Nach einem überdurchschnittlichen Jahr 2025 mit zahlreichen großflächigen Vermietungen im Markt für Handelsimmobilien ist das Jahr 2026 etwas schwächer gestartet. In diesem Umfeld bewegten sich die Spitzenmieten beim Gros der untersuchten innerstädtischen Einkaufsstraßen seitwärts und zeigten sich relativ stabil. Besonders aktiv sind auch in diesem Jahr wieder internationale Handelsmarken und gefragt sind vor allem Flächen in den Top-Lagen der Top-Städte.
Mit einem Flächenumsatz von 94 400 qm lag das zweite Quartal 2026 im Vermietungsmarkt für innerstädtische Handelsimmobilien nach Feststellung des Immobilienberaters JLL erstmals seit fünf Jahren wieder unter der 100 000-Quadratmeter-Marke – nach gut 103 000 qm im ersten Quartal und einem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 115 200 qm. Der Immobilienberater BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), der für die ersten sechs Monate dieses Jahres ein Flächenvolumen von 238 000 qm ermittelte und damit über dem JLL-Ergebnis liegt, weist aber auch darauf hin, dass damit der Vorjahreswert von rund 251 000 qm um 5% unterschritten wurde.
Dennoch verzeichnet die Einzelhandelssparte beim Vermietungsvolumen in Innenstadtlagen aus Sicht des Beraters ein „überdurchschnittliches“ Ergebnis, das über dem seit 2020 gemessenen Durchschnitt von gut 228 000 qm liegt. Im Vorjahreszeitraum hatten überdurchschnittlich viele Nachvermietungen in ehemaligen Galeria-Warenhäusern mit einem Umsatzvolumen von 44 000 qm das Geschäft spürbar belebt. In diesem Jahr waren es laut BNPPRE noch rund 26 000 qm, die in ehemaligen Galeria- und Modekaufhäusern neu vermietet wurden.
Dabei springt bei der Flächenwahl die kontinuierliche Konzentration auf erstklassige Standorte ins Auge, wie Aniko Korsos, Head of Retail Leasing bei JLL Germany, feststellt. Diesen Trend bestätigt auch das erste „Gewerbe Barometer über die Innenstädte“, das Bulwiengesa und Immo Scout24 für den Zeitraum zwischen 2020 und 2025 vorgelegt haben. Die JLL-Vermietungsexpertin leitet das daraus ab, dass der Anteil der Abschlüsse in den zehn größten deutschen Metropolen mit 51% im zweiten Quartal auf dem erhöhten Niveau des Vorquartals geblieben ist: „Dies signalisiert, dass Händler trotz der gedämpften Gesamtnachfrage ihre Expansion gezielt auf Toplagen ausrichten.“
Dieser Trend wird auch dadurch gestärkt, dass im Rahmen der vielen Insolvenzen nach der Corona-Pandemie und den zahlreichen Filialschließungen für den expandierenden Einzelhandel die Chance besteht, sich Standorte in Top-Lagen zu sichern. Hinzu kommt, dass viele stationäre Einzelhändler im Zuge ihrer Multichannel-Strategien ihr Filialnetz bzw. die Filialgrößen verkleinern, sodass auch die klassischen Top-Einzelhandelslagen etwas kleiner werden.
In dieses Bild könnte passen, dass der Flächenumsatz in den zehn größten deutschen Metropolen mit einem Anteil von 41% am Vermietungsvolumen um etwa 51% unter dem Niveau des ersten Quartals lag. Dass dagegen die Präsenz der internationalen Handelskonzepte mit einem Anteil am Flächenumsatz von 61% konstant geblieben ist und sich der Anteil internationaler Akteure an der Zahl der Abschlüsse bei 51% stabilisiert hat, ist weniger verwunderlich. Denn für Newcomer auf dem deutschen Markt sind die Metropolen mit ihrer hohen Kundenfrequenz die attraktivsten und sichersten Märkte. Wie BNPPRE berichtet, wurden im ersten Halbjahr in den 25 meistbesuchten deutschen Einkaufsstraßen rund 183 Mio. Besucher gezählt.
Zahlreiche Newcomer seit Anfang 2026
Der Immobilienberater registrierte seit Anfang dieses Jahres mit 15 internationalen Newcomern auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt bereits mehr Markteintritte als im Gesamtjahr 2025. Auch das lässt hoffen. Zu nennen sind hier etwa der US-Anbieter für Activewear Alo Yoga mit seinem ersten Laden in der Münzstraße in Berlin, der Outdoor-Ausstatter Yeti am Georg-Kronawitter-Platz in München, die Dessous-Marke Victoria’s Secret, die koreanische Kosmetik-Kette Moida K-Beauty und die Mode-Marke Lefties aus der Inditex-Marken-Familie. „Insgesamt bilden Brands aus den USA mit einem Anteil von 12% der Abschlüsse hinter den dänischen Marken (anteilig 17%) und knapp vor den asiatischen Akteuren (anteilig 10%) die zweitaktivste Herkunftsregion unter den internationalen Labels“, schreibt der Berater in seiner Marktanalyse.
