HIR DÜSSELDORF. Egal ob für private oder institutionelle Investoren, Finanzierer, Asset- oder Portfoliomanager, die Entwicklung des Einzelhandels in der Covid-Ära erfordert eine Neubewertung von Retail-Immobilien und Retail-Strategien. Die Aussichten für 2020 und 2021 sind düster. Nach Branchen-Berechnungen der BBE Handelsberatung und der IPH Handelsimmobilien wird der Umsatz deutlich einbrechen.

Die großen Verlierer sind neben den Textilhändlern die Schuhanbieter mit einem prognostizierten Umsatzminus von 23% im Worst-Case-Szenario. Nach Standortlagen trifft es die Highstreets der Großstädte mit einem Minus von 29% am stärksten.

Diese Krise im Einzelhandel hat fundamentale Auswirkungen auf die Handelsimmobilien. Doch die Frage ist, was dagegen getan werden kann? Erst einmal abwarten und weitermachen wie bisher oder in blinden Aktionismus verfallen? Beides sind keine guten Ideen! Es gilt ins Handeln zu kommen, damit es nicht nur weiter, sondern wieder nach oben geht mit dem stationären Einzelhandel in Deutschland.

Aus Sicht von BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien sind wohlüberlegte und vor allem nachhaltige Lösungsstrategien für den Exit aus der Abwärtsspirale notwendig. Dafür haben die Unternehmen den „Retail Handling Guide“ entwickelt, der die Bewertung aller Arten von Handelsimmobilien, seien es Shopping-Center, Fachmarktzentren oder auch Einzelobjekte unterstützt. Dabei setzt das Instrument an der wesentlichen Stellschraube der Handelsimmobilie an: bei den Mietern.

Der Guide kombiniert und bewertet methodengleich die wirtschaftlichen Kennzahlen der Mieter mit den wesentlichen Erfolgsfaktoren der Immobilie.

Das Kernelement des Guides ist das Mieter-Cockpit. Die Bewertung von 20 anhand eines detailliert austarierten Kriterien-Kataloges werden in einem Tachosystem dargestellt und geben konkrete Antworten auf folgende Fragen:

• Wie wichtig ist der Mieter für die Immobilie?

• Gibt es für den Mieter einen adäquaten Ersatz?

• Wie gut hat der Mieter in dem Objekt performt?
• Wie ist es insgesamt um die wirtschaftliche Stärke des Mieters bestellt?

Je solider die Datenbasis, desto fundierter kann über mögliche Mietanpassungen verhandelt werden. Wie hoch ist die maximale Miete, die ein Mieter künftig in dem fraglichen Objekt erwirtschaften kann? Dabei berücksichtigen BBE und IPH nach eigenen Angaben unter anderem folgende Faktoren:

•          Umsatzentwicklung bis Ende 2021

•          Rohertrag des Mieters

•          Umsatz-Mietbelastung

•          Schadensbeteiligungsquote des Vermieters auf Basis des Deckungsbeitrags des Mieters

Die Leistungen aus dem Retail Handling Guide sind modular aufgebaut und können an die individuellen Fragestellungen angepasst werden, von der konkreten Mietverhandlung über das Einzelgutachten bis hin zur gesamten Portfoliobewertung.