rv DÜSSELDORF. Eigentlich vermittelt der Commercial Property Sentiment Index (CPSI), der die Stimmung in der globalen Immobilienwirtschaft misst, zum Jahresende 2025 ein ermutigendes Signal, da der Indikator das beste Ergebnis seit dem ersten Quartal 2022 erreicht hat. Doch beim Blick auf den Indexwert für Europa ist wenig von Aufbruchstimmung zu erkennen. Dazu trägt – neben der Lage in Frankreich – nicht zuletzt die gedrückte Stimmung in Deutschland bei, die sich zum Jahresende weiter verschlechterte.

Diese Divergenz zwischen besser und schlechter performenden Märkten in Europa und den positiveren globalen Werten zeigt der Blick auf die Zahlen des jüngsten RICSGlobal Commercial Property Monitor (GCPM) zum vierten Quartal 2025, für den weltweit über 3 000 Experten befragt wurden. Demnach ist der Commercial Property Sentiment Index (CPSI) auf globaler Ebene auf -1 gestiegen, nach -4 im Vorquartal. Vor allem in den USA erhöhte sich der CPSI von +9 auf +14.

Als Zeichen für diese etwas optimistischere Stimmung auf globaler Ebene lässt sich auch der Anstieg des Occupier Sentiment Index (OSI), der die Stimmung der Mieter misst, werten. Der Indikator stieg laut RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) im Schlussquartal gleichfalls von -4 auf -1 und der Investment Sentiment Index (ISI), der die Stimmung der Investoren misst, verbesserte sich von -5 auf -2. „In beiden Fällen deuten die Indikatoren auf einen moderat verbesserten Trend hin“, teilt die RICS in ihrem Quartalsbericht mit.

Im Kontrast dazu bleibt das europäische Sentiment uneinheitlich, wie Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Senior Vice President (SVP) der RICS weltweit, feststellt: Die „wirtschaftliche Dynamik“ in der Region spiegele sich auch in den Immobilienmärkten. Und diese Dynamik ist sehr unterschiedlich. Während in den südeuropäischen Märkten mit Spanien an der Spitze die Stimmung in der Immobilienwirtschaft am positivsten ist, finden sich die europäischen Schwergewichte Frankreich und Deutschland am unteren Ende des Spektrums mit einer sehr vorsichtigen Haltung.

So verbesserte sich der CPSI in Europa vom dritten zum vierten Quartal 2025 nur ganz leicht von -7 auf -6, während in diesem Kontext die Mieternachfrage im Quartalsvergleich von -9 auf -7 zulegte und die Investitionsanfrage von -6 auf -5. „Dieses flache Bild steht im Einklang mit den Ergebnissen, die zeigen, dass das europäische Transaktionsvolumen im Jahr 2025 kaum verändert war“, bezieht sich die RICS in ihrem Quartalsbericht auf die Zahl von Real Capital Analytics, wonach das Volumen nur um 1% gestiegen ist.

In diesem europäischen Umfeld findet sich Deutschland in puncto Commercial Property Sentiment Index vor seinem Nachbarland Frankreich auf dem vorletzten Platz. Und im Kontrast zum globalen und zum europäischen Trend ging es hierzulande weiter bergab. So ist der CPSI zum Jahresende weiter von -19 auf -28 gesunken. In Frankreich hat sich der Indikator zumindest von -40 auf -35 verbessert. Auch die Stimmung unter den Mietern, gemessen im OSI, gab zum Jahresschluss nochmal von -20 auf -24 nach und die Stimmung unter den deutschen Investoren von -17 auf -26.

Die aktuellen Zahlen für Deutschland zeigen nach den Worten von Jens Böhnlein MRICS (Foto), Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland, ein weiterhin herausforderndes Marktumfeld. Das lässt sich auch aus der RICS-Umfrage ablesen, wonach zwei Drittel der Befragten angaben, dass sich der deutsche Immobilienmarkt aktuell entweder in einer Abschwungphase (30%) oder am Tiefpunkt des Marktzyklus (33%) befindet. Diese Einschätzung spiegelte sich auch in der weiteren Verschlechterung der Mieter- und der Investorenstimmung wider. Darin erkennt Jens Böhnlein im besten Fall erste Anzeichen für eine Bodenbildung.

