Die gravierenden Veränderungen im Einzelhandel sind nicht allein der Corona-Pandemie geschuldet. Es gibt vielmehr seit gut zehn Jahren strukturelle Veränderungen in der Branche, die jetzt an Tempo zulegen.
Der Trend, dass leerstehende Non-Food-Flächen durch Gastronomie oder durch Lebensmittelanbieter ersetzt wurden, bekommt nun eine neue Facette: Flächen werden durch neue Mieter substituiert, die nicht mehr aus der Handelsbranche stammen. Denn das Nonfood-Segment wird künftig weiter Flächen aufgeben. Für die Vermieter und Eigentümer ist es in dieser Situation wichtig, Ruhe zu bewahren. Diese Veränderungen sind herausfordernd und man muss sich professionell darauf vorbereiten.
Neue Mieter aus den Bereichen Bildung, Büro, City-Logistik, Freizeit, Gesundheit, Hotel sowie Wohnen in all ihren Facetten werden Innenstädte und Quartiere neugestalten und beleben. Dazu gehören etwa Studentenwohnheime oder bewirtschaftete Apartmenthäuser.
Das heißt aber auch, dass Eigentümer sich mit diesen Veränderungen auseinandersetzen müssen. Sie müssen sich jetzt fragen, wo neue Nutzungsarten in einer Immobilie zusammenspielen können, und wo die Objekte den technischen und baulichen Anforderungen von Mietern außerhalb des Einzelhandels entsprechen. Dazu gehört beispielsweise, dass für neue Mieter aus der Logistik die Belastung der Fußböden geprüft werden muss.
Wie eine veränderte Nutzungsstruktur aussehen kann, zeigt beispielsweise das Stadtkaufhaus Gerber (Foto: IPH) in Stuttgart wo aktuell Nonfood-Retail durch Hotel und Co-Working ersetzt wird. Ein neuer Spieler für solche innerstädtischen Umnutzungsflächen sind aber auch Anbieter der medizinischen Nahversorgung, die zuvor eher außerhalb der Stadtzentren tätig waren.
Dialysezentren benötigen spezielle Immobilien
In einer alternden Gesellschaft wird dieser Bereich jedoch immer wichtiger, und auch die gute Erreichbarkeit ist vor allem für Menschen wichtig, die in ihrer Mobilität eingeschränkt sind. Einer dieser Anbieter sind Dialysezentren, wie sie etwa von Fresenius Medical Care betrieben werden. Das börsennotierte Unternehmen mit Sitz in Bad Homburg ist weltweit der größte Anbieter von Produkten und Dienstleistungen für Menschen mit Nierenerkrankungen.
Doch ein Dialysezentrum einzurichten ist komplex. Bis Anfang der Nullerjahre durften sie nur von Ärzten betrieben werden, seitdem dürfen hier aber auch Anbieter wie Fresenius Medical Care agieren. Sie kaufen die Betriebe Ärzten ab. Es gibt jedoch immer noch einen strengen Gebietsschutz, wie Christian Berk, Property Manager bei Fresenius Medical Care berichtet: Wenn das Unternehmen ein erworbenes Dialysezentrum weiter als drei Kilometer vom heutigen Standort verlegen will, benötigt es die Zustimmung der Kassenärztlichen Vereinigung.
Anspruchsvoll sind auch die Anforderungen an die Beschaffenheit einer Immobilie, um daraus ein Dialysezentrum zu machen. Benötigt werden mindestens 750 qm Fläche, ein größeres Zentrum hat sogar 1 500 qm. Im Keller werden 100 qm für die Wassertechnik benötigt.
Große Aufzüge und große Fensterfronten
Das Objekt muss von Lastwagen (mindestens 7,5 Tonnen, besser 12 Tonnen) Taxis oder Krankentransporten angefahren werden können. Sollte es mehrgeschossig sein, dann braucht es einen Aufzug, der mindestens 1,80 Meter Länge hat, damit Platz ist für einen Patienten auf einer Liege und zwei medizinische Begleiter. Laut Berk ist außerdem eine große Fensterfront notwendig oder die Möglichkeit, eine solche Fensterfront einzubauen, damit die Patienten während einer vierstündigen Behandlung etwas anderes sehen können als einen medizinischen Raum.
Mit Blick auf dieses anspruchsvolle Anforderungsprofil bei Dialysezentren kommen daher vor allem Immobilien in Fachmarktzentren, aber auch Möbel- und Warenhäuser in Frage. Dafür bietet Fresenius das solide Geschäftsmodell eines Dax-Konzerns mit ausgezeichneter Bonität, das die Mietertragssicherheit in einem Portfolio langfristig erhöhen kann.
Dieses gute Argument hat sich offenbar schon herumgesprochen. Seit anderthalb Jahren nehmen offenbar immer mehr Vermieter Dialysezentren als Beimischung und Stärkung ihres Immobilienportfolios wahr.
Das Fazit: Eigentümer, die bereit sind, sich auf solche neuen Mieter einzustellen, sichern die Ertragskraft ihrer Objekte.
