Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt befindet sich immer noch in der Orientierungsphase. Ablesen lässt sich das daran, dass im ersten Halbjahr 2025 bei Retail Assets das drittschwächste Halbjahresergebnis seit 2005 verzeichnet wurde, trotzdem sind Handelsimmobilien im Gewerbeimmobilienmarkt die stärkste Anlage-Klasse. Ins Bild passt auch, dass von den großvolumigen Verkaufsverfahren im Shopping-Center-Segment und von der gut gefüllten Verkaufspipeline, von denen die Immobilienberater zu Jahresbeginn berichteten, noch wenig auf dem Markt zu sehen ist.
Vor diesem Hintergrund hat der Immobilienberater JLL seinen Marktbericht mit der Headline überschrieben: „Immobilieninvestmentmarkt schwankt zwischen Erholung und Unsicherheit“. Aus Sicht von Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets, zeigt „der verhaltene Investmentmarkt, dass Unsicherheit und Volatilität keine guten Zutaten für Immobilientransaktionen“ sind – auch wenn die befürchteten Turbulenzen an den Finanzmärkten als Folge des Israel/USA-Iran-Konflikts ausgeblieben sind.
In diesem Umfeld schauen die Investoren bei nahezu allen Transaktionen derzeit besonders genau hin, wie Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE, mit Blick auf die sich hinziehenden Verkaufsprozesse feststellt. Das bestätigt auch Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers, etwa für den deutschen Shopping-Center-Markt. Aus Gründen der Portfoliobereinigung und des bestehenden Refinanzierungsdrucks würden Eigentümer vermehrt Objekte am Markt anbieten, die auch auf ein wachsendes Kaufinteresse von ausländischen Investoren stoßen.
Dass es dennoch nicht zum Abschluss kommt, führt Römer auf die hohen Preiserwartungen der Verkäufer zurück. „Mit einer allmählichen Annäherung bei der Preisfindung dürfte in den nächsten 12 bis 18 Monaten das Transaktionsgeschehen zunehmen“, ist die Expertin zuversichtlich, bezieht sich dabei aber vor allem auf gut performende Center. Der im zweiten Quartal realisierte Verkauf des Luisencenters Darmstadt ist aus ihrer Sicht vor diesem Hintergrund eher die Ausnahme und kann in diesem Segment als Vorreiter gesehen werden.
Insgesamt ermittelten die Immobilienberater für Handelsimmobilien ein Transaktionsvolumen in der Bandbreite von 2,6 Mrd. Euro (Colliers), 2,68 Mrd. Euro (Cushman & Wakefield), 2,86 Mrd. Euro (BNP Paribas Real Estate). 2,91 Mrd. Euro (JLL) und 3 Mrd. Euro (CBRE). Am Transaktionsvolumen mit deutschen Gewerbeimmobilien von 10,2 Mrd. Euro im ersten Halbjahr erreichten Retail Assets laut Cushman & Wakefield damit einen Anteil von 26%. Am gesamten deutschen Transaktionsvolumen (inkl. Wohnen) von 15,3 Mrd. Euro lag der Anteil laut JLL bei 19%. Doch trotz der guten Positionierung im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt ändert das nichts an der Tatsache, dass selbst der von CBRE ermittelte Wert von 3 Mrd. Euro immer noch um 19% unter dem Vorjahreswert liegt.
Dabei ist nach Feststellung von Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH (BNPPRE) und Head of Retail Services, die Investmentdynamik auf dem deutschen Markt für Retail Assets durchaus hoch, was sich auf Grund der Kleinteiligkeit der Transaktionen im Investitionsvolumen nicht widerspiegeln kann. Richtet man den Blick auf die Zahl der Transaktionen, dann konnten laut Scharf in den ersten sechs Monaten aber mehr Investments gezählt werden als in den beiden Vorjahreszeiträumen.