Daneben bleiben die internationalen Handelsmarken, die ihre Expansionspläne in den ersten sechs Monaten des Jahres weiter vorangetrieben haben, als wichtige Treiber des deutschen Vermietungsmarkts. Dazu gehören die drei asiatischen Marken Miniso, Pop Mart und UOUOROSE, die Konzepte aus der Inditex-Gruppe Bershka und Stradivarius, die Marken Only & Sons sowie Name it aus der dänischen Bestseller-Gruppe sowie die niederländische Beauty-Marke Skins Cosmetics.
Insgesamt konnte der Textil- und Modehandel laut JLL mit einem Flächenvolumen von 52 700 qm und einem Anteil von 26% am Vermietungsvolumen auch im ersten Halbjahr wieder den Spitzenplatz belegen. „Der Bekleidungssektor etabliert sich somit erneut als wichtigster Nachfragetreiber auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt“, schreibt der Berater. Besonders aktiv waren demnach die Labels Jack & Jones mit vier Neuanmietungen sowie die schwedische Mode-Marke Lager 157 und die preiswerte Mode-Kette Ernsting's Family.
Auch an der Tatsache, dass der Bereich Gastronomie/Food (Lebensmittelhandel) mit einem Anteil von 24% am gesamten Flächenumsatz und rund 48 400 qm den zweiten Platz belegt, hat sich nichts geändert. Dabei war laut JLL erneut die Gastronomie besonders expansionsfreudig. Zu nehmen sind hier Kaspar Schmauser, 60 seconds to napoli, Burgermeister und Goldies mit mehreren Neuanmietungen. Aber auch der Lebensmittelhändler Edeka war sehr aktiv. Laut Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, belegt „diese Vielfalt an Marken und Konzepten (…) eindrucksvoll, wie breit gefächert sich die Nachfrage für die innerstädtische Einzelhandelslandschaft aus dem Ausland aktuell gestaltet“. Und dass viele dieser internationalen Marken ihr Netz in Deutschland kurz nach ihrem Markteintritt schon zielgerichtet weiter ausbauen, wertet er als Indikator für die Umsatzpotenziale, die sie in den deutschen Einkaufslagen für sich sehen.
Berlin führt die Rangliste wieder an
Mit insgesamt 31 200 qm und 51 Vertragsabschlüssen war Berlin im ersten Halbjahr die erfolgreichste Stadt auf dem Vermietermarkt. Die Bundeshauptstadt erreichte laut JLL knapp ein Drittel des in den zehn deutschen Hochburgen des Einzelhandels erzielten Flächenumsatzes. Düsseldorf brachte es auf 12 400 qm und 17 Abschlüsse und stand damit auf Platz zwei vor Leipzig mit 11 900 qm bei allerdings nur sechs (großflächigen) Deals. 22 Abschlüsse sind es in Hamburg über eine Fläche von 8 100 qm.
In München wurden 7 800 qm in 18 Transaktionen vermietet und in Stuttgart waren es 23 Abschlüsse über 7 100 qm. Auf den vier letzten Plätzen der Top 10 finden sich noch Frankfurt am Main mit 6 400 qm bei 20 Abschlüssen, Hannover mit 5 200 qm bei 22 Verträgen, Köln mit nur 4 300 qm und neun Deals und schließlich Nürnberg als Schlusslicht mit nur einem Mietvertragsabschluss über 300 qm.
Ungeachtet des Ausrutschers in Nürnberg zeigen sich die Spitzenmieten in den Einkaufslagen der übrigen Städte in den Top 10 laut JLL im zweiten Quartal 2026 stabil, wobei München mit unverändert 340 Euro je qm und Monat an der Spitze bleibt. Veränderungen registrierte der Immobilienberater im Jahresvergleich in Berlin mit einem Rückgang um 3,4% auf 280 Euro, in Düsseldorf mit einem Zuwachs von 3,6% auf 290 Euro und in Nürnberg mit einem – befürchteten – Rückgang von 15,4% auf den mit 110 Euro niedrigsten Wert. Im dritten Quartal 2026 erwartet JLL eine Stabilisierung in allen zehn Städten.
Der Immobilienberater BNPPRE registrierte in den 115 von ihm regelmäßig untersuchten Einkaufsstraßen in A- und B-Städten inzwischen mehr Top-Lagen mit leicht steigenden Spitzenmieten (9%) als Einkaufsmeilen mit sinkenden Werten (anteilig 7%). Für das Gros der A-Lagen (84%) wurden allerdings Seitwärtsbewegungen festgestellt. Unveränderte Spitzenmieten registrierte JLL für weitere 56 untersuchte Städte in der Größenklasse von 500 000 Einwohnern und mehr sowie 250 000 bis 500 000 Einwohnern.
In den kleineren Städten mit 100 000 bis 250 000 Einwohnern und mit weniger als 100 000 Einwohnern zeigt sich ein ähnliches Bild, sodass im bundesweiten Durchschnitt aller 66 untersuchten Städte das Mietniveau fast identisch blieb. „Für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich eine anhaltende Stabilisierung ab, wobei die Marktbedingungen ein ausgeglichenes Preisniveau erwarten lassen“, ist Aniko Korsos überzeugt.
