Die Hoffnung der Marktakteure auf eine spürbare Belebung im Investmentmarkt für Handelsimmobilien zum Jahresschluss haben sich erfüllt. Zahlreiche Transaktionen konnten im vierten Quartal noch zum Abschluss gebracht werden, sodass sich die Asset-Klasse gemessen am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt 2025 überdurchschnittlich entwickelt hat und das vierte gleichzeitig das umsatzstärkste Quartal war. Insgesamt präsentierte sich das Transaktionsgeschehen vielschichtig, da alle Sub-Assetklassen von Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich profitierten.

Nach den Worten von Jan Schönherr, Head of Retail Investment bei CBRE, „hat der Investmentmarkt 2025 sein Vertrauen in die Assetklasse Einzelhandel weiter ausgebaut“. Laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) wurde dabei im Assetklassen-Vergleich „der beste Schluss-Spurt“ erzielt – bei einem insgesamt breit aufgestellten Investmentgeschehen. „Nach einer starken Fokussierung auf das krisenresiliente, kleinvolumige und überwiegend lebensmittelgeankerte Fachmarktsegment, die über den Jahreswechsel 2024-2025 einen Höhepunkt erreichte, haben wir in der zweiten Jahreshälfte ein wiederkehrendes Interesse an innerstädtischen Einzelhandelsobjekten und Shopping-Centern mit Entwicklungspotenzial registriert“, stellt auch Nicole Römer, Head of Retail Germany bei Colliers fest.

Damit hat sich auch der Anteil des Segments Handelsimmobilien am gesamten deutschen Gewerbeimmobilienmarkt laut Colliers auf 23% erhöht. CBRE ermittelte sogar einen Anteil von 26% und Cushman & Wakefield (C & W) sieht die Anlageklasse mit einem Anteil von 28% als stärkstes Segment innerhalb des deutschen Gewerbeimmobilienmarkts.

Wie bereits 2024 stammten laut Colliers auch 2025 viele Handelsimmobilien in den innerstädtischen Toplagen der sieben größten Städte aus der Insolvenzmasse der Signa Gruppe, die nach teils langen Verhandlungen und mit erheblichen Preisabschlägen veräußert wurden. Dieses Volumen summiert sich demnach auf gut 800 Mio. Euro. Für das vierte Quartal ermittelte der Immobilienberater ein Transaktionsvolume von 1,9 Mrd. Euro, das damit um 16% über dem Volumen des Vorjahresquartals lag. BNPPRE kommt auf ein Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. Euro und konstatiert, dass dies das beste Quartalsergebnis seit dem dritten Quartal 2022 mit damals rund 3,6 Mrd. Euro gewesen sei. Im gesamten Gewerbeimmobilienmarkt belief sich das Transaktionsvolumen im Schlussquartal nach den Zahlen von C & W auf 6,95 Mrd. Euro 

Insgesamt beziffern die Immobilienberater das Transaktionsvolumen mit Retail Assets für 2025 in der Bandbreite von 5,8 Mrd. Euro (Colliers), 6,1 Mrd. Euro (Savills), 6,4 Mrd. Euro (CBRE), 6,48 Mrd. (C & W) sowie 6,5 Mrd. Euro (BNPPRE und JLL). Das Transaktionsvolumen im gesamten deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien belief sich im vergangenen Jahr auf 23,04 Mrd. Euro, wie Cushman & Wakefield berechnete.

Anteil ausländischer Investoren gestiegen

Aus dem Portfolio der insolventen Signa Gruppe bildete der Verkauf des Warenhaus-Flaggschiffs Oberpollinger (Karstadt) in der Neuhauser Straße 18 in München für 380 Mio. Euro an den Unternehmer Erich Schwaiger laut Colliers die größte Transaktion des vierten Quartals. Und auch der Verkauf des Designer Outlet Centers (DOC) in Neumünster für 350 Mio. Euro sowie des Stadtquartiers Corbinian in München, des Galeria-Warenhauses (Karstadt) am Kurfürstendamm 229-231 in Berlin, des Warenhauses am Jungfernstieg in Hamburg und des Carsch-Hauses in Düsseldorf, das immer noch eine Baustelle ist, konnten noch vor Jahresschluss abgeschlossen werden. Laut Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services, wurden „gut 1,1 Mrd. Euro bzw. rund 60% des Gesamtumsatzes der A-Standorte (von knapp 2 Mrd. Euro) zum Jahresende über die Ziellinie gebracht“.

