rv DÜSSELDORF. Die Zahlen für den Factory- respektive Designer-Outlet-Center-Markt in Europa geben ein widersprüchliches Bild ab. Zum einen haben sich gerade die Fabrikverkäufe von hochwertigen Marken gut gegen den Online-Handel behaupten können und zum andern waren Outlet Center besser durch die Krisen gekommen als andere stationäre Handelsformen – nicht zuletzt, weil die Besucherzahlen weiter steigen. Und trotzdem gibt es nur wenige Neuentwicklungen von Outlet-Standorten in Europa, wie das Wirtschaftsforschungsinstitut Ecostra aus Wiesbaden in seiner jüngsten Marktanalyse feststellt.
Für Ecostra-Geschäftsführer Joachim Will ist das insofern nicht nachvollziehbar, als eine in den verschiedenen europäischen Ländern zu beobachtende Marktsättigung bei den Fabrikverkaufszentren diese Zurückhaltung nicht vollständig erklären kann. Denn selbst in England, dem Land mit der größten Outlet-Center-Dichte in Europa würden noch neue Outlet Center entwickelt. Gemessen daran gibt es in Ländern wie etwa Deutschland mit einer vergleichsweise geringen Dichte in Europa, oder in Frankreich und Polen aus Sicht des Experten sogar noch Ausbaupotenzial. Von Marktsättigung sieht Will deshalb „also keine Spur!“
Vielmehr führt der Ecostra-Geschäftsführer die Entwicklung auf die veränderte Standortstrategie der bislang dominierenden Projektentwickler und Betreiber von Factory respektive Designer Outlet Center (FOC/DOC) zurück. Entweder hätten Akteure wie Marktführer McArthurGlen, Value Retail oder Neinver Neuplanungen weitgehend eingestellt oder sie würden ihren Schwerpunkt mittlerweile auf andere Kontinente verlegen. Dass es dennoch vereinzelt Neueröffnungen gibt, liegt an neuen Spielern, die offenbar von der oben erwähnten Resilienz dieser Vertriebsform angezogen werden. Zu nennen ist hier der französische Entwickler von Büroimmobilien, La Companie de Phalsbourg, der bereits im Mai 2018 in Villefontaine bei Lyon sein erstes Outlet Center eröffnet hatte und damit von Anfang an erfolgreich war. Nun soll ein zweites Outlet Center an der Côte d'Azur bei Antibes folgen.
Und der Betreiber von Shopping-Center und Fachmarktzentren, Trinity Capital, hat sich laut Ecostra die Genehmigung beschafft, seinen Retail Park (Fachmarktzentrum) im Osten der bulgarischen Hauptstadt Sofia um einen Outlet-Bereich zu erweitern. Die Eröffnung ist 2026 geplant. In Deutschland tut sich die Dommermuth Outlet GmbH des Internet-Milliardärs Dommermuth hervor, die jüngst das Factory Outlet Center in Montabaur erworben hat und demnächst die Baugenehmigung für die Erweiterung des Objekts erwartet. In Remscheid sind die Genehmigungsverfahren für den Neubau eines FOC laut Ecostra schon weit fortgeschritten.
Der französische Entwickler von Fachmarktzentren, Frey SA, plant zwar noch kein konkretes neues Fabrikverkaufszentrum, doch hat sich das Unternehmen mit der Übernahme des viertgrößten Outlet-Betreibers ROS Retail Outlet Shopping fest im Markt etabliert und gehört damit zu den Big-Playern im europäischen Outlet Markt. Es ist aber vorstellbar, dass das Unternehmen gleichfalls neue Projekte plant.
Blickt man auf die vergangenen zwölf Monate zurück, dann gab es nur die Eröffnung der Factory-Outlet-Ebene im Huma Einkaufszentrum in Sankt Augustin bei Bonn Ende November 2024, deren Geschäftsentwicklung von den Markenherstellern laut Ecostra mit großem Interesse beobachtet wird. Außerdem wurde Ende Mai 2025 in Polen das Designer Outlet Kraków eröffnet.
