Mit einem Wachstum von 24% auf ein Volumen von 34 Mrd. Euro hatte sich der europäische Investmentmarkt für Retail Assets – nach dem Absturz 2023 – bereits im vergangenen Jahr wieder zurückgemeldet. Dieser Aufwärtstrend hat sich 2025 weiter stabilisiert, wie der Blick auf die überdurchschnittliche Wachstumsrate von 26% beim Transaktionsvolumen im Jahresverlauf zeigt. Im Vergleich der verschiedenen Asset-Klassen war das im europäischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien sogar die höchste Wachstumsrate.
Bei seinen aktuellen Zahlen für den europäischen Investmentmarkt für Handelsimmobilien bezieht sich der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) auf das rollierende Jahr 2024/25, das die vergangenen zwölf Monate umfasst, vom vierten Quartal 2024 bis einschließlich des dritten Quartals 2025. In diesem Zeitraum erhöhte sich das Transaktionsvolumen demnach auf rund 38,2 Mrd. Euro – was einem Plus von etwa 4 Mrd. Euro gegenüber den bereits erwähnten 34 Mrd. Euro im Kalenderjahr 2024 entspricht.
Mit einem Anteil von 23% am Gesamttransaktionsvolumen im europäischen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien belegen Retail Assets damit den dritten Platz, knapp hinter Büroimmobilien mit 26% und Logistikimmobilien mit 24%. Während der Corona-Pandemie im Jahr 2021 hatte die Anlage-Klasse laut BNPPRE mit einem Umsatzanteil von 16% den vorläufigen Tiefpunkt erreicht. Zudem belegt die Wachstumsrate von 26% bei den Investments in Handelsimmobilien das wieder wachsende Interesse der Investoren an dieser Anlage-Klasse. Denn das Segment Hotels legte nur um 15% zu, Büros nur um 13% und bei Logistikimmobilien wurde ein Rückgang um -7% registriert.
An dem Trend, dass vor allem die drei größten Länder in Europa auch den größten Anteil am Transaktionsgeschäft auf sich vereinen, hat sich auch im rollierenden Jahr 2024/2025 nichts geändert. So beziffert der Immobilienberater das Transaktionsvolumen für Großbritannien mit unangefochtenen 10,5 Mrd. Euro. Im Kalenderjahr 2024 hatte es sich nach einigen Großtransaktionen mit 10,9 Mrd. Euro auf einem ähnlichen Niveau bewegt. Schon mit sichtbarem Abstand folgt auf Platz zwei Deutschland mit 5,6 Mrd. Euro, nach 6,3 Mrd. Euro im vergangenen Jahr, als namhafte Objekte wie das KaDeWe, die Fünf Höfe oder die Pasing Arcaden den Eigentümer wechselten. Ob der deutsche Markt mit einer lebhaften Jahresschluss-Rallye noch zulegen kann, wird sich zeigen müssen. Vieles hängt immer noch davon ab, ob und wie schnell sich Verkäufer und Käufer auf einen Preis einigen können.
Hier ist der britische Markt im europäischen Vergleich schon weiter, denn die opportunistisch agierenden Investoren auf der Insel hatten die Preisanpassungsprozesse nach der Zinswende im Sommer 2022 deutlich beschleunigt, indem sie die Wertverluste realisierten und abgeschrieben haben. Der französische Markt für Retail Assets folgt im rollierenden Jahr 2024/25 mit einem Investitionsvolumen von 3,1 Mrd. Euro als Dritter im Spitzen-Trio. Gegenüber dem Kalenderjahr 2024 mit 2,7 Mrd. Euro und dem vierten Platz bedeutet dies eine spürbare Verbesserung. Nach sehr hohen Vorgaben im Jahr 2023 mit großen Transaktionen im Luxus-Segment hatte Frankreich im vergangenen Jahr einen deutlichen Rückgang hinnehmen müssen.