Dabei nutzten nach Beobachtung von Nicole Römer vor allem eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices die frühzyklischen Opportunitäten wie bei den vier genannten Warenhäusern. Mit der TPG Real Estate engagierte sich zudem opportunistisches Kapital aus den USA beim DOC Neumünster. Und im dritten Quartal hatte der britische Vermögensverwalter Hayfin Capital Management die Berliner Gropiuspassagen erworben. Nach Beobachtung der Expertin interessieren sich internationale Investoren in der aktuellen Marktphase in Deutschland eher für große Tickets mit entsprechenden Renditemöglichkeiten.

Insgesamt zwölf Großtransaktionen mit jeweils mehr als 100 Mio. Euro trugen laut CBRE im vergangenen Jahr zu der robusten Entwicklung auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien bei. Dazu gehörten noch die Übernahme des Porta-Portfolios durch den Möbelhändler XXXLutz, die dem Fachmarktimmobilien-Segment zugerechnet wird, sowie der Verkauf des Designer Outlet Centers in Wustermark in der Nähe von Berlin.

Neben den diversen großen Transaktionen und der Übernahme von Portfolios belebten die Neuaktivitäten von internationalen Investoren den hiesigen Markt, bestätigt auch Jan Schönherr. In diesem Kontext erhöhte sich die Portfolioquote um 13 Prozentpunkte auf 31% und der Anteil der internationalen Investoren mit Interesse am deutschen Handelsimmobilienmarkt um sechs Prozentpunkte auf 45%, wie CBRE weiter feststellt. Colliers sieht den Anteil inzwischen sogar bei 48%.

Laut BNP Paribas Real Estate sind außerhalb dieser großen Transaktionen vor allem Investments in der Größenordnung von 25 Mio. bis 50 Mio. Euro zu nennen, „die durch ihre attraktiven Risiko-Rendite-Profile bei kleineren Shopping-Centern und Fachmarktzentren aber auch im Highstreet-Bereich im Jahr 2025 besonders im Nachfragefokus standen“. Das Volumen belief sich hier auf zusammen gerechnet etwa 1,2 Mrd. Euro, was gegenüber 2024 ein Plus von 83% bedeutet.

Die Investments sind breiter gestreut

Die breitere Streuung der Investments im vergangenen Jahr änderte allerdings nichts daran, dass sich die Sub-Assetklasse Fachmärkte und Fachmarktzentren mit einem Anteil am Transaktionsvolumen, den BNPPRE mit gut 48% und CBRE mit 49% beziffern, wieder an der Spitze standen. Daran dürfte auch der Verkauf der Möbel-Kette Porta einen Anteil haben. 2024 hatten große innerstädtische Transaktionen wie der Verkauf des KaDeWe in Berlin im Rahmen der Signa-Insolvenz und des Geschäftshauses Maximilianstraße 12 - 14 in München aus der Insolvenz der Centrum Gruppe sowie die Veräußerung der Fünf Höfe in München das High-Street-Segment inkl. Warenhäuser den Transaktionsmarkt dominiert.

Mit einem Anteil von 28% (-20 Prozentpunkte) sind 1A-Einzelhandelsimmobilien laut CBRE 2025 auf den zweiten Platz gerutscht. Colliers sieht den Anteil mit 30% in einer ähnlichen Größenordnung. Der Anteil der Shopping-Center am Transaktionsvolumen ist laut CBRE um vier Prozentpunkte auf 10% gesunken. In dieses Segment rechnen die Immobiliendienstleister auch die Factory Outlet Center.

