Mit einem Flächenvolumen in der Bandbreite von 470 000 bis 519 000 qm hatte der deutsche Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien 2025 – beflügelt von großflächigen Vermietungen – wieder an die Vor-Corona-Zeiten anknüpfen können. Mit einem Flächenvolumen von rund 100 000 qm im ersten Quartal 2026 liegt das Ergebnis zwar unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 115 200 qm für erste Quartale, doch die hohe Zahl von Vertragsabschlüssen und das große Interesse internationaler Handelsmarken zeugen auf den zweiten Blick von guten Nachfrageimpulsen im deutschen Vermietungsmarkt für Retail Assets.
Das hohe Flächenvolumen von 150 000 qm im Durchschnitt der vier Quartale des vergangenen Jahres war nach Analyse des Beratungsunternehmens BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) auf das sehr hohe Vermietungsvolumen in der Kategorie ab 1 000 qm zurückzuführen: „Mit allein rund 91 000 qm war das erste Quartal 2025 im Zuge der dynamischen Nachvermietungsprozesse in ehemaligen Galeria-Objekten klar geprägt von einer sehr hohen Marktaktivität im Großflächensegment“, heißt es im Marktbericht dazu.
Dass sich der Vermietungsschwerpunkt in diesem Jahr mehr auf die Verkaufsflächen mit weniger als 1 000 qm verlagert hat, ist daran abzulesen, dass dem Flächenvolumen von 59 000 qm in den ersten drei Monaten 2025 immerhin noch ein Flächenvolumen von gut 53 000 qm im ersten Quartal 2026 gegenübersteht. Hier gilt es zudem zu berücksichtigen, dass das erste Quartal 2025 nach Feststellung des Immobilienberaters JLL mit Abstand das umsatzstärkste seit 2020 war. „Somit ist insbesondere den kleinen und mittelgroßen Flächen eine stabile Entwicklung auf gutem Niveau zu bescheinigen“, umschreibt BNPPRE die Lage. Zumal sich die Vermietungsvolumina in den drei restlichen Quartalen des Jahres 2025 in der Bandbreite von 100 000 bis 112 000 qm auf einem ähnlichen Niveau bewegten wie zu Beginn des Jahres 2026.
Der Immobilienberater JLL, der für das erste Quartal ein Vermietungsvolumen von 103 100 qm berechnete, konstatierte denn auch, dass der Markt nach dem Höhenflug des Vorjahres etwas bescheidener ins laufende Jahr gestartet ist. Insgesamt zählte er mit 171 Vermietungen aber fast genauso viele wie im vierten Quartal 2025 mit damals 174. Davor waren es allerdings noch 232 Abschlüsse gewesen.
„Bemerkenswert ist die Verschiebung in der Struktur der Anmietungen“, wie Aniko Korsos, Head of Retail Leasing bei JLL Germany, beobachtet: „Der Anteil von Deals in den zehn Metropolen stieg im ersten Quartal 2026 auf 49% – der höchste Wert seit dem dritten Quartal 2023.“ Aus ihrer Sicht deutet das darauf hin, dass ungeachtet der insgesamt etwas verhaltenen Nachfrage strategische Anmietungen weiterhin vollzogen werden.
Anteil internationaler Handelsmarken mit Spitzenwert
Hinzu kommt, dass der Anteil internationaler Handelsmarken, die hierzulande neue Flächen mieten wollen, laut Aniko Korsos mit 56% einen Spitzenwert erreicht hat, was dafür spricht, dass die innerstädtischen deutschen Einkaufslagen für globale Player unvermindert attraktiv sind.
„Bereits jetzt liegt die Zahl der erfassten Abschlüsse internationaler Labels in den Top-Märkten über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre“, wie Christoph Scharf, Geschäftsführer bei BNP Paribas Real Estate und Head of Retail Services, ergänzt, „und es gibt nach wie vor gleich mehrere europäische oder global tätige Brands, die für den Markteintritt in Deutschland im weiteren Jahresverlauf 2026 bereits in den Startlöchern stehen“. Das könnte das Vermietungsgeschäft in den Sommermonaten 2026 beleben.
Zu nennen sind laut BNPPRE hier neue Labels wie die Dessous-Marke Victoria’s Secret, die koreanische Kosmetik-Kette Moida K-Beauty, der Anbieter von Sportbekleidung Alo Yoga oder die Mode-Marke Lefties aus der Inditex-Marken-Familie. Internationale Akteure wie der niederländische Elektro-Anbieter Coolblue, die schwedische Mode-Kette Lager 157 und die Parfümeriekette Skins treiben ihre Expansion in Deutschland weiter voran und verdichten ihr Netz. Neueröffnungen gab es laut JLL auch bei etablierten Marken wie Jack & Jones sowie Primark. Schwerpunktbranchen sind demnach Fashion, Beauty und Sport. Nach Feststellung des Immobilienberaters BNPPRE entfallen jeweils 35% der Verträge auf internationale Marken und die deutschen A-Städte.
Vor diesem Hintergrund konnte der Bekleidungshandel mit 28 700 qm oder einem Anteil von 28% am gesamten Flächenumsatz im ersten Quartal laut JLL seinen Spitzenplatz verteidigen. Auf dem zweiten Platz folgt, wie im Jahr 2025 mit 21 700 qm oder einem Anteil von 21% am Flächenvolumen der Bereich Gastronomie/Food (Lebensmittel), wobei der Großteil der Abschlüsse nach Feststellung des Immobilienberaters auf die gastronomischen Konzepte entfiel. „Zu den expansivsten Formaten zählten hier im ersten Quartal Edeka, Goldies sowie ,60 seconds to napoli‘ mit jeweils mehreren Neuanmietungen“, wie JLL aufzählt.
