rv DÜSSELDORF. So schön sich das Überlebensmotto der Immobilienbranche im Krisenjahres 2023 „Survive till 25“ auch reimte, im zweiten Quartal des laufenden Jahres gibt es noch keine Anzeichen dafür, dass das „rettende Ufer“ inzwischen erreicht ist. Mehr als eine „Aufhellung mit Unsicherheiten“ und erste Erholungstendenzen für die deutsche Wirtschaft konnte auch das Analyseunternehmen Bulwiengesa in seiner Frühjahrsprognose für 2025 noch nicht feststellen.
Dass das Bruttoinlandsprodukt im ersten Quartal 2025 mit +0,4% für viele Marktakteure unerwartet stark wachsen konnte, lag an den vorgezogenen Exporten vor allem der Pharma- und der Automobilindustrie in die USA, um den von Donald Trump für den Jahresverlauf angekündigten Einfuhrzöllen entgegenzuwirken. Dem Aufwärtstrend könnte im zweiten oder dritten Quartal aber ein Rückgang folgen.
Denn mit einer für die Sommermonate erwarteten Arbeitslosezahl von 3 Mio. Menschen dürfte der Arbeitsmarkt hierzulande angespannt bleiben. Mit einer Belebung des Arbeitsmarktes rechnet das Analyseunternehmen erst 2026, wenn nach den bisherigen Prognosen auch das Bruttoinlandsprodukt (BIP) wieder um +0,8% zulegen kann. Und nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen bei der jüngsten Sitzung im Mai nochmals um 25 Basispunkte gesenkt hat, gehen die Experten von Bulwiengesa im Jahresverlauf und auch für 2026 nicht von weiteren Zinssenkungen aus. Als Lichtblick werten sie den Anstieg des Deutsche Hypo Immobilienklimas im Mai auf 97,0 Punkte, nachdem sich vor allem das Ertragsklima deutlich verbessert hat. Allerdings bleibt der Indexwert damit immer noch unter der wichtigen Gleichgewichtsmarke von 100.
In diesem Umfeld gibt im Segment Einzelhandelsimmobilien laut Frühjahrsprognose 2025 vor allem die Konsumstimmung der Bundesbürger die Richtung vor. Und die hat sich gemäß Konsumbarometer des Handelsverbands Deutschland (HDE) im Juni leicht verbessert, wie der Blick auf den weiteren Anstieg der Anschaffungsneigung zeigt. Dass die Bundesbürger gleichzeitig die Sparanstrengungen intensivieren, zeugt allerdings davon, dass sie angesichts der zahlreichen Krisen und Kriege ihr Geld lieber zusammenhalten wollen, sodass sich der private Konsum nach Einschätzung des HDE nicht so bald spürbar erholen wird.
Das spiegelt sich laut Bulwiengesa auch im Auf und Ab der Einzelhandelsumsätze in den ersten Monaten des Jahres 2025 wider. Für das Gesamtjahr erwartet der HDE für den deutschen Einzelhandel ein nominales Umsatzwachstum von 2% und für den Online-Handel von 4%.
Eine günstige Voraussetzung für den Handelsimmobilienmarkt ist, dass sich nach fünf Jahren der Korrekturen die Spitzenmieten in A- und B-Städten sowie die Preise laut Bulwiengesa stabilisieren. Das Analyseunternehmen erwartet bei den Spitzenmieten bis 2029 einen moderaten Anstieg um 4%. Und da insbesondere innerstädtische Geschäftshäuser weiterhin gefragt sind, gehen die Experten davon aus, dass sich die Nettoanfangsrenditen in diesem Segment stabil entwickeln.
Zu den wichtigen Segmenten Fachmarktimmobilien/Lebensmittelmärkte, Fachmarktzentren, die im ersten Quartal 2025 mit weitem Abstand den größten Anteil am Transaktionsvolumen erzielten, sowie zu Shopping-Centern gibt die Frühjahrsprognose keine Informationen. In seinem Quartalsbericht für die ersten drei Monate hatte der Immobilienberater CBRE dagegen bei lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren und bei Lebensmittelmärkten eine leichte Renditekompression bei den Spitzenrenditen um jeweils 0,1 Prozentpunkte auf 4,9% beziehungsweise auf 4,6% festgestellt. Das Interesse an dieser Anlageklasse ist weiterhin hoch.
