rv DÜSSELDORF. In der Rangliste der erfolgreichsten Factory resp. Designer Outlet Center (FOC/DOC) in Europa, die auf der Bewertung der 91 nach ihrer Zufriedenheit befragten internationalen Markenherstellern beruht, hat sich ein Wechsel ergeben. Machten die britische Bicester Village bei Oxford und das Designer Outlet Center in Roermond oft den Spitzenreiter unter sich aus, finden sich im jüngsten „Outlet Center Performance Report“ einige ganz neue Namen. Und andere Hoffnungsträger verfehlten nach dem Start zunächst einmal die Erfolgsspur.
Ziemlich überraschend war nach Feststellung des Wiesbadener Beratungsunternehmens Ecostra, das den Outlet Center Performance Report alljährlich zusammen mit dem französischen Forschungsunternehmen Magdus auf den Markt bringt, dass mit dem Cheshire Oaks in der britischen Industriestadt Ellesmere Port, südlich von Liverpool, ein ganz neuer Name die Spitze unter den wirtschaftlich erfolgreichsten Outlet-Center Europas erklommen hat. Mit 1,5 erhielt die Outlet Mall von den Markenherstellern die beste Benotung.
Dabei ist „Cheshire Oaks“ mit seinen 38 000 qm und 150 Stores bereits im März 1995 als eines der größten Outlet Center Europas eröffnet worden, ohne bislang weit in die Spitze vorzudringen. Eine grundlegende Veränderung erfolgte gemäß Report jedoch 2021 durch den Verkauf des Objekts durch Nuveen Real Estate an LaSalle Investment Management. Betreiber ist McArthur Glen. Der neue Eigentümer und der Betreiber scheinen dem Objekt wichtige Impulse gegeben zu haben.
Auf dem zweiten Platz findet sich mit der Bicester Village allerdings wieder eine alte Bekannte, die von den Mietern mit der Note 1,57 bewertet wurde. Doch auch auf Platz drei finden sich mit dem polnischen Designer Outlet Warsaw und dem Serravalle Scrivia in der italienischen Region Piemont gleich zwei neue Kandidaten, die beide mit 1,64 benotet wurden.
„Noch nie hatte es ein polnisches Center in diese Spitzengruppe geschafft“, stellt Ecostra dazu fest. Das Center, das südlich der polnischen Hauptstadt in Piaseczno auf einer alten Industriebrache errichtet wurde, gehört inzwischen einem Investmentfonds der Deutschen Bank und wird vom Betreiber ROS Retail Outlet Shopping aus Österreich geführt.
Dagegen war nach Feststellung des Ecostra-Geschäftsführers Joachim Will das Designer Outlet Serravalle in den vergangenen Jahren stetig im oberen Teil der Rankings zu finden, doch sei es ihm nun gelungen, sich mit einem beachtlichen Sprung in die Spitzengruppe zu katapultieren. Will führt den Erfolg nicht zuletzt auf den Betreiber McArthurGlen zurück, der offenbar gerade auch in Italien „einen besonders guten Job“ macht. So kommt es auch nicht überraschend, dass der britische Marktführer laut Report in der Rangliste der besten Betreiber den Spitzenplatz erreicht hat, für sein „leistungsstarkes und kompetentes Centermanagement“.
Deutsche Outlets nicht unter den Top 20
Zu den Überraschungen der jüngsten Umfrage gehört laut Report aber auch, dass deutsche Outlet Malls bei der Performancebewertung ins Mittelfeld abgerutscht sind, nachdem sich zuletzt etwa die Outletcity Metzingen sehr gut positioniert hatte: Zum ersten Mal habe es kein einziges deutsches Outlet Center in die europäischen Top 20 geschafft, nachdem Standorte wie Metzingen, Ingolstadt, Wertheim oder Zweibrücken hier immer einen festen Platz gehabt und verschiedentlich sogar die Spitzenreiter gestellt hätten, heißt es.