Wie BNPPRE zusammenfassend feststellt, sind außerhalb der großvolumigen Objekte aus der Signa-Insolvenz in den deutschen Top-Märkten auch weiterhin nur vereinzelte dreistellige Millionendeals zu beobachten und die immer noch hohen Preise in den Highstreet-Lagen dürften auf Dauer nur schwer zu halten sein. Der Immobilienberater registrierte im Jahresvergleich 2025 in einigen großen deutschen Städten entsprechend einen leichten Anstieg bei den Spitzenrenditen mit einem Wert von 3,45% in München am unteren Rand und von 3,95% in Stuttgart sowie in Düsseldorf am oberen Rand.

Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE in Deutschland, berichtet zwar von tendenziell stabilen Spitzenrenditen im Jahr 2025. Rückgänge um etwa 0,2%-Punkte auf durchschnittlich 4,44% registrierte sie aber bei Geschäftshäusern in den Top-7-Städten, bei Lebensmittelmärkten um -0,1%-Punkte auf 4,6% und bei Fachmarktzentren um -0,1%-Punkte auf 4,9%. Während sie bei Shopping-Center in B-Lagen einen Anstieg um 0,25%-Punkte auf 7,75% ermittelte, blieben die Spitzenrenditen bei Einkaufszentren in A-Lagen bei durchschnittlich 5,9% stabil. Beim Blick auf 2026 erwartet Anne Gimpel keine kurzfristigen Veränderungen.

Verkaufsdruck durch Finanzierungsumfeld

Nach dem erfreulichen Schlussquartal blicken die Immobilienberater auch zuversichtlich auf das Jahr 2026 – zumal die Verkaufspipeline gut gefüllt ist und die Nachfrage stabil bleibt. Im Fokus dürften weiterhin lebensmittelgeankerte Objekte und Innenstadtimmobilien stehen, wie Jan Schönherr prognostiziert. Neben Fachmarkt- und Food-Investments sowie Portfolios in diesem Bereich positionieren sich nach Beobachtung von BNP Paribas Real Estate in der zweiten Reihe aber auch Non-Food-Objekte bzw. Non-Food-Portfolios mit Erfolg.

Als positives Signal für den Shopping-Center-Markt wertet der Immobilienberater, dass seit der zweiten Jahreshälfte die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern „wieder näher beieinanderliegen und attraktive Einstiegschancen für Anleger eröffnen“.

Eine Fortsetzung der moderaten Marktbelebung erwartet auch Nicole Römer, da zunehmend Objekte aus Portfoliobereinigungen auf den Markt kommen und für aktive Investoren viele Chancen bieten werden. Dabei rechnet sie mit größeren Nahversorgungspaketen, hybriden Malls und Einkaufszentren mit Revitalisierungsbedarf. „Der Verkaufsdruck und die Bereitschaft auf Verkäuferseite, weitere Preisnachlässe zu gewähren, wird größer, je länger das herausfordernde Finanzierungsumfeld anhält“, prognostiziert die Expertin: „Wie viele Investoren auf der Käuferseite diesen günstigen Eintrittszeitpunkt insbesondere bei Core-Plus- und Value-Add-Produkt nutzen und ob die zum Teil immer noch zähen Kaufpreisverhandlungen letztlich zu Transaktionen führen, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.“ Bei einer moderaten Fortsetzung des Erholungspfades erwartet Nicole Römer 2026 ein Transaktionsvolumen von 6 Mrd. bis 7 Mrd. Euro.

In dieser Bandbreite bewegt sich auch Jan Schönherr bei seiner Prognose für 2026: „Wir sehen vor allem internationale Interessenten mit guter Liquidität, die einen Fokus auf „Value-Add“ und „Core-plus“ haben, die den deutschen Markt für Handelsimmobilien sondieren.“