Korrekturen bei Spitzenmieten haben sich stabilisiert
Bei Shopping-Centern an A-Standorten blieben die Spitzenrenditen laut CBRE zu Jahresbeginn dagegen stabil bei 5,9% und an B-Standorten bei 7,5%. Nach Feststellung von Jan Schwarze, Team Leader Research bei der CBRE GmbH dürfte auch in diesem Marktsegment nach der mehrjährigen Restrukturierungsphase das „Repricing“ inzwischen abgeschlossen sein und das Interesse der Investoren an Einkaufszentren wieder steigen. Nach seinen Informationen laufen derzeit großvolumige Verkaufsverfahren.
Als Kaufmarkt mit Stabilisierungstendenzen stuft Bulwiengesa den deutschen Wohnimmobilienmarkt ein – nicht zuletzt auch deshalb, weil das Bevölkerungswachstum in den gefragten Städten anhält und für zusätzlichen Druck im Mietmarkt sorgt. Die Experten rechnen deshalb mit einem „kräftigen Mietwachstum“ von mindestens 3% in diesem Jahr. Vor diesem Hintergrund stabilisieren sich die Kaufpreise allmählich wieder, nachdem sie im Rahmen der Zinswende zunächst leicht nachgegeben hatten.
Dass die Bautätigkeit trotz großer Nachfrage auf einem niedrigen Niveau bleibt, sodass der Bedarf vielerorts nicht gedeckt wird, ist aus gesamtwirtschaftlicher Sicht nicht erfreulich, da durch immer weiter steigende Mieten viel Kaufkraft abgeschöpft wird und durch den Mangel an bezahlbarem Wohnraum die Arbeitsmobilität zum Erliegen kommt. Denn immer mehr Unternehmen finden auf Grund des Mangels an bezahlbarem Wohnraum keine Mitarbeiter. Laut Bulwiengesa dürften die Fertigstellungszahlen im Neubau 2025 und 2026 unter der Marke von 200 000 Wohnungen bleiben. Und ob die Wohnungen angesichts der hohen Baukosten bezahlbar sind, dürfte ungewiss sein.
Auch auf dem Markt für Logistikimmobilien hält laut Bulwiengesa das Mietwachstum an, während die gestiegene Risikoaversion vieler Banken den spekulativen Neubau von Logistikimmobilien dämpft. So ist der Anteil der spekulativ erbauten Objekte von 32% in den Jahren 2019 bis 2023 auf 13% des Gesamtentwicklungsvolumens gesunken. Zuletzt war aber auch der Leerstand bei spekulativ errichteten Objekten überdurchschnittlich hoch. „Trotz dieser Entwicklung zeigen sich die Fertigstellungszahlen bislang vergleichsweise stabil“, heißt es in der Prognose. Das unterstreicht aus Sicht der Experten den weiterhin bestehenden Flächenbedarf – vor allem an Flächen mit Neubaustandard. Das dürfte mit dem wachsenden Anspruch der Investoren an die Energieeffizienz der Gebäude zusammenhängen.
Der Flächenbedarf wirkt sich naturgemäß auch auf die Mietentwicklung aus, die sich laut Frühjahrsgutachten aber auf einem moderateren Niveau als in den vergangenen Jahren bewegt. Die Konjunkturschwäche in Deutschland geht auch an diesem Markt nicht vorbei. In den Regionen um die A-Städte erwarten die Experten allerdings dynamischere Steigerungen um etwa 3% jährlich.
Der Büroimmobilienmarkt, der noch bis kurz vor der Zinswende im Sommer 2022 einen Boom erlebte, wird geprägt von ernüchternden Schlagworten wie Leerstand steigt weiter, aber Qualität bleibt. Der Büromarkt leidet laut Frühjahrsprognose zweifellos unter der schwachen Konjunktur in Deutschland und unter der stagnierenden Beschäftigung, wodurch kurzfristig die Leerstände weiter in die Höhe getrieben werden. In diesem Jahr liegt der Leerstand bei durchschnittlich gut 8%. Die Experten erwarten in den einzelnen Städten aber unterschiedliche Entwicklungen.
Aber auch in diesem Markt gibt es Lichtblicke: Denn „zentrale, energieeffiziente Flächen“ bleiben gefragt, was hier Potenzial für steigende Spitzenmieten eröffnet. „Diese steigen im Mittel in den A-Städten flächendeckend auf über 46 Euro/qm bis 2029. Teilweise liegen die Werte jetzt schon darüber“, heißt es in der Prognose.