73% des Volumens entfällt auf die Top-3-Länder
Mit einem Anteil von 73% am gesamten Investitionsvolumen mit Retail Assets konnte das Spitzen-Trio seine Vormachtstellung in Europa behaupten, auch wenn der Anteil gegenüber 2024 mit 80% leicht gesunken ist. Diese Verschiebung ist der Tatsache geschuldet, dass Italien in diesem Jahr mit einem Wachstum beim Transaktionsvolumen von 24% auf 3 Mrd. Euro deutlich zugelegt hat und nur ganz knapp hinter Frankreich den vierten Platz belegt. Zur Spitzengruppe aufschließen konnte auch Spanien mit einem Plus von 37% auf 2,5 Mrd. Euro auf Platz 5, vor Portugal mit 1,5 Mrd. Euro und Polen sowie Schweden mit jeweils 1,4 Mrd. Euro. Für Polen bedeutete das ein Wachstum von 124%.
Beim Blick auf die drei Sub-Asset-Klassen innerstädtische Geschäftshäuser (Highstreet), Shopping-Center sowie Fachmärkte und Fachmarktzentren (Warehouses) registriert der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate im laufenden Jahr auch eine Verschiebung bei den Haupttreibern. War das Kalenderjahr 2024 noch geprägt von namhaften Highstreet-Transaktionen wie dem Kauf der Via Montenapoleone 8 in Mailand für 1,3 Mrd. Euro durch die Luxusmarke Kering, des KaDeWe in Berlin für 1 Mrd. Euro durch die Central Group, des Geschäftshauses New Bond Street 130 - 134 in London für 273 Mio. Euro oder des Geschäftshauses Rue St. Honoré 249 – 251 in Paris für 159 Mio. Euro, so sind die Investments in diesem Segment 2025 in den sechs großen Ländern Europas, Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Italien, Spanien und Polen um -18% auf 7,6 Mrd. Euro gesunken.
Dagegen registriert BNPPRE in den vergangenen zwölf Monaten eine deutliche Verbesserung des Marktsentiments im Subsegment Shopping-Center, das 2024 zwar mit 6,5 Mrd. Euro noch das Schlusslicht gebildet hatte, mit einem Zuwachs von 43% gegenüber 2023 aber damals schon leichte Hoffnung auf eine Trendwende genährt hatte. Zudem hatte das Transaktionsvolumen bereits den Fünf-Jahresschnitt von 5,958 Mrd. Euro um 9% übertroffen. Aus diesem Lichtblick ist 2025 die Gewissheit geworden, dass sich der Aufwärtstrend weiter verfestigt. So lag laut BNPPRE seit dem dritten Quartal 2024 das Investitionsvolumen in europäische Einkaufszentren mit rund 8 Mrd. Euro um 53% höher als im Vorjahreszeitraum, wodurch das wieder wachsende Interesse der Investoren an dieser Anlage-Klasse dokumentiert wird.
Zu den größeren Transaktionen zählt der Immobilienberater den Verkauf eines Portfolios aus drei Centern in Italien für 410 Mio. Euro und den Verkauf des Oriocenters am Flughafen Bergamo in der italienischen Lombardei für 450 Mio. Euro. Gleichfalls zu den Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gehörte der Verkauf des Brent Cross-Shopping-Centers in London für knapp 364 Mio. Euro und der Gropius Passagen in Berlin durch den Investor Nuveen und den Shopping-Center-Spezialisten Unibail-Rodamco-Westfield. Schon im vergangenen Jahr beobachteten Experten etwa in Deutschland ein zunehmendes Interesse nationaler und internationaler Investoren am Shopping-Center-Segment.
In Frankreich dominiert die Highstreet die Investments
Eine Ausnahme bei dieser Segment-Betrachtung bildet laut BNP Paribas Real Estate Frankreich, respektive die Metropole Paris. Hier spielten auch in diesem Jahr die Highstreet-Investments und vor allem das Luxus-Segment die zentrale Rolle auf dem Transaktionsmarkt. Insgesamt sei mehr als die Hälfte aller registrierten Transaktionen auf das Highstreet-Segment gentfallen: „Somit ist und bleibt Frankreich beziehungsweise Paris in dieser Sparte der dynamischste europäische Markt“, schreiben die Autoren in ihrer Marktanalyse.