Entsprechend der oben bereits festgestellten Verschiebung des Vermietungsgeschäfts zugunsten der zehn größten deutschen Städte, waren vor allem Verkaufsflächen in der Bundeshauptstadt Berlin gefragt, die in den ersten drei Monaten mit 23 700 qm den Spitzenplatz belegte. „Dies entspricht einem deutlichen Plus von 91% im Vergleich zum Vorjahresquartal und unterstreicht die herausragende Stellung der Hauptstadt als Expansionsziel im deutschen Einzelhandel“, berichtet JLL. Erst mit deutlichem Abstand folgt die Rheinmetropole Düsseldorf mit 7 500 qm auf dem zweiten Platz, der ansonsten meist von Hamburg oder Frankfurt/Main belegt wird.
Im ersten Quartal 2026 verzeichnete Düsseldorf bei den Vermietungen aber ein Plus von 47%. Zu dem guten Ergebnis dürften auch die umfangreichen Bauprojekte in der Innenstadt beigetragen haben, die sich inzwischen der Fertigstellung und damit der Vermietung nähern. Auch die dritte Stadt im Spitzentrio, Hannover, ist mit einem Wachstum von 62% auf ein Vermietungsvolumen von 4 700 qm an dieser Stelle eher ein ungewohnter Gast.
Düsseldorf rückt bei der Miete auf Platz zwei vor
Die Hansestadt Hamburg, die in den vergangenen Jahren nicht zuletzt von der Fertigstellung des Westfield Überseequartier Hamburg profitierte, verzeichnete in den ersten drei Monaten dieses Jahres beim Flächenvolumen ein Minus von 70% von 10 500 qm auf 3 200 qm und findet sich diesmal auf Platz sechs. Die klassische Einzelhandelshochburgen Stuttgart erzielte ein Flächenvolumen von 4 100 qm (-25%) und steht nun auf Platz vier, vor der Bayernmetropole München mit einem Rückgang beim Flächenvolumen um 41% von 6 400 qm auf 3 800 qm.
Auch Frankfurt/Main hat Federn gelassen. Hier ging das Vermietungsvolumen um 78% von 8 500 qm auf 1 900 qm zurück. Die Stadt rutscht damit auf den siebten Platz. Auch Köln auf Platz 8 musste ein Minus von 5 100 qm auf 1 300 qm (-75%) hinnehmen. Nürnberg auf Platz zehn konnte gar keine Vermietung melden.
Eine leichte Veränderung war nach Feststellung von JLL in den ersten drei Monaten 2026 auch bei den Mieten zu registrieren, wobei allerdings München mit einem Quadratmeter-Preis von 340 Euro pro Monat ungeachtet der Einbußen beim Flächenumsatz seine Spitzenposition verteidigen konnte. Die Bayernmetropole zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass es neben der dominierenden Innenstadt mit der Leopoldstraße in Schwabing nur noch einen weiteren Einkaufsschwerpunt gibt. Im Kontrast dazu hat Berlin mit West und Ost zwei Zentren und starke Stadtteillagen. Zudem profitiert München stark vom Tourismus.
Doch obwohl die Bundeshauptstadt mit Abstand den höchsten Flächenumsatz verzeichnete, ging hier der Quadratmeterpreis in den Top-Lagen von 290 auf 280 Euro (-3,4%) zurück, sodass Düsseldorf mit einem Anstieg von 270 auf 290 Euro (+7,4%) auf Platz zwei vorrücken konnte. Berlin steht auf Platz drei, zusammen mit Frankfurt/Main. Hier ist die Miete von 270 auf 280 Euro (+3,7%) gestiegen. In Nürnberg auf Platz neun sank die Miete um 15,4% auf 110 Euro.
Ansonsten blieben die Mieten stabil, in Hamburg (Platz 5) und Stuttgart (Platz sechs) mit jeweils 250 Euro, in Köln (Platz 7) mit 225 Euro, in Hannover (Platz 8) bei 170 Euro und in Leipzig (Platz 10) bei 110 Euro. Nach den Worten von Aniko Korsos sind „Spitzenmieten (…) ein wichtiger Indikator für das Vertrauen der Händler in die deutschen Toplagen“. Düsseldorf habe viel in seine Innenstadt investiert und ziehe im Hochpreissegment ein internationales Publikum an, ohne dass die Stadt selbst eine internationale Metropole sei. Berlin, jahrzehntelang eine Trendstadt, erlebt aus ihrer Sicht erstmals „eine Konsolidierung“. Die Expertin erwartet für alle Städte zunächst eine Stabilisierung bei den Mieten: „Alle zehn Märkte werden voraussichtlich ihre aktuellen Spitzenmieten beibehalten.“
Auch für die übrigen 56 von JLL untersuchten Städte mit 500 000 Einwohnern und mehr sowie in der Kategorie 250 000 bis 500 000 Einwohner erwartet sie bei den Spitzenmieten keine Veränderung. Genauso wenig wie in den Städten mit 100 000 bis 250 000 Einwohnern und in der Kategorie mit weniger als 100 000 Einwohnern. „Im deutschlandweiten Durchschnitt aller 66 untersuchten Städte blieb das Mietniveau somit nahezu konstant“, schreibt der Immobilienberater.