Große Transaktionszahl, niedrige Volumina
Allerding bilden Transaktionsvolumina bis 50 Mio. Euro mit 57% das Schwergewicht, während Transaktionen, die die 100-Millionen-Euro-Grenze überschreiten, eher in der Minderzahl sind. Im Vorjahr gab es mit dem KaDeWe, der Maximilianstraße 12 – 14, den Fünf Höfen und dem Verkauf der Pasing Arcaden in München dagegen ausgesprochen großvolumige Deals.
Dass sich gegenwärtig nach wie vor sehr viele Verkaufsprozesse in der Vorbereitungs- bzw. Vermarktungsphase befinden, zeigt laut Scharf aber auch, dass das Marktsentiment gegenwärtig besser ist, als es im Resultat des zweiten Quartals zum Ausdruck komme. „Nach Jahren der Zurückhaltung zeigen sich zudem erste zarte Pflänzchen bei institutionellen Investoren, die wieder selektiv in diese Assetklasse einsteigen“, weiß auch der Immobilienberater JLL zu berichten: Es zeichne sich im Einzelhandelsbereich eine interessante Entwicklung ab, weil es auf dem Markt über alle Nutzungstypen hinweg mehr Produktangebot gebe.
Aus Sicht von Konstantin Kortmann eröffnet sich damit gegenwärtig „ein gutes Zeitfenster für Investitionen im Einzelhandelsbereich, da die „Kombination aus attraktiven Renditen und einer sich stabilisierenden Einzelhandelslandschaft nach der Pandemie (…) interessante Einstiegsmöglichkeiten schafft, bevor sich der Markt wieder vollständig erholt“.
Wie Jan Schönherr beobachtet, sind im Einzelhandelsmarkt gegenwärtig vor allem Family Offices aktiv, die sich Objekte in den Innenstädten sichern und Corporates, die sich generell für das Segment Handelsimmobilien interessieren. Die klassischen nationalen und internationalen institutionellen Investoren fokussieren sich nach seiner Beobachtung weiterhin auf lebensmittelgeankerte Fachmärkte beziehungsweise auf Portfolios.
Mit Blick auf diese Entwicklung im ersten Halbjahr kommt es nicht überraschend, dass mit der Übernahme der Möbel-Kette Porta durch den Wettbewerber XXXLutz auch die größte Transaktion für einen hohen dreistelligen Millionenbetrag im ersten Halbjahr laut CBRE auf das Fachmarktsegment entfällt: „Dadurch stieg zudem die Portfolioquote um 40 Prozentpunkte auf 55% und der Anteil internationaler Investoren um 21 Prozentpunkte auf 61%.“
Bei Fachmärkten sind Value-Add-Objekte gefragt
Weitere große Portfoliotransaktionen in diesem Segment sind laut BNPPRE der Verkauf von 22 Nahversorgungsobjekten an die Habona Invest Gruppe und laut Colliers die Übernahme von vier Portfolios mit zusammen 45 Nahversorgerimmobilien, die der kanadische Asset Manager Slate zu Jahresbeginn von unterschiedlichen Verkäufern für insgesamt 420 Mio. Euro zusammengekauft hat. Mit 68% entfällt damit auch wieder der größte Anteil am Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien auf das Segment Fachmärkte und Fachmarktzentren – nach nur 33% im Gesamtjahr 2024. Damals führten die oben erwähnten Großtransaktionen zu dieser Verschiebung.
Nach Beobachtung von Nicole Römer sind die aktiven Käufergruppen in diesem Segment vor allem an Value-Add-Objekten mit hohem Wertsteigerungspotenzial interessiert, weichen auf Grund des Angebotsmangels aber vermehrt auf Core-Plus-Objekte aus. Im Core-Segment ist laut Römer derzeit dagegen weniger Kapital vorhanden, was aus ihrer Sicht zu einer Stabilisierung der Spitzenrenditen führt.
Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE in Deutschland, sieht die Renditen von Fachmarktzentren nach einem leichten Rückgang um 0,1 Prozentpunkte inzwischen bei 4,9%, BNPPRE liegt mit 4,65% noch etwas niedriger und beziffert die Renditen für Lebensmittelmärkte (Supermärkte, Discounter) mit 4,9%. Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, erwartet bei den Renditen für lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien auf Grund des großen Investoreninteresses bis Ende 2025 einen Rückgang um 5 bis 10 Basispunkte. Für Baumärkte ermittelte BNPPRE eine Rendite von 5,70%.