Unverändert hoch bleibt in den übrigen europäischen Ländern dagegen das Interesse der Investoren an der Sub-Asset-Klasse Fachmärkte und Fachmarktzentren – bevorzugt mit Anker aus dem Lebensmittelbereich –, die mit einem Plus beim Transaktionsvolumen von 13% auf 10,5 Mrd. Euro in den sechs großen Ländern Europas unverändert die begehrteste Anlage bleiben. Besonders groß ist das Anlagevolumen in Großbritannien, Polen und Deutschland. „Wichtige Faktoren, die in diese Assetklasse hineinspielen, sind neben der Krisen-Resilienz unter anderem die breite Range an Investitionsmöglichkeiten in ganz unterschiedlichen Preissegmenten und Produktkategorien“, zählt der Immobilienberater auf. Das gelte bei den Einzelinvestments genauso wie bei den Portfolio-Transaktionen.
Wie Patrick Delcol, Head of European Coverage, Retail, Logistics and Hospitality von BNP Paribas Real Estate, mit Blick auf die Anlage-Klasse Shopping-Center und Fachmarktobjekte feststellt, weist Europa hier derzeit „sehr attraktive Netto-Spitzenrenditen“ auf. Auch gemessen an anderen gewerblichen Anlage-Klassen bieten beide Segmente aus seiner Sicht „die besten Risikoprämien“. Mit Blick auf das große Interesse der Investoren sind die Netto-Spitzenrenditen im Zwölf-Monats-Vergleich bei Shopping-Centern in Großbritannien von 8,00% auf 7,5% und in Deutschland von 5,6% auf 5,5% gesunken. In Frankreich blieben sie bei 5,00% und in Italien bei 7,50% konstant, während sie in Spanien gegenüber 2024 um 25 Basispunkte auf 6,25% und in Polen um 25 Basispunkte auf 6,5% zulegten.
Beste Risikoprämien bei Centern und Fachmarktimmobilien
Bei Fachmarktimmobilien gaben die Netto-Spitzenrenditen in Großbritannien um 0,25 Basispunkte auf 5,25% nach und in Deutschland um 0,10 Basispunkt auf 4,65%. In Frankreich blieben die Prime Yields im Zwölf-Monats-Vergleich mit 6,25% und in Spanien mit 5,5% sowie in Polen mit 6,5% konstant. Im Highstreet-Segment registrierte der Immobilienberater in Metropolen wie Madrid einen Rückgang um -60 Basispunkte auf 3,40%, in Mailand um -20 Basispunkte auf 3,90%, in London um -25 Basispunkte auf 2,75% und in Paris um -25 Basispunkte auf 4%. In München blieben die Netto-Spitzenrenditen dagegen mit 3,45% konstant. In Polen spielen Einkaufsstraßen dagegen so gut wie keine Rolle.
Beim Blick auf die kommenden Monate ist Patrick Delcol für den Einzelhandels-Sektor in Europa zuversichtlich – ungeachtet der vielen geopolitischen Unsicherheiten. Positive Impulse erwartet er etwa von der spürbaren Belebung des Tourismus, der nach den Zahlen der Welttourismusorganisation um 4,6% gestiegen ist und wieder das Vor-Corona-Niveau erreicht. Das kommt vor allem den Luxus-Marken und den Luxus-Lagen zugute. Für mehr Sicherheit sorgt aus seiner Sicht auch, dass inzwischen klar ist, auf welchem Niveau sich die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank einpendeln. Da sich das Konsumentenvertrauen zuletzt stabilisiert hat, die Einkommenserwartungen leicht verbessert haben und die Einzelhandelsumsätze laut Eurostat im August um 1,1% gestiegen sind, überwiegen laut BNPPRE derzeit die positiven Einflussfaktoren.