Nach den Worten von Thomas Terlinden, Projektleiter des Reports bei Ecostra, rätselt das Team noch über die Gründe für diese „allgemeine Verschlechterung der deutschen Center in der Mieterbewertung“. Gleichzeitig hebt er aber auch hervor, dass keines der deutschen Objekte eine wirklich kritische Bewertung erhalten hat – abgesehen von dem hybriden Konzept Fashion Outlet Marl, das nun allerdings auch die „rote Laterne“ trägt.
Für diese schlechte Bewertung von Marl sieht Ecostra-Geschäftsführer Will mehrere Gründe. Zum einen bewertet er das hybride Konzept zwischen einem klassischen Einkaufszentrum und einem Outlet Center, bei dem versucht wurde, das in die Krise gekommene Center durch die Ansiedlung von Outlet Stores aufzuwerten, als problematisch an. Das hat aus Sicht der Outlet-Mieter bislang offenbar nicht gut funktioniert, obwohl das Center laut Report in seinem Einzugsgebiet über enorme Potenziale verfügt.
Allerdings verweist Will zum andern darauf, dass der Neustart des Objekts mitten in die Corona-Pandemie fiel und es seither zu einem häufigen Mieterwechsel kam. Deshalb bleibt es aus seiner Sicht abzuwarten, „ob es dem Management gelingt, dieses Center in den nächsten Jahren auf einen Erfolgspfad zu führen“.
Auch die Neuentwicklung Amsterdam The Style Outlets in den Niederlanden, die laut Report auf Grund der Standortqualität und ihrer innovativen Architektur viele Vorschusslorbeeren erhalten hatte, konnte die wirtschaftlichen Erwartungen der Mieter bislang offenbar nicht erfüllen. Deshalb zählt der Ecostra-Geschäftsführer auch diese schlechte Platzierung als eine der großen Überraschungen des Reports und sieht Handlungsbedarf beim Betreiber Neinver.
Ein Lichtblick für den deutschen Outlet-Center-Markt bleibt laut Report allerdings die Tatsache, dass die Markenhersteller bei ihren Expansionsplänen unvermindert an Deutschland festhalten und hier die meisten Outlet-Stores eröffnen wollen. Jeder Zweite sucht hier Flächen. Dazu dürfte auch beitragen, dass die Outlet-Center-Dichte hierzulande gemessen an anderen Ländern gering ist.
Das hohe Mietniveau dämpft die weitere Expansion
Besser als Deutschland schnitten zuletzt die Outlet Malls aus Frankreich ab. Das Land hat nach den Worten von Caroline Lamy, Chefin des Forschungsinstituts Magdus, zusammen mit Großbritannien die meisten Center in den Top 20 platzieren können, was sie als Beleg dafür sieht, dass auch in einem teilweise gesättigten Markt professionell konzipierte und gemanagte Outlet Center erfolgreich sein können.
Und dass es bisweilen gelingen kann, von Beginn an erfolgreich zu sein, belegt aus ihrer Sicht „The Village“ in Villefontaine bei Lyon, das sich schon kurz nach dem Start in die Spitzengruppe einreihen konnte. Das Center im elsässische Roppenheim, mit einer Benotung von 1,87 auf dem sechsten Platz, profitiert von seiner Lage nahe der deutschen Grenze, wie die hohen Besucherzahlen aus dem Nachbarland belegen.
Zu den Problemen der Outlet-Center-Branche, die eine weitere Expansion zunächst eindämmen, gehören nach Feststellung der Markenhersteller das hohe Mietniveau bei Outlet-Flächen und der Mangel an geeigneten Standorten. Hinzu kommt laut Report, dass viele der befragten Mieter auch bereits über ein dichtes Netz an Outlet-Stores verfügen und deshalb bei der Expansion auf die Bremse treten. Des Weiteren klagen sie über Personalmangel und die steigenden Nebenkosten. Zwei Drittel können sich deshalb auch eine Reduktion ihrer Öffnungszeiten vorstellen.