Die höchsten Renditen bietet laut JLL mit 5,9% aber immer noch das Segment Shopping-Center, um das die Anleger nach dem Hype in den 2010er-Jahren und dem Erstarken des Online-Handels in den vergangenen Jahren einen großen Bogen gemacht hatten. Den gleichen Wert ermittelt auch Anne Gimpel für Einkaufszentren an A- Standorten, für Objekte in B-Lagen sieht sie die Rendite sogar bei 7,5%. Diesen Qualitätsunterschied sieht auch Nicole Römer, die zwischen gut laufenden Shopping-Centern in innerstädtischen Lagen von attraktiven Großstädten einerseits und Objekten abseits dieser Toplagen, vorrangig in Klein- und Mittelstädten, unterscheidet. Diese würden eher von lokalen Projektentwicklern zur Repositionierung oder Umnutzung erworben. Die Finanzierung solcher, mit strukturellen Problemen belasteten Objekten sei begrenzt. In diesem Kontext muss sich in der nächsten Zeit zeigen, ob der Verkauf des Luisencenters Darmstadt in diesem Jahr und vor allem der Pasing Arcaden in München Ende 2024 die Vorboten für die Trendwende in diesem Markt sind. Mit einem Anteil von 13% am Transaktionsvolumen ist das Marktgeschehen noch moderat.
Nach den spektakulären Deals im vergangenen Jahr verlief auch die Entwicklung auf dem Transaktionsmarkt für Geschäftshäuser in innerstädtischen Top-Lagen im ersten Halbjahr eher moderat, wie der von CBRE errechnete Volumenanteil von 12% (-35 Prozentpunkte) zeigt. Laut BNPPRE wurden in den Top-Märkten bislang lediglich vereinzelte kleinere Objekte veräußert. Der Immobilienberater ist sich aber sicher, dass dies nur eine Momentaufnahme ist und im Jahresverlauf das Geschäft noch einmal anziehen wird. Die Spitzenrenditen bei Geschäftshäusern lagen laut Anne Gimpel seit dem Ende des ersten Halbjahres 2024 bei 4,64% (-0,2 Prozentpunkte), JLL liegt mit konstant 3,5% um einiges niedriger.
Die Transaktionspipeline ist gut gefüllt
Beim Blick auf den weiteren Jahresverlauf sieht Jan Linsin, Head of Research bei CBRE, die Chance auf ein Ende der Rezession und die Rückkehr zum Wachstumskurs in den Folgejahren, was sich auch positiv auf den Immobilieninvestmentmarkt auswirken werde. Jan Schönherr ist sich mit Blick auf die lange Dauer vieler Transaktionsprozesse über die weitere Entwicklung noch nicht sicher – auch wenn die Transaktionspipeline gut gefüllt ist und sich auch großvolumige Handelsimmobilien – darunter auch Shopping-Center – in der Prüfphase befinden. Sofern größere Transaktionen schneller abgeschlossen werden könnten, hält er das Vorjahresvolumen von 6,1 Mrd. Euro aber für erreichbar.
Mit etwas mehr Optimismus blickt Nicole Römer in die Zukunft und erwartet vor allem für das Segment Shopping-Center im zweiten Halbjahr eine gewisse Marktbelebung, die sich 2026 fortsetzen werde. Deshalb sei auch in der zweiten Jahreshälfte „ein respektables Transaktionsvolumen und ein Jahresergebnis auf Vorjahresniveau zu erwarten“. In diesem Umfeld erwartet Christoph Scharf, dass sich die Spitzenrenditen weiter stabilisieren. Bei Fachmärkten mit Schwerpunkt Lebensmittel kann er sich angesichts der großen Nachfrage kurz- bis mittelfristig auch steigende Preise vorstellen.