Anzeichen für eine Bodenbildung?

Ob dieser Punkt bereits erreicht ist, wird sich allerdings noch zeigen müssen. Denn inzwischen sehen zwar knapp 60% der Befragten die Immobilienpreise in Deutschland als „sehr billig“, „billig“ oder „fair bewertet“ an, knapp über 40% finden die Assets aber noch „teuer“ und ein sehr kleiner Teil findet sie noch „sehr teuer“. Zum Vergleich: In Spanien beurteilen über 80% der Befragten die Immobilien als „fair bewertet“ und weniger als 20% noch als „teuer“ oder „sehr teuer“. Auch in Großbritannien, das sehr frühzeitig mit Preiskorrekturen und Abschreibungen auf die neuen Marktbedingungen nach der Zinswende 2022 reagiert hat, sehen nur noch knapp über 20% der Befragten die Immobilien als „teuer“ oder „zu teuer“ an. In der Schweiz finden dagegen noch über 70% der Befragten die Immobilien als „teuer“.

Bei den Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate hat sich laut RICS-Umfrage keine Veränderung ergeben, so dass der Netto-Saldo im vierten Quartal unverändert bei -18% lag – allerdings mit Unterschieden bei den Asset-Klassen. So konnten Büroimmobilien von -16% auf -15% steigen und Industrieimmobilien von -6% auf -4%. Dass sich die Kapitalwerterwartungen bei Handelsimmobilien von -33% auf -35% verschlechtert haben und auch der niedrige Gesamtwert sind nicht ganz nachvollziehbar. Denn insbesondere Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Schwerpunkt Lebensmittel haben sich gerade in den Krisen als stabile Anlagen und Stabilitätsanker erwiesen, was von Investoren auch bestätigt wird. In der Studie wird allerdings darauf hingewiesen, dass höherwertige Einzelhandelsobjekte relativ widerstandsfähig sind.

Angesichts der insgesamt bedrückten Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt ist es nicht verwunderlich, dass sich auch die negative Einschätzung der Befragten zur Mietentwicklung in den nächsten 12 Monaten nicht verbessert hat und die Mietenerwartungen über alle Anlage-Klassen hinweg konstant bei -14% verharren. Darauf deutete auch schon die Verschlechterung des Occupier Sentiment Index hin. Doch auch bei diesem Indikator ist die sehr negative Einschätzung bei Handelsimmobilien mit Blick auf die oben erwähnten Unterschiede nicht nachvollziehbar.

Bei den Kreditkonditionen registrierten die deutschen Teilnehmer im vergangenen Jahr eine sehr volatile Entwicklung, was daran abzulesen ist, dass der Netto-Saldo im Jahresverlauf zwischen dem ersten und dem vierten Quartal in der Bandbreite von -11%, +25%, 0% und zuletzt -6% schwankte. Nach dieser Verschlechterung der Indikatoren zum Jahresende stellt auch Jens Böhnlein fest, dass auf dem hiesigen Immobilienmarkt offenbar „eine klare Trendwende“ noch nicht erreicht werden konnte, da Nachfrage, Finanzierung und Projektaktivität verhalten bleiben.

Auch wenn der RICS-Deutschland-Chef in einzelnen Segmenten „erste Stabilisierungssignale“ erkennt, so stellt er bei den Marktteilnehmern doch immer noch eine abwartende Haltung fest, die auch andere Experten beklagen. Voraussetzungen für eine graduelle Markterholung wären aus seiner Sicht, wenn die Preisvorstellungen zunehmend realistisch würden, sich die Finanzierungsbedingungen stabilisieren und es punktuelle Nachfrageimpulse geben würde.