Franke beobachtet, kommt es in den Risikoklassen Core-Plus und Value-Add auch immer häufiger zu kompetitiven Bieterverfahren. Und wie Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services bei CBRE ergänzt, zeigen sich nicht nur Investoren, sondern auch Banken wieder stärker daran interessiert, Logistikinvestments zu finanzieren. Im aktuellen Umfeld fokussieren sich Deutsche und europäische Investoren laut CBRE vor allem auf Core-Transaktionen. Auf sie entfiel ein Anteil von 45%. Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien beziffert der Immobilienberater stabil mit 4,4%. BNPPRE sieht sie für A-Standorte gleichfalls bei 4,40% und für den Standort Leipzig bei 4,60%. Colliers beziffert die Brutto-Spitzenrendite mit 4,75% und beobachtet seit eineinhalb Jahren eine Seitwärtsbewegung.

Beim Blick auf das Jahresende rechnet Christian Kah mit einem dynamischen vierten Quartal, geht aber davon aus, dass das Vorjahresergebnis von um die 7 Mrd. Euro knapp unterboten wird. „Auf Basis der aktuell am Markt befindlichen Transaktionen gehen wir zudem von einem regen Jahresstart 2026 aus “, sagt der Experte, der gleichzeitig erwartet, dass viele Verkäufer nach 5 bis 10 Jahren Haltedauer die Gelegenheit zum Verkauf mit dem Ziel der Renditesicherung nutzen werden. Dabei würden sie auf Käufer treffen, die ihre Portfolios ausbauen und das „attraktive Preisniveau“ hierzulande nutzen wollen.

Auch Franke erwartet zum Jahresende eine weitere Belebung des Marktes, ist dabei aber optimistischer als Kah und hält für 2025 ein Transaktionsvolumen von 7 Mrd. bis 8 Mrd. Euro für denkbar. Sofern sich der Trend zu einer steigenden Zahl von abgeschlossenen großvolumigen Transaktionen fortsetzt, könnte laut Christopher Raabe ein Investmentvolumen auf Vorjahresniveau von 6,9 Mrd. Euro – oder sogar leicht darüber – erreicht werden.