rv DÜSSELDORFNach einem kleinen Rückschlag im ersten Quartal hat sich die Stimmung der Immobilienfinanzierer im zweiten Quartal 2025 wieder etwas gefangen. Abzulesen ist das daran, dass das BF Quartalsbarometer, das die Stimmung und das Geschäftsklima der deutschen Finanzierer misst, von - 10,94 Punkten in den ersten drei Monaten auf - 9,58 Zähler im zweiten Quartal gestiegen ist. Im vierten Quartal 2024 hatte der Sentiment-Index in einem Zwischenhoch aber schon einmal bei - 9,89 Zählern gelegen .
Seit das BF Quartalsbarometer im zweiten Quartal 2022 im Zuge der Zinswende durch die Europäische Zentralbank von -1,45 Punkten im ersten Quartal 2022 auf -12,01 Zähler abgesackt war, ist der nun ermittelte Wert laut BF.direkt AG der höchste in diesem Zeitraum gemessene Wert. Der Tiefpunkt war mit -20,22 Zählern im dritten Quartal 2023 gemessen worden.
Seither bewegt sich der Sentiment-Index in Trippelschritten immer weiter Richtung „Null-Linie“. In diesem Umfeld bedeutet der erreichte Indexwert von -9 58 Zählern aber immer noch, dass sich die Immobilienfinanzierer im Bereich der eingeschränkten Finanzierungsbereitschaft bewegen. Zum Vergleich: Der höchste Wert wurde im ersten Quartal 2015 mit 8,11 Punkten gemessen. Damals signalisierte er eine „gute Finanzierungsbereitschaft.
Ob die Null-Linie und damit der Bereich eines ausgeglichenen Marktes in absehbarer Zeit erreicht werden kann, ist auf Grund der geopolitischen und wirtschaftlichen Unwägbarkeiten schwer einzuschätzen. Das BF Quartalsbarometer wird vom Analyseunternehmen Bulwiengesa im Auftrag des Spezialisten für die Finanzierung von Immobilienprojekten, BF.direkt AG, erstellt und basiert auf der quartalsweisen Befragung von etwa 110 Immobilienfachleuten.
Als mögliche Gründe für die Stimmungsverbesserung unter den Immobilienfinanzierern nennt Professor Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Irebs und wissenschaftlicher Berater des BF Quartalsbarometers, zum einen die Bildung der neuen Regierung, wodurch die monatelange Hängepartie nach dem Ende der Ampel-Koalition beendet wurde, auch wenn „es angesichts des Koalitionsvertrags und der Ressortverteilung für die Immobilienwirtschaft wenig Anlass zu Euphorie gibt“. Zum andern bewertet Sebastian positiv, dass die BaFin den „Systemrisikopuffer für Wohnimmobilien“ gesenkt hat.
Dass die Bankenaufsicht gleichzeitig die Lage bei Gewerbeimmobilien als immer noch nicht stabil einschätzt und diese Einschätzung offenbar von den meisten Immobilienfinanzierern geteilt wird, dürfte für den Experten der wesentliche Grund dafür sein, dass „die Stimmung weiterhin nicht gut ist“. Und auch Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF. Real Estate Finance GmbH, einer Tochter der BF.direkt AG, erkennt an, dass sich die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern zwar langsam verbessert, doch stellt er auch nüchtern fest, dass „wir weiterhin eine seit 2022 anhaltende eingeschränkte Finanzierungsbereitschaft der Banken“ haben. Ein zunehmendes Neugeschäft könne nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Niveau weiterhin sehr niedrig sei.
Die Zahl leistungsgestörter Kredite ist immer noch hoch
In diesem Kontext kann Fabio Carrozza einige triftige Gründe für die zurückhaltende Kreditvergabe hierzulande benennen: So ist nach seinen Worten die Zahl der leistungsgestörten Immobilienkredite in den Bankbilanzen unvermindert hoch, so dass darauf derzeit das Hauptaugenmerk der Institute liegt. Ein weiteres Thema ist die verschärfte Regulatorik, die dazu führt, dass die Neukreditvergabe bei den Banken aktuell nicht die oberste Priorität hat. Die Übertreibungen an den deutschen Immobilienmärkten sind – anders als etwa in den angelsächsischen Märkten – noch nicht abgearbeitet. Dafür spricht die Tatsache, dass Verkäufer und Käufer bei ihren Preisvorstellungen meist noch weit auseinanderliegen und das Transaktionsgeschehen noch eher gering ist. Ein Teil der Marktakteure erwartet zudem offenbar immer noch, dass die Niedrigzinszeiten zurückkehren, so dass sie keine Wertkorrekturen hinnehmen müssten. Vor diesem Hintergrund beklagen Experten auch, dass sich die Krise in Deutschland wie Kaugummi in die Länge zieht.
Dass sich das BF Quartalsbarometer im zweiten Quartal dieses Jahres dennoch leicht nach oben bewegt hat, ist darauf zurückzuführen, dass von den etwa 110 Befragten mit 36,8% der Anteil, der restriktivere Finanzierungsbedingungen beklagt hatte, gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 8,2 Prozentpunkte gesunken ist. Und der Anteil der Immobilienfachleute, der von unveränderten Bedingungen berichten kann, ist um +10,6 Prozentpunkte auf 52,6% gestiegen. Zudem ist der Anteil der Panelteilnehmer, der sein Neugeschäft „als neuerdings oder unverändert ansteigend“ bezeichnet, von 32,5% im ersten Quartal auf 50,0% im zweiten Quartal gestiegen.
Auch ergab die Befragung, dass es bei den finanzierten Nutzungsarten „im Jahresvergleich deutlich mehr Aufgeschlossenheit gegenüber kleineren Assetklassen“ gibt. So ist der Anteil der Befragten, der im zweiten Quartal 2024 Hotelimmobilien im Bestand finanziert hat, von 37,0% auf 52,6% gestiegen. Bei Sozialimmobilien wuchs der Anteil von 17,4% auf 31,6%, bei Mikroapartments/Studentenwohnen von 50,0 auf 63,2%. Bei Projektentwicklungen erhöhte sich laut BF.direkt AG die Finanzierungsbereitschaft besonders bei Wohnimmobilien für Bauträger und Aufteiler, von 45,7 auf 60,5%. Das dürfte auf die angespannte Lage im deutschen Wohnimmobilienmarkt zurückzuführen sein, in dem der Nachfrageüberhang für immer weiter steigende Mieten sorgt.
Bei den durchschnittlichen Margen ergab die Befragung zum BF Quartalsbarometer dagegen nur einen geringen Anstieg im Bestand von 224 auf 225 Basispunkte, bei Projektentwicklungen von 331 auf 332 Basispunkte. Und die Loan-to-Values von Bestandsimmobilien erhöhten sich über alle Nutzungsarten im Quartalsvergleich von 61 auf 62% und die Loan-to-Costs von Projektentwicklungen schon etwas deutlicher von 67 auf 70%.