Sichtbare Richtungsänderung bei der Architektursprache
Vor diesem Hintergrund lauten die Schlagzeilen für das europäische Factory-Outlet-Jahr 2024/25 „Fehlende Dynamik“ und „Stagnierende bzw. sogar schrumpfende Bestandsdaten“. Denn per Saldo sind die Zahl und die Fläche der europäischen Factory respektive Designer Outlet Center nach Berechnung des Forschungsinstituts mit 195 und etwa 3 215 330 qm Fläche leicht geschrumpft. Das liegt daran, dass der geringen Zahl von Neueröffnungen die Schließung der Neo Plaza Outlet Village in der Nähe von Nicosia in Zypern auf Grund von mangelndem Erfolg und des Brandcity Outlet Center an der Peripherie von Moskau gegenüberstand. Wie Ecostra betont, liegen aus Russland kaum verlässliche Zahlen vor. Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Markt nach der Boomphase zwischen 2010 und 2020 in ein ruhigeres Fahrwasser eingeschwenkt ist.
Doch auch wenn in Europa weniger neue FOCs gebaut werden, untätig ist die Branche nicht. Ähnlich wie in anderen Handelsimmobilien-Segmenten stehen auch hier Themen wie Erweiterung,Aufwertung und die Ergänzung von Nutzungsbausteinen im Vordergrund – kurz gesagt: „qualitative Veränderungen“. Eine sichtbare Richtungsänderung gibt es laut Marktanalyse bei der „Architektursprache“, die sich weg bewegt von den „disneyfizierten Kulissenbauten“ und hin zu mehr modernen Formen. Als Beispiel nennt der Berater das 2023 von McArthurGlen nordwestlich von Paris eröffnete Designer Outlet Giverny.
In den Vordergrund rückt zudem auch in diesem Segment das Thema Aufenthaltsqualität durch ein gestalterisches „Trading up“ etwa durch die Verwendung hochwertiger Materialien, durch die ansprechende Gestaltung von Plätzen und Grünflächen. „Auch im Markenbild erfolgt eine Ausdifferenzierung des Marktes“, schreibt Ecostra weiter, „wobei es vor allem Value Retail gelingt, sich im Premium- bzw. sogar im Luxussegment zu positionieren“. Und der Ausbau des gastronomischen Angebots gehört heute in fast allen Outlet Centern dazu.
Einen Schritt weiter geht die Outletcity Metzingen, indem sie versucht, durch die Ansiedlung von Hotels mit Tagungsangeboten die Aufenthaltsdauer zu verlängern. Auch die Erweiterung der Verkaufsflächen ist ein Thema, um das Markenangebot zu vergrößern.
Interessant ist diese Anlage-Klasse derzeit auch für Investoren, wie der Blick auf das Transaktionsvolumen von 1,9 Mrd. Euro 2024 zeigt. Damit wurde laut Ecostra der bisherige Höchstwert von 2016 übertroffen. Und der Trend könnte sich 2025 fortsetzen, nachdem allein im ersten Quartal 2025 Outlet Center im Wert von knapp 0,9 Mrd. Euro gehandelt wurden. Als Grund für dieses lebhafte Transaktionsgeschäft sieht das Forschungsinstitut womöglich Liquiditätsengpässe bei den Investoren, die sich aus dem (Re-)Finanzierungsbedarf in anderen Anlagesegmenten ergeben haben.
So vermutet Ecostra-Geschäftsführer Will, dass dies beim Entwickler, Bestandshalter und Betreiber von Top-Highstreet-Immobilien Hammerson der Fall war, als er 2024 seine Anteile an den Value-Retail-Outlet-Standorten und damit an den Juwelen aus seinem Portfolio an einen Fonds der LVMH-Eigentümerfamilie Arnault verkaufte. Und auch der Verkauf der beiden mit Luxusmarken belegten „The Mall“-Outlet Center in San Remo und bei Florenz durch den französischen Kering-Konzern an die amerikanische Simon Property Group dürfte nach seiner Einschätzung dem Finanzierungsbedarf bei der Kering-Marke Gucci geschuldet sein. „Solche Top-Center werden ansonsten nur äußerst selten zum Verkauf gestellt. Da muss es schon besondere Gründe geben“, ist Will überzeugt.